【专家 · 分析】理性看待美国房产投资 优先考虑一线城市、华人区

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-17 华美优胜海外房产投资


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  “您老有钱,一亿的庄园有马场停机坪森林人工湖;您老没钱,15 万的小公寓有全套精装修社区游泳池免费烧烤炉。话说萝卜白菜总有一款为你所爱。十年中美签证来去方便,平时您国内上班挣钱,房子在这儿出租挣钱,15 万小公寓一个月1500 美金租金,您一年来一趟,度假顺带收钱,既做着房东又追求着人生,何乐而不为呢……


  最近热映的《北京遇上西雅图之不二情书》影片中,吴秀波饰演在美国洛杉矶打拼的房产经纪人罗大牛,主要工作就是带中国人看房。在电影开头,罗大牛带中国看房团到洛杉矶看房时如是介绍,并称买断美国是不二选择。在人民币贬值的大趋势,国内大量房产及移民中介纷纷借势营销,向国内高净值人士推荐海外房产特别是美国房产。



  最近亚洲协会的一组数据也显示,中国人2015 年在国外住宅类投资分布中,美国以296 亿美元,占据了60% 比重,占海外投资者在美购买住宅总额的27.5%,美国房产似乎已经成为当今国人海外投资的“不二情书”。


理性看待美国房产投资


  业内人士表示,近年来中国人海外买房热,大部分是出于全球资配置的目的,小部分是因为留学或移民的自住型需求。


  从资产配置的角度,中国高净值人群对资产配置的理解是不全面的,他们往往喜欢把资产放在可以摸得着的地方,即热衷于做很多房产投资。他们在向海外配资资产的时候,也习惯于复制国内的资产配置思路。事实上,从标准普尔家庭资产象限图来看,把家庭资产分成四个不同作用和投资渠道的账户,按照固定合理的比例进行分配才能保证家庭资产持续、稳健的增长。这四个象限分别是“要花的钱”、“保命的钱”、“保本升值的钱”、“生钱的钱”,其中房产投资被划分在高风险高收益的第四象限,即“生钱的钱”,包括股票、基金、房产、企业等投资,一般占家庭资产的40%。“中国人仅在房产领域的投资占比就远远超过40%,一般至少占家庭资产的70% 以上。


  美国一线城市房价比较高,二三线城市房价比较低,而且人口少,环境确实不错。他举例,一个朋友2012 年在美国经济相对落后的南卡列罗那州省会城市,只花12 万美元就买到四个足球场大小的土地,而且房子就在一所大学附近。值得注意的,房价低并不意味着升值空间大。很多房子几十年都是一个价。“那套房子30 年前就是这个价格。在国外买房幻想重现‘中国式’暴涨几乎是不可能的,美国人租房是刚性需求,买房不是,房价低于国内而租金远高于国内的情况较多。美国很多房子有居住价值,租金回报比较稳定。


  在美国,中国人多的地方,目前只要有华人居住的地方,房价就涨的很快。


  影片中罗大牛给客户王太太推荐洛杉矶华人区的教育房。罗大牛对其介绍说,“学区教育房历来保值升值,这点中美一样。”“学区房”在中国代表了小孩能就读中国頂尖学校的入场券。对于许多送孩子出国留学的家庭来说,海外置业的主要目的就是在于让子女能接受国际教育,入读世界闻名的学校,学有所成。


  中国人青睐的名校附近房产,房价上涨的可能较大。“每个离华人区比较近的地方都有好的学校,都是华人比较喜欢去的地方,接送小孩上学比较方便。这些房子出售出租都比较方便,流动性较好,空置率也会相对较低,房产相对保值的。影片中提到的尔湾就是有着众多学校的一个华人区,这两年房价涨得很厉害。但这些房子主要是在中国人圈子里炒,往往是前面的人赚后面的钱。”


优先考虑一线城市、华人区


  中国一线城市的房价已经很高了,从绝对价值来说,在美国地区的房价比中国便宜。对于想要海外置业的高净值人士,他建议,投资型需求可以优先考虑购买流动性会比较好的大城市公寓,自主性投资取决于个人的居住爱好或者是小孩将来会就读的学校,但要提前请当地的机构做好尽职调查,了解周边环境和房子历史,以免出现不必要的麻烦。


  专家建议,投资者海外置业可配置强势货币的国家,包括美国、英国、澳大利亚、加拿大等热门区域。就美国房产市场而言,投资于一线城市,尤其是投华人区,是不错的选择。


  不过,他提醒到,在进行房产交易时,投资者需在持有税、物业费、维修成本等账要算清楚,各方面的合同要看的很仔细,一定要请当地正规律师事务所参与,保证房产交易在法律上没有瑕疵。此外,购房前还须先了解当地的政策环境,更要运用互联网查询当地的真实房价,以免导致投资失利。





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