【揭秘】富人的投资眼光,低买高卖,“潜力”比“实力”更重要!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-24 今日墨尔本



越来越多的投资者把目标瞄准了房产,然而初涉地产的投资者们,往往在对领域不甚了解的情况下,被各种地产投资观念转晕了头脑。没有清晰理智的分析和一定程度的高瞻远瞩,几十上百万澳币的投资很可能让你付出了巨大的成本却得不到预期的回报甚至亏本。
投资房产最重要的就是选择区域,哪里涨、涨幅快、涨得稳就会吸引投资者的目光。可是一些人在选择投资区域时,盲目崇拜成熟区,即人云亦云的好区,资源丰富设施齐全人气旺,殊不知那并不一定是回报率最高的投资地段。H&T华信的投资顾问今天就系统地为您讲解


为何投资买房不选成熟区。



发展区相对成熟区而言有什么特点呢?


发展区的房屋属性更集中在独立别墅、房价适宜、人口增长快、政府规划重点区、逐步落成的各种设施更新更现代、土地和房屋价格涨幅快。俯瞰墨尔本,大家熟知的东南区曾经盛极一时,现在也是自住的优选。市中心也是毋庸置疑的成熟区。而发展区集中在西南区。


下面让我们以这个发展区的代表西南区的Tarneit和成熟区的代表东区的Doncaster来作个对比分析吧。




投资固然要看投资回报率。发展区首款投入低,投资成本的控制是投资考虑的第一步。拨开价格看本质,我们可以通过一个有本地PR的投资者和没有本地PR的海外投资者为例看到投资者投资成熟区域和发展区域的各种差异。


投资者需要知道的是:


1,在成熟区以120万的价格只能买到二手独立别墅。


2, 银行对高于100万的项目的贷款审批严格,加之若为二手房,通常银行的估价会低于120万,所以以上成熟区的贷款比例是理想状况下才能实现。


3,以上印花税税率按现行法规:对本地身份者为约5.5%和海外身份者为约8.5%来计算。新房由于房屋没有开始建造,印花税只需要按照其土地金额(约30万)为基础来缴纳。二手房则是以房屋全款计算印花税。


4, 海外身份购置二手房有诸多限制,比如需要以自住为目的购买,且在签证到期前三个月内必须卖出。海外投资者购买新房才是更加实际的选择,这是只有发展区才具备的优势。



所以不管对有或没有本地身份的投资者来说,成熟区购置房产的首款投入都远高于发展区。有人说,成熟区房价高,按照现在东南区9.5%左右的涨幅,理论上一套120万的房屋三年后涨了37万,而西南区同样大小房型的住宅60万,14.3%左右的涨幅三年后涨了29万,还是东南区成熟区赚得多呀!可是用42.6万得到37万受益和用13.3万得到29万受益,聪明的投资者很容易看出必然是后者的投资回报率更高。



从涨幅上看,发展的区人口迅速增长给那里的房价攀升带来不可小觑的推动力人口增长直接导致住房的刚需,因而人口的稳健增长也促使该区住房投资的中长期稳定的投资回报。目前人口增长率1.8%的墨尔本可谓投资首选,而墨尔本西南区又是人口增长最快的区域。住房空置率仅为2%左右,相比中国平均住房空置率的22.4%的数字,唏嘘之余,聪明的投资者都能及时的把握住机会。



 除了涨幅,房子拿到手里的持有成本,也深切关乎投资者的利益。持有投资房的成本大头,当属每月支付银行的贷款利息(新房持有头五年可只还贷款利息)。一般投资者会将房屋出租,以租抵息。可是我们观察墨尔本成熟区如Doncaster投资房每月的现金流(即每月租金收入减去每月应还贷款)竟为负2039澳币,而发展区西南区如Tarneit, 同样规格的投资房,持有的每月现金流为正69澳币。


如果只还贷款利息,发展区的投资房可以达到每月租金覆盖每月利息还款,成熟区的房产,每月需要付出额外2000多成本。任何一个投资者都不愿意看到在自己的投资产品里注入大量的持有成本,否则便失去了投资的意义。这就是我们所说的发展区的投资房能够达到以租养息的目的。


为了满足不断增长的人口,顺应日新月异的时代,政府对城市的规划也颇有考究。成熟区已形成一定的住宅密度,住宅永久产权制度似乎让想要做大型规划的政府无从下手。而发展区优良的土地让政府可以精心规划。


现在维州政府瞄准西南发展区East Werribee正实施一个伟大的2051城市计划。2014年到2017年:完善基础道路建设;2017年到2025年:创造就业集群和港口的建设。2025年到2051年:拓展公路网。这不是一纸空文,墨尔本西区Wyndham Harbour乘客邮轮摆渡直达市区Docklands码头,已经在5月16日试运行!


有没有哪位小伙伴已经体验过一睹了西南区的风采?


拥有政府这个大靠山,西南区的房价只有稳步快速上涨的节奏。我们经常听到人们谈论发展区一片荒芜,而这些讨论者和发展区的快速进步,似乎映射了当年大上海的一个神话:宁买浦西一张床不买浦东一套房。那时的浦东发展区,荒芜不受待见,现如今的浦东房价已是普通人触不可及,让说这句话的人后悔莫及。像是飞上枝头的凤凰,告诉我们长远的眼光和明智的头脑,带给你的是看得见的财富。




说到房屋属性,成熟区密集的住宅和商业环境,开发商建筑商只好新建公寓和联排别墅,所以我们投资者能选到的更多的是公寓;发展区就能给开发商建筑商足够的自由去建造独栋别墅,在发展区我们能挑选到喜欢的独立别墅。比如下面这个正在热卖的海滨别墅楼盘,就有充分的空间容纳美丽的独栋别墅。



众所周知,一套成熟区的公寓价格与发展区的独立别墅相当,他们各有优势。不过现维州政府正式放出7月1日起施行的印花税新规:海外购房者印花税的额外部分将从3%涨到7%。


所以在墨尔本,一栋60万的独立别墅期房只需要在交付土地时缴纳土地费用(约30万)的12.5%作为印花税,而一栋60万的公寓则需要在交付时缴纳总款即60万的12.5%作为印花税。毫无疑问,在墨尔本投资独立别墅将会给我们节省一大笔税费。在一个好的发展区选一栋独立别墅握着炙手可热的土地坐等升值,也会是大多房产投资者的方向。


 房产作为中长期投资,收益产出通常在持有三到五年或更长时间,这时投资者会将增值的房价以再贷款形式变现。很多投资者利用这笔“丰收”的资金,注入第二套房的首付,完成再次置业投资,这就是“以房套房”。于是,发展区的低房价和高涨幅此时优势凸显。


当我们还是以发展区Tarneit一套60万独立别墅和成熟区东南区同样标准的一套住宅独立别墅为120万为例。前者目前涨幅14.3%,后者目前涨幅9.5%。同样的贷款额度下,Tarneit显然要比成熟区Doncaster经历更短的时间能产生足够另一套房首付的增值。



最后,在这里分析一下投资者对成熟区和发展区认识的两个误区


1,大多数人认为成熟区更有安全感,发展区比较乱。其实是不是这样呢?我们来看下面两份数据的对比:




墨尔本的成熟区东区2013年到2014年案件总数96,567,比2012年到2013年增长8.8%;而发展区西区2013年到2014年 案件总数66,041,比2013年到2014年增长仅2.2%。很明显我们能判断西区的犯罪数更少,犯罪增值率更低。作为房产的投资者,我们应该更理性地用数字去判断分析问题,而不是靠感觉和道听途说。


2,成熟区给人的印象是环境好更方便,发展区给人的感觉是荒凉不便利。如果还是以墨尔本的东区和西区来对比,任何一个没有深入考察过两地的人,都不应轻易下此定论。现在西区如Point Cook周边靠海的自然风光、美丽的自然保护区、紧邻的两个火车站、四个大型购物中心以及优质的教育医疗资源,从环境到设施,毫不逊色于成熟区。


再看Tarneit,East Werribee的野生动物园,将会提供58300个就业机会的第二大CBD计划,包含购物、育儿、医疗、公交总站和火车站的5分钟生活区规划,以及将容纳4万名大学生的大学城的开拓,将会给这个区域带来更胜东区的便利和繁华。对投资者而言,这样的区域正是房价地价攀升的黄金阶段,是出手投资的好时机。



看到这里,相信大家现在对房产投资的区域选择有一个思路了,如果您想了解更多或者对文中数据有任何疑问,请随时联系H&T华信墨尔本的投资顾问Jenna Li。


Jenna Li


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