【知识 · 讲座】美国国籍 & 非美国国籍朋友在美购房的常见问题

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-27 华美优胜海外房产投资


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  在美国买房是华人朋友们永恆不变的需求,不管是自住还是投资都是绝佳选择。然而,美国购房市场跟中国很不相同,房地产所在地、购买者身份、购买目的等多个因素都会影响未来的投资报酬率,里面不为人知的门道儿也很多。


  下面,就给大家粗略介绍一下美国国籍和非美国国籍朋友在美购屋常见问题,同时建议您咨询美国注册会计师和专业律师,获取最适合您自身情况的专业建议。

 



美国国籍/居民


  请问:年轻人信用不够时,如何贷款买房?


  在美国许多刚毕业的年轻人因为尚未建立信用分数,因此无法申请贷款买房。有一种方法父母可以帮助他们的是:父母可以用自己的信用申请贷款,先把房子买下,将来再用孩子们能够买得起的方式卖给他们。


  例如可以利用先租后买的条款(Lease with Option to Buy Clause),先让他们搬进去住,等以后孩子建立了信用分数后,再自己申请贷款,从父母亲手裡买下这间房子。


  请问:投资房地产可以如何减税延税?


  在美国收入分为主动收入和被动收入两大类。主动收入指的是我们的工作劳动收入;被动收入指的是非工作所得收入,即投资收益额的收入,如:出租收入。


  朋友们若要获得财务自由,就必须让被动收入大于主动收入。被动收入是以钱赚钱,而主动收入是以劳力与时间赚钱。目前主动收入的最高税率是39.6%,而被动收入的最高税率则是20%,因此如何善用被动收入,并做延税、免税的收入规划,以钱赚钱,才是聪明的选择。


  在美国住宅型投资屋在税务上可享有27.5年的折旧抵税优惠。另外还可利用1031交换(1031 Exchange)的税法将卖房子时的资本利得做缓税。在美国,善用抵税、延税条款是累积财富的最大法门。


  在一座谈会上,某一加州房地产律师曾提到,屋主若在卖掉房子的前叁年先进住两年,然后再出租一年后才卖掉,此时除可符合自住屋卖掉时夫妻二人免缴50万元利得税的好处外,房子因在最后一年变成了投资物业,便可透过1031交换(1031 Exchange)来买另一栋房子来延缴资本利得税。


  请问:以投资为目的购房应注意哪些方面?


  投资出租用房产,应选择交通购物便利,靠近大众交通系统或大学城的住宅,此类型投资屋出租容易,将来要卖时也容易。


  某些城市的房地产价格高昂,对于首次购屋者,可能负担不起,不妨考虑先购买新兴区的期房(pre-sale)预售屋,等将来经济实力加强时再换房。购买期房时需事先考察好未来市场的升值潜力,并以当前市场价格锁定未来交屋时的涨幅。


  建议您往当地市政府规划部门(Planning Department)跑一趟,深入了解这个城市在未来5-10年的都市发展计划,并搞清楚这是一个人口内流还是外流的城市。


  请问:夫妻之间赠予房产需要缴赠予税吗?


  美国税法对于夫妻之间的赠与的处理方式,因双方的居留权的不同而大有不同。若夫妻两个人都是美国公民的话,他们之间的赠与,无论累积金额多大,都不会产生任何赠与税。可是,若受赠方是非公民配偶,则2016年度免税额只有14万多。


  请问:购房时常被提醒的雨伞保险是指什么?


  雨伞保险是一种附加的责任险,用来赔付在任何意外情况下造成他人身体伤亡,财产损失以及一切法律诉讼等费用。


  很多时候一般的责任险赔付的额度是不够的,当一般的责任险赔付到上限后,可能会危机到个人的存款和资产。雨伞保险的作用就是给受保者多一层额外的保障,避免发生事故或法律诉讼时危及个人的财产和资产。

  

外国国籍/公民


  请问:外国人在美买房要多缴哪些税?


  近年来在中国流行以房养学的口号,它的做法就是中国留学生父母为赴美国读书的子女投资购置房地产。中国留学生在美读书期间便可自住与分租,未来学成回国卖掉房产时其增值或可抵消这几年付的学费。


  这个看似完美的计划,却因不了解美国的投资税法而出现风险。


  第一,通常美国人卖房子时,不须预扣税。但是根据外国投资房地产税法(FIRPTA),外国人卖美国房地产时,escrow必须将10%卖房的钱预扣下来。扣除的数额并非最终的缴纳税额,只是预付,外国人在卖房后,请会计师正确计算应交的税额后再申请煺税。


  第二,外国人在美国境内的房产在转让时需要交赠与税或遗产税。美国公民享有$545万减免额,夫妻二人可享$1,090万元减免额。但是,外国人拥有有形资产的减免额只有6万元,6万以上的有形资产最高要缴纳40%的联邦赠与税或遗产税。


  当下较多中国客户青睐千万价位豪宅,投资的金额越大,将来所面临的税务上的问题也就越大。纽约某陈姓会计师曾分享一实例:来自中国的一位客户用个人名义买下曼哈顿一套价值千万的房产,不料两年后因车祸去世,房产由二十多岁的儿子继承。因这位客户只有6万的终生免税额,故需缴将近50%的遗产税,这位客户的儿子只好卖掉房产来缴税。


  请问:外国人出租自己的房产也要报税么?


  需要。外国人购买美国房地产若出租,应向美国国税局IRS申请报税号码(TIN),并每年需向国税局申报租金收入。


  总结:


  因为每个人的身份状况、家庭财务状况的不同,这些林林总总的移民、法律及税务方面的策划,已超过一般地产中介的专业范围,因此若能在投资前先与专业财务和税务规划方面的专家谘询,对于外国投资客户的资产保护可提供周全的安排。


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3、就业环境:临近科技公司、文化创意公司、剧院、画廊等;

4、优质教育:纽约大学;威廉斯堡蒙特梭利学校;威廉斯堡社区幼儿园;胡安莫雷尔坎波斯初中;伦纳德邓克丽小学。

5、项目可贷款。





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