穆迪严厉警告:加拿大房地产暴跌35%,银行业损失120亿

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-27 加拿大第一生活



加国房价高企,百姓一房难求,坊间民怨沸腾,国际著名评级机构穆迪今日也来吐槽。穆迪警告加拿大,一旦出现美国式的房地产危机,加拿大房价将下降35%,最惨的是加拿大的房贷机构,六大银行合计损失将高达120亿加元!由于银行早已将其中的一大部分风险转移给加拿大房屋贷款公司,届时CMHC的损失也会有60亿加元!

是什么原因导致加拿大的房价下跌如此惨烈,穆迪并未公布具体的参数,仅仅一句,If Canada were to experience a U.S.-style housing crisis,但是这个IF从何而来呢,却未可知。穆迪表示这是根据数据模型进行的一种压力测试,旨在考验加拿大的房地产市场在面对加息,失业率上升时候的反应。

虽然不能简单拿加拿大与美国的房地产相提并论,穆迪却指出,仅仅看看加拿大的负债水平,就可以推断出,一旦利息水平上涨,失业率上升,杠杆到牙齿的加拿大人就会出现债务压力。

上图不难看出,自美国2008年地产崩盘后,美国的房地产市场经历了一场残酷的洗礼,经济逐步恢复,民间负债水平不断下降,再加上美元汇率的反弹,美国民众的日子比起加拿大要轻松不少。

加拿大却截然相反,全民举债,人人杠杆,债务压得人们喘不过气来,加元汇率缩水,连出国旅游都觉得囊中羞涩。什么都涨价,就是工资不涨。债务水平的攀升,使得加拿大的房屋贷款总额高达2万亿加元,在近十年翻了整整一倍。这样高的负债水平,使得许多加拿大人对于房贷违约存在隐患。

当然,仅仅从债务水平上,不能简单的就认为房地产价格会下降。穆迪提到的债务水平高是事实,加拿大的利息水平较低也是事实,在低利息的环境下,房地产市场不仅存在刚性需求,还有投资需求。加拿大央行有充足的理由保持低利息政策,从这个角度看,债务水平并不足以作为地产崩盘的论据。

穆迪也意识到这点,因此表示利息水平上升引发加拿大地产下跌的可能性较低。但就业市场的恶化却是可能发生的,特别是加拿大的资源型经济依赖全球的贸易和经济增长。加拿大央行对此早已防范,想进办法利用货币政策刺激就业,特别是利用加元贬值刺激出口,因此今年以来,加拿大失业率一直在下降,五月份的失业率更是降至6.9%,因此,目前看来,就业市场引发房地产市场波动的前提也不成立。

穆迪表示,当前加拿大的房地产形势,无论从全民债务水平,房价的疯狂上涨等方面都与美国2008年房地产崩盘前的形势极为类似。当然,穆迪也承认,即使出现地产崩盘,加拿大的前七大房贷公司有能力幸免于难,这些机构不会出现灾难性的结果。

加拿大的几大银行中,穆迪是如何看待他们的实力呢? 根据穆迪的测试,加拿大银行具备足够的内部资金应付巨额损失,至少可以坚持几个季度的时间,但是点名批评了加拿大所有银行中,帝国银行将是这一群体中最薄弱的环节。虽然皇家银行会遭受最大的房贷损失,但是皇银海外业务的增长强劲,而帝国银行过度依赖于国内的零售房贷,因此最为脆弱。

如果加拿大房地产市场下跌,情况会如何呢?升的最快就一定跌的最多吗?至少穆迪不这样看,穆迪认为,一旦加拿大地产市场下挫,最炙热的温哥华市场仅仅会遭遇25%的下跌,而安省则会遭到重创,房地产跌幅高达35%!

从上面的分析可以看出,穆迪所担心的加拿大加息,人均负债水平高企,以及失业率上升等三个因素,在目前都不具备威胁加拿大房地产市场的能力,那么,加拿大房地产市场真的就高枕无忧了吗?

其实,一个不为人们注意的因素,却可能发挥最大的作用。政府的贷款政策,以及如何对待海外买家,甚至针对海外买家征收高额税费等,一旦执行不当,可能人为的给加拿大房地产市场造成冲击。前段时间,西蒙菲沙大学在一份报告中称:海外买家,尤其是中国买家推高了加拿大物业的价格,令多伦多和温哥华本地的居民置业梦碎。这些言论,正在加拿大主流媒体上推波助澜,使得中国买家成为舆论焦点。

联邦政府在压力下,越来越接近采取新措施抑制房价。加拿大的丰业银行分析师向政府献策,希望政府向海外房地产买家征收奢侈税,提高首付门槛,增加五年固定房屋贷款利率。对于房价下跌防御能力最弱的帝国银行,其首席分析师督促,如果政府现在不采取措施,任由海外买家资金冲击加拿大楼市,未来几年情况会更加糟糕。

作为联邦政府,面对越来越大的压力,恐怕不得不表态,选择海外买家这个题材,无疑是最方便和容易引起共鸣的。但是,任何事在执行层面都要非常小心,无论海外买家是否抬升了加拿大房价,过度打压海外买家,政策执行不当一定会对地产市场产生不利影响,政府的决策者需要在这方面非常慎重。

无论加拿大房地产市场的走势如何,众多政府官员,分析机构都粉墨登场,说明这个市场确实存在许多的不确定因素。作为普通人,也需要考虑如何应对潜在的一些问题。特别是在地产市场投资的朋友,也需要分散风险,鸡蛋不能都房子一个篮子里,把一些地产的资金转换到其他领域,增加一些金融资产的配置,特别是能够产生分红和现金流的基金。

在地产市场这么多年牛市里赚的金玉满堂的朋友,也可以考虑把一些利润放入自己的口袋,给自己好好放个假。

提到假期,夏日里许多朋友可能都有到cottage 度假的经历。 根据Re/Max 的一项调查显示,加拿大的度假屋开始成为投资热点。许多退休人士卖掉一些价格不菲的市内物业,用这些资金购买cottage度假屋。2016年的以来,这种趋势越来越强劲。

另外一个明显的推动度假屋价格的动力来自美国,由于加币的汇率对美元下挫至80美分下方,美国的买家也大肆购买加拿大的度假屋。度假屋市场的繁荣上一次出现在1990年,当时的加币汇率低至62美分。

无论在股票市场,还是房地产市场,聪明的投资者都会审时度势,分散风险,抓住不同的板块机会。在目前股票市场高位徘徊,房地产市场山雨欲来之际,只要保持乐观向上的生活态度,在生活和度假中,随时会发现新的价值洼地和投资机会,祝大家夏日愉快!

(本文不做投资建议,市场有风险,投资者慎入)

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