货币汇率不稳 投资美国房产成保值首选

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-16 美国房产投资顾问团


货币汇率不稳  

国人买美国房为资产上保险 

海外房产成保值首选




在2016年,人民币汇率的波动率将是关键词,预计在岸市场的隐含波动率会逐步提高至6%左右,全年在岸人民币对美元汇率会在6.4-6.8之间左右波动。


人民币持续贬值 华人美国置业保值

人民币从去年8月份以来兑美元一直在贬值。为了减少人民币贬值造成的资产缩水,中国富豪纷纷在美国购置房产对冲。

 

去年8月11日和12日,人民币兑美元中间价两千多点,人民币贬值3%,市场看贬人民币情绪高涨。进入2016年的第一个交易周,人民币再次大幅贬值,人民币对美元贬值超过1.5%,至5年来最低水平。

 

另外,宏观经济形势显示,一月份各项经济数据显示经济依旧不振。国际金融机构纷纷下调人民币兑美元预期。国际投行高盛1月8日将2016年底人 民币兑美元预期从1美元兑换6.6元人民币下调至兑换7元人民币;将2017年底人民币对美元预期从6.8元下调至7.3元。麦格理银行等三家银行也下调了人民币估值。


在人民币兑美元连续贬值的背景下,有市场人士预计,优良的美元资产将成为资产配置的“新宠”。未来一年,美元资产走强,人民币相对美元贬值压力将持续存在。因此,投资中配置美元资产能有效分散单一币种资产的风险。面对人民币贬值压力,大陆富豪们纷纷购买美国房地产保值。

 

一些资产在800万元人民币以上的客户,基于人民币贬值预期而卖掉国内房地产转配海外资产。不少投资者是希望通过增加以美元为主的海外楼市、黄金的配置,对冲因国内增加货币供应量造成的潜在通胀的影响,实现资本的保值。而资本市场下滑汇率贬值 两个因素相加,使得海外配置越来越热。

 

有媒体调查显示,60%以上中国富豪计划在未来两年增持海外资产,其中住宅最受欢迎,其余为证券、商业地产、信托产品和人寿保险。另有47%高净值个人已安排30%以上的资产投资海外。42%受访者的首选目的地是美国,其次是香港、澳洲、加拿大和英国


在截至2015年3月的一年时间里,约20.9万处美国房屋卖给了美国境外人士或在该国生活不到两年的新移民,总价值在1040亿美元,中国买家在其中占比最大,为286亿美元,平均购房价格约为83.2万美元。

 

汇率变动频繁,美国房价稳步走高!


在美元市场,美国房屋目前市值,与之前的大萧条期比,平均少6.4%。但是,对于那些希望投资美国房地产的海外买家相比,美国房地产比过去至少二十年更昂贵的了,也许将永远更贵。



Zillow的一项有关美国房地产价值和汇率(八个主要外币和美元)的调查表明,在去年美国的房屋市值对于八个外币的买家来说涨势更为迅猛。而随着美国美元对外币的汇率持续走高,房屋市值对于八个主要外币购买国涨幅可能变得更大。美国房屋目的市值主要有三个趋势:1、在2015年末,对于美国国内购买方来说,美国的房屋售价相较于去年同期上涨了4%,但是对使用八个主要外币的购买方来说涨幅更大。2、对于想要在美国房地产投资俄罗斯卢布的购买方来说,美国房屋比2014年末上涨了31%,大约是两年前的2.5倍。3、对欧元和日元购买方来说,今年年底美国房屋售价随着汇率的增长,有望低于现在的价格。


美国的房屋每年都在升值。2014年12月美国房产的均价为$176,400,2015年12月升至$183,500。对美国国内购买方来说,2015年年末美国房屋售价比2014年末上涨了4%。而2015年美元对主要外币的汇率上升,这意味着美国的房产对许多海外买家来说,如果使用自己的货币,则升值超过4%

 

(2015年受汇率影响美国住宅的市值评估变动)


美国房产增值!

KCM有关房地产价值的预测显示,加州将升值10.8%佛罗里达州9.3%亚利桑那州8.0%华盛顿州7.2%另外,有关美国房产价值和汇率的调查表明,在去年美国的房屋市值对于八个外币的买家来说涨势更为迅猛。而随着美元对外币的汇率持续走高房屋市值对于八个主要外币购买国涨幅可能变得更大对于国内买家和外币买家来说,都在升值。而随着汇率的增长,即使美国房产升值速度减缓,美国房产对于外币买家来说依旧会剧烈升值。


 

美国房产早买早受益

从逻辑上看,由于美元走强和海外的购买力减弱,对美国房地产的海外需求也可能会下降。但考虑到全球市场近期的极度波动,以及美国住房市场和美国整体经济的相对稳定,即使美元继续走强,对美国房产的海外需求可能回暖。

 

汇率的变动(包括增长和降低)和资本的全球流动会极大影响海外买家对美国房产的需求和购买。有兴趣购买美国的房产,例如俄罗斯或中国的买家,很可能对汇率的变动不那么敏感,并且可以通过每年约3%的稳定美国房地产升值回报——特别是当他们的国内经济正在收缩之时。

 

而对于有眼光的投资者来说,很多人认为晚买不如早买,以获得汇率变动带来的回报。

 

在岸人民币一度跌破6.60 创2011年初以来最低

今日(06月15日)人民币兑美元中间价报6.6001元,较昨日中间价下调210点。昨日中间价报6.5791元,16:30收盘价报6.5905元,23:30夜盘收报6.5966元,为逾五年收盘低位。


人民币中间价:

路透根据中间价测算的周三CFETS人民币汇率指数为95.89,较上日跌0.07%,续创纪录新低。


今日(06月15日)凌晨,备受期待的A股第三次冲关MSCI新兴市场指数结果揭晓,MSCI决定延迟纳入A股。消息公布后,离岸人民币(CNH)兑美元跌幅扩大逾100点。当前CNH跌幅也有所收窄,报6.6083元。


人民币跌回2011年初水平 6月下行风险或持续

5月宏观数据显示经济基本面无甚起色,叠加MSCI将决定是否纳入A股、英国退欧公投在即等多项风险事件,在岸人民币兑美元日内续跌100点,令其四月以来跌幅达到1.7%,更令在岸汇价重回2011年初水平。


昨日(06月13日),在岸人民币兑美元收盘价报6.5863,较上一交易日收盘价跌0.24%;夜盘收报6.5842元,较6月8日(端午节假前)夜盘收盘大跌239点或0.24%,创逾一个月最大单日跌幅。


人民币中间价小幅上调  但CFETS人民币指数创新低

周二,中国央行将人民币兑美元中间价定在6.5791元,较昨日上调14点。不过路透根据外汇交易中心公布的中间价测算今日CFETS人民币汇率指数显示 CFSCNYI首次跌破96,为有纪录以来新低。


昨日(06月13日)中间价报6.5805元,16:30收盘价报6.5863元,较上个交易日跌160点。23:30夜盘收报6.5842元。北京时间周二凌晨美元大跌,美元指数从94.70跌至94.40,跌幅约0.3%。


五月初,央行就曾表示,目前已经初步形成了“收盘汇率+一篮子货币汇率变化”的人民币兑美元汇率中间价形成机制。华尔街见闻对此有过详细介绍。央行首席经济学家马骏预计,未来人民币对一篮子货币可能呈现升值和贬值交替的轨迹。


端午期间贬值

端午节在岸市场休市期间,受美元强势拖累,离岸人民币掀起了一波下跌潮。截至上周五收盘,美元/离岸人民币时隔四个月再度跌破6.6大关,至6.6044。不过,昨天以来离岸人民币有所反弹,目前暂时稳定在6.60下方,截至北京时间周二上午9:32分,报6.5972。


高盛首席外汇策略师Robin Brooks在月初的致读者信中称,“我们对人民币转向彻底负面(outright negative)”


他认为,资本外流的风险可能导致人民币加速贬值,这将对全球市场造成溢出效应,导致去年8月和今年1月类似的动荡,进而影响到美联储年中加息的进程。


贬值静悄悄

事实上,自五月以来,人民币就一直在“悄悄”贬值。今年五月,人民币对美元贬值1.7%。月底中间价跌至5年多来低点。不过,全球市场对此似乎异常淡定,Brooks所预期的“重演去年8月和今年1月恐慌”并没有发生。


昨天人民币贬值主要是受到美元强势的影响,今天企稳也主要是因为昨晚美元大跌。昨天人民币贬值还伴随着全球市场的“黑色星期一”,不过这主要是受到英国退欧风险、美国加息预期降温和周末枪击暴恐事件影响,并非人民币所引发。

 


文章由美国房产投资顾问团编辑Season Zhou综合于网络,主要来源:华尔街见闻、居外网、放天下、外房网、洛杉矶生活咨询等。



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