【Daniel说投资专栏】72率以及8个房东常见问题

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-25 阿德莱德bbs


各位朋友,大家好!


在上周专栏中,我分享了被誉为“澳洲百科全书”的人口经济学家Mark McCrindle
联合Ironfish全国市场调研总监Grant Ryan共同为我们一线员工做的内部报告(1)。
今天我继续为大家带来我们内部报告的第2部分,
由Grant Ryan讲解如何利用72率选择正确的投资以及8个房东常见问题。 

在澳洲,绝大多数的小生意也只是相当于给自己找了份工作,收入以及生意规模都比较受限。
我认识很多小生意者,他们都很想要投资,但投资什么,他们总是拿不定主意。
选择老本行,有丰富经验,熟悉经营模式,风险确实低,
但是扩大经营成本高,寻找靠谱合伙人,可靠管理者这些都不是那么容易实现的。

投资别的不熟悉的项目,又怕由于没有专业知识,风险过高。
类似这样的因素,让他们常常很迷茫,不知道如何选择适合的投资。

其实房产投资也是一种生意,而且比很多小生意都要靠谱,只是很多人并不了解。
对我来说,需要帮助他们解决的就是分析投资回报率的问题。
这是很直观的数字,可以帮助他们尽快做投资决策。
通常我会用最普遍运用,也是最简单易懂的金融学上的72法则帮助他们分析。

简单来说,72法则是指以1%的复利计算,72年后(这是一个约数),本金翻倍。
用咱们的房产投资来做分析,假设澳洲房产10年会翻一番,那么每年有72/10=7.2%的增长率。

如果买一套50万的房子,首付20%,那么前期投入就是50×20%=10万;
按照7.2%的增长率,每年增值50×7.2%=3.6万;
而初始投入10万,资金回报率就是3.6/10=36%。

当然前提是我们的房子租金收入是基本可以抵消还款数额以及各类其他支出的。
再保守一些,按15年翻倍计算,同样道理,72/15=4.8%的增长率;
还是50万的房子,50×4.8%=2.4万,2.4/10=24%的资金回报率。

所以只要能巧妙利用杠杆,房产投资就是与银行合伙的最低风险最靠谱的生意

每次当我跟这些生意场上摸爬滚打多年的前辈们说到这些时,他们会恍然大悟,
因为他们知道高于20%的投资回报率在任何投资领域里都是很难实现的。
即使是股神巴菲特,在过去的近45年里,
他自身20%的投资回报率已经让众多投资者羡慕不已,都只能望其项背!
更何况是不需要自己花太多功夫和精力在里面的投资项目。

所以我也常跟我的客人们说的一点 —— 学会借力,借力于银行,租客,税务局等等,
只有学会了借力,才能更早实现复利。

而复利的意义是什么?
就是用目前拥有的财富,一路翻倍,达到更多的财富。
这也就叙述了越早攒下财富,当年纪越大,无法靠自己双手赚钱的时候,
所拥有的资产却可以持续带来财富,实现财富自由


投资的最高境界:
当你在巴黎旅游,悠闲的喝着咖啡时,你的资产还在很努力的帮你赚钱。
所以又提出一个投资中很重要的因素,也是我常常提醒投资者的 —— 长期持有才是房产投资的王道


下面,我来谈谈8个房东常见问题
当你购买了一套投资房产并准备成为房东收取租金时,你可能会提出各种各样的问题,
从如何选择最好的租客到怎样确保房产更好地维护等等,这也是很现实的一些问题。

1. 是不是应该让专业人员管理我的房产?

答案是响亮的“是”!
很多人觉得他们能够管理好自己的投资房产,
到头来是在夜里因为无尽的租约和紧急维护事件而烦恼不已。

专业的投资者通常会建议大家(尤其是刚做房东的朋友们)让出租管理公司管理房产,
除了省心之外,房东知道自己的利益在任何时候都是受到保护的。

2. 怎样找到一个好的物业经理?
当你寻找别人管理自己的投资房时,
你应该找当地或附近,在这一领域已经做了很多年的经验丰富的公司。


3. 如何寻找好的租客?
这是一个房产中介或出租管理公司被反反复复问到的问题。
确保你找到好的租客的最好方法是当你第一次投放广告的时候,就有一套系统的、彻底的审查程序。
一个有经验的出租管理公司将用不同的方式检查并筛除某些租客,
并选择那些他们认为不仅能够提供稳定租金收入还能保持房屋干净,维护好房产的租客。 

4. 怎样确保我的房屋得到很好的维护?
没有人愿意去想象自己的房产没有被照顾好的情况。
有一个来保证公寓得到良好照顾的好方法是让房屋中介或管理公司坚持定期检查。
每个周对于什么时间以及多久能进入检查一次房屋都有不同的规定。
举例来说,在新南威尔士州,每年最多可以检查房屋4次。

房屋检查的一个小提示:
向你的房产管理公司询问他们是否提供检查时的照片,
这些照片将成为你跟踪掌握自己房产状况的好方法。 

5. 多久才能复查租金?
与在一年中可进入投资方检查的情况不同,对于租金的上涨有着严格的限制,
而且通常这依赖于你租约的类型。
每个州对何时能够考虑涨租有着不同的规定。
举例来说,在新南威尔士州,如果你有超过两年定期的出租协议,
你能够在每12个月有一次租金涨调。


6. 多久需要翻新我的房产?
当拥有全新的房产时,你可能认为我根本不需要翻新房产,
也就是重新刷墙,更换地毯或者翻修户外地带。

然而几年之后,将投资房产保持在一个很好的状态就会是个很好的主意。
在转换租客的空闲期安排这些翻修会是不错的选择,
这样不但可以减少对房客的打扰,还能在做广告的时候以一个漂亮翻新的房子提供入住来吸引租客的注意。 

7. 应该允许房客养宠物吗?
越来越多的新公寓允许住户饲养宠物,如今,在租赁契约中允许租客养宠物也越来越常见。
让所有全新房屋默认接受宠物饲养也在进行中,房东可以根据自己的策略进行一定的调整。
尽管最终决定权还是在你,
你的房屋中介或出租经理能够根据你周边的环境,告诉你这是否是一项好的策略。 

8. 为什么我的房子会空租?
就算是最令人称赞的计划也有可能被难以预料的事件打扰,
比如房客搬走或者投资房在市场上待租的时间较长超过了你的预期。
最重要的事是尽快和你的房屋经理保持紧密联系以了解他们招租的计划。
如果房屋在你期望的时间内没有被租出去,你应该尽快找到原因和弥补损失的方法。

至此,我们内部报告的精彩内容今天就分享完毕了。
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作者:Daniel (Ironfish 资深投资顾问) 授权 阿德莱德bbs 发布

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