物业管理章程 如何影响房子价值?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-23 加拿大地产周刊



加拿大,独立屋的日常维护和保养完全是由业主自主决定,但城市屋或是共管式公寓的管理、外部保养维护工作则由业主委员会负责进行。由于小区业主众多,需要有一定的规章制度才能保证大家共同的利益。每个小区都会依照各自的具体情况制定出适合自己的管理章程,不仅住户要遵守,访客也要遵守。章程的内容还会影响到住户的生活方式,甚至是卖房时房屋的价值。


大多数情况下,业主委员会会雇用专业物业管理公司,依据所订的管理章程来管理小区的公共财物,有些业主委员会也会选择自我管理。业主委员会可以创建或修改其章程,当然需要在每年的业主大会上有四分之三的人赞成才可通过。章程的具体条款主要涉及小区公共财产的使用、安全和维护,不涉及个体单元。


不管是由物业公司代为管理还是自我管理,管理都是为了保证小区管理章程的实施,如果有业主不遵守的话,可能会对他们进行罚款。一些常见的小区管理章程有:年龄限制;禁止吸烟;禁止养宠物;有限制地允许养宠物(如限制宠物的数量,或者只允许养猫而不许养狗,或限制狗的大小等);不允许出租;有限制地允许出租(通常限制小区里同时可出租的单元的数量,或是对出租时间长短有最低要求,以防AirB&B式的出租)。那么,不同的条款对房屋的价值有何影响?



年龄限制


通常对住户有年龄限制的房子,其售价远低于那些没有年龄限制的房子。原因很简单,如果不欢迎孩子入住的话,会将一部分潜在买家排除在外。



禁烟和限制吸烟


一些小区完全禁止吸烟,无论是在公共区域还是在自己的房子里;有些小区只是禁止在公共区域吸烟,包括阳台,但可以在自己家里吸烟。对于禁烟条款,很难把它具体量化为某个价值,但这对吸烟者绝对是个限制。因此,烟瘾重的人肯定不会买这样的房子;偶尔吸烟的人或许能接受这样的限制条款;但也有人会非常喜欢小区物业有这样禁烟或限制吸烟的条款。总之,对这一条款的接受程度会因人而异。




不管怎样,公共区域禁烟的大楼其走廊会没有烟味,这无疑会给前来看房的人增加好印象。据某资深房产经纪人介绍,曾经有房子因为烟味太重而很长时间都没卖出去,因为一般看房者实在无法接受那个味道。因此,房子里面有很重的难闻气味无疑会让房子更难卖出去,从而影响房屋的销售价格。



宠物限制


这则限制影响很大,特别是在温哥华,很多家庭都会养狗。如果允许养猫狗之类的宠物,无论是只租不卖的房子还是可以出售的房子,人们总是愿意花更多的钱来买或是租。如果不允许住户养狗或是访客带狗,这会限制想买这所房子的买家,而且卖家还要想想,来拜访的朋友或是亲戚会不会带狗过来,相当于增加了限制因素。因此,这一条款很容易把买家拒之门外。


当然,有些人更喜欢不让养宠物的房子,例如那些对动物过敏或恐惧的人。不过,总的来说,与不让养宠物的房子相比,允许养宠物的房子售价要高很多。据最新的房地产数据,过去两个月里,温哥华西端区可养宠物的一居室公寓比不能养宠物的一居室公寓售价高28%以上。



禁止或限制出租


完全不允许出租的房子对有些人来说非常有吸引力,这些人通常是生活比较安定的老人。他们不希望经常有人搬进搬出,也更喜欢小区严格地限定为业主自住。允许出租的房子通常对年轻人比较有吸引力,他们通常不想把自己锁在一个不允许出租的房子里,这样的话他们外出旅行或是去外地工作时就可以把房子租出去。没有出租限制的小区通常有很多租客,这些房子通常是投资客买了后出租的。


有些小区会限制同一时期出租的单元的数量。有些买家可能会觉这会让他们不能自由处理自己的房子,但有些买家可能会觉得这是优点。有些小区对出租时间长短有最少租期限制,比如说6个月或是1年,通常来说这个最少租期长的话,会更吸引买家。



执法和罚款


小区可以制定许多不同的规章制度,一些小区会对住户的违规行为进行罚款,这些违规行为包括不清理狗屎、不等待停车场的大门关闭就开车走人等等,有些小区每年收到罚款高达4万元。这些钱可以帮助小区建立一个应急基金,或是支付小区维护所发生的其他费用。通常来说,买家不喜欢违反规则罚款过多的小区。


总的来说,如果物业的限制条款很多,从年龄、吸烟与否、宠物到出租等等,那么你的房子停留在市场上的时间可能会更长,因为很难找到能接受所有这些条款的买家,但关于物业管理的规章制度如何影响房子的价值这一问题,没有简单的答案,如果你的房子吸引的潜在买家的数量足够多,你能迅速卖出并卖出好价钱的机会就越大。


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