在澳【联名买房】需要思考的。。。

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-26 土澳思维




【土澳思维】的朋友们,


今晚,有一个读者问我在澳联名买房需要注意些什么?那我们就来聊聊这个话题。

联名的种类

在澳联名买房,法律上有两种方式:


  1. 共同拥有 Joint Tenancy

  2. 按份拥有 Tenancy in Common


2016年7月1日起 新州新版 标准房产合同(点击放大)


法律区别
共同拥有


两人或两人以上同时拥有物业时,任何一人都不会有一个具体的拥有份额,所以每个人在物业里所拥有的份额一定是平等的。比如:


两人拥有:每人50%的份额

三人拥有:每人33.33%的份额

四人拥有:每人25%的份额

。。。


通常情况下,夫妻双方买房会采用这种形式。Joint Tenancy 有一个独特的法律属性:幸存者法则 survivorship。什么意思呢?如果一人挂了,此人所拥有的产权份额会自动地转给还没有挂的人,比如:


A和B共同拥有,每人50%的份额。A挂了,B就会自动获得A的所有份额,之后,B就有了100%的份额。


A、B、C共同拥有,每人33.33%的份额。A挂了,B和C自动获得A的所有份额(B和C每人一半),之后,B和C每人就有50%的份额 (33.33%+16.67%)。


法律上把这种现象叫做 4U (4个统一):


  1. Unity of time 时间统一:每个人同时购房

  2. Unity of title 产权统一:每个人同时拿到产权份额

  3. Unity of interest 利益统一:每个人的产权份额都一样

  4. Unity of possession 占有统一:每个人共享房产的占有权,每个人都没有房产的独自占有权


这就是为什么朋友之间买房一般不会采用 Joint Tenancy,因为如果其中的一个挂了,他的家人是拿不到一点财产的,他的所有拥有份额将自动转到还活着的朋友(们)手里。换句话说,Joint Tenancy 的份额是写不进遗嘱里的。


按份拥有


Tenancy in Common 没有上面说到的幸存者法则。每个人可以有一个具体的拥有份额,这个份额可以是一样的,也可以是不一样的,比如老公80%,老婆20%。


每一个人具体的拥有份额可以写进遗嘱里,如果没有遗嘱,法院就会按照新州遗嘱法里(Probate and Administration Act 1898)规定的先后顺序依法分配这个份额。


一般来说,夫妻如果是二婚而且在上个关系中有小孩和朋友之间会采用这种形式。

税务考虑
共同拥有


税法是跟着产权走的,也就是说在 Joint Tenancy 下,每个人的税务利益和义务都是一样的。


共同拥有最长见的税务问题就是税务利益和义务的均分。我举个例子:


丈夫年薪50万,妻子在家当全职太太。他们买了一套投资房,第一年有负扣税2万刀。问题就来了,由于买房子的时候,选的是 Joint Tenancy,税务利益和义务就必须均分(注意私下的分配协议无效)。1万刀可以用来抵扣丈夫当年的薪水,但是对于剩下的1万刀,由于妻子没有收入,亏的1万刀就得攒起来,等到以后有了收入或卖房的时候才能抵扣。


但是当他们把投资房卖掉的时候,好处就显现出来了,因为每人只需承担一半的增值税,同时如果持有房产一年以上,每人还可以继续享受增值税5折的优惠。


按份拥有


如果是以上的情况,除非有其它特殊原因,【悉尼税务】通常建议,丈夫100%买下投资房,或者采用按份拥有形式,丈夫拥有较大比例,比如丈夫90%,妻子10%,这样丈夫就可以有1万8千刀的税务抵扣。这个方法的缺点就是,在卖房的时候,丈夫要承担较大份额的增值税部分(80%)。

税务+金融点评

不论是哪一种形式,联名买房在贷款上几乎是没有区别的。因为银行只会看买房所有人的总借贷和还款能力,并且,每一个人对银行都是相互担保的。也就是说,如果任何一个人不还钱,剩下的人是要承担连带责任的。最后再插说一句,如果联名买房者中任何一人是海外人士或需要依靠海外收入的,大多数银行的放贷政策可能会更加严格和苛刻。


从税务角度来看,在买投资房前,联名的每一方要考虑自己个人所得的高低,避免负扣税的“浪费”。


从法律角度来看,您需要大体上能区分两种联名买房形式的本质区别(幸存者法则)以及潜在资产保全的后果。然后再找一个好的律师,确保您的资本得到较好的保护!

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