据统计，今年5月悉尼和墨尔本的房价年增长率分别为13%和14%，全国的平均年增长率为10%。虽然这两个城市在房产市场依旧领先，但专业人士认为，限贷政策、公寓供过于求和对海外买家的税务变动将最终影响市场。

因此，这位专业人士预计全国增长率从去年的9%跌至本年的4%-5%。明年房价增速预计为0-5%。目前澳元利率已经在历史最低水平1.75%，但专家认为如果澳洲房产经济出现下滑，那么澳联储有可能考虑进一步降息。

最近一段时间悉尼房市仍涨，外国买家是其中一个因素。虽然目前仍然难以测量海外买家的需求，但外国投资审查委员会(FIRB)的统计数据表明，2014-2015年的总房市营业额上升了20%。然而新州、昆州和维州近日实施的针对外国买家的新印花税和土地税增加很可能令外国买家需求遇阻。

但专家指出，虽然海外购房者对悉尼和墨尔本的近日房价增长起促进作用，但最近的税务变动和银行限贷措施很可能会使这种需求在未来几个季度中有所衰弱。自2014年底以来的借贷标准提高未能令房市需求下降，因此当局向银行施压，减少投资者贷款增长，投资者信贷年增长率也跌至10%以下。

依照目前的形势看，如果投资者信贷出现强势上升，银行或实施更严的借贷政策。公寓的供过于求将是房价增速在年底前减半的第三个原因，在短期内应该不会发生。据调查，外国买家占据了更大比例的公寓购买，但最近的实施的新策或使公寓需求受到影响。

对此HSBC预计，在未来18个月全国市场将达到平衡。不过目前有调查表明，住宅投资的收益率已经被商用物业超过，相关研究机构指出，2005年1月至2015年12月期间，在总收益方面的利息收益率连同资本增长，商用物业给投资者带来了每年8.9%的平均收益。

相比之下，住宅物业方面的投资收益7.4%，比澳大利亚股票（5.5%）及管理基金（5.3%）的收益好，但与零售店，办公室及工业产权相比就差得多。由此可见收益是商用物业总回报中一个重要的部分，住宅方面的收益水平是远远低于商用物业的。

这令小编想起了在2015年的时候中国的首富王健林的万达集团砸了4.15亿元从黑石集团的手里收购了悉尼CBD的写字楼，该项目地理位置极好，可俯瞰悉尼港大桥和悉尼歌剧院。据悉，万达集团希望将其打造成一个包括一家五星级酒店、豪华住宅及零售空间在内的综合性项目。看来首富实在是相当的有远见！

大连万达投资的悉尼CBD写字楼

对此有关人员认为，商用物业服务于线上零售市场，该行业与其它市场相比扩张速度极快。数据显示在过去25年里，股票和零售物业表现得最好，总收益超过10%，资产类别中，住宅物业比商用物业表现得好。但近期，住宅出租市场跟不上房屋价格的增长，省会城市的收益率仅在2%至3%之间。相比之下，尽管商用物业近几年主要的收益仍保持在4%至5%之间。