我的看房日记35┃悉尼西南区之Bankstown(大悟原创)

<- 分享“澳洲房产大全”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-20 澳洲房产大全




 

    主编寄语




【我的看房日记】是澳洲房产大全平台上一档房产连载专栏,每周一发布,距今已经连载超过1年时间。期间得到了越来越多读者的好评。


它是生活在澳洲当地的房产专业人士把周末澳洲二手房拍卖过程中所看到的,听到的,用文字的形式和国内外投资人分享。


希望让大家能通过澳当地二手房市场上交易来更好的了解澳洲房产,这也是国内靠忽悠的房产“顾问”所不具备的优势。
 大悟


文┃大悟 (微信:262739843)


2016年6月19日 星期日 天气:中雨


前言


周六生病,实在是没力气开车去看拍卖,再加上外边下着大雨,就给了自己个理由堂而皇之。


可下雨了,球员该上场还是得上场。


周日好了些,雨未停,为了读者们,还是一脚油,补上吧。

正文

Bankstown(宾士镇)


悉尼的西部及西南部,一说到Town, 有两个,一个是宾士镇Bankstown,一个是黑风镇Blacktown,如果在没有看地图之前,还搞不清哪个距离市区更近更远,我觉得你投资之路还是路漫漫其修远兮的节奏。


很多国人买房,对于人口组成的要求到了苛刻的境地。


仿佛买房=投资=悉尼北区。


你这叫投资么?买套房子就说买套房子,别用投资给自己带高帽。


你想想那些无论买哪个地区的房子都要市中心的出发点是什么?


用最少的技术含量达到最好的效果,尤其是在对于一个城市了解不够的前提下。(而往往这种方式也还是炮灰)


我并没有说买市中心不好,我只是说它没有技术含量,如果你能买到悉尼歌剧院对面的房子,首先一点,你得先比别人有钱,你没钱,还啥都不懂,说啥还听不进去,要这要那,挑三拣四,这个不喜那个不爱的,那你就观望吧,趴在阳台观望吧。


(一年前,有个胖妹和我同事说:预算50万澳币,要悉尼市中心,2房,最好给我Dual Key。你怎么不上天?)


随着近来Bankstown的区域划分与Canterbury的区域划分合并,相邻的区域将同属一个区政府管辖,比如Bankstown和Punchbowl。


悉尼的西南部,最遭人诟病的就是他的人口组成,大片的穆斯林,女人戴头巾,男人大黑胡,可Bankstown对于西南区的重要性如同Chatswood对下北区的重要性,如同Hurstville对于上南区的重要性等等。


Bankstown的购物中心Bankstown Central虽然不是Westfield管理的,但其规模绝对不逊于悉尼任何一个Westfield。


另外, Bankstown City Plaza那里也很热闹,Greenacre Parade就如同Hurstville的Forest Road一样,很多饭店,非常具有生活感。


包括那家吃货们都知道的悉尼最著名的越南粉之一的AN也在这里。


我在这里看到的最多的人群是中东人,其次是华人,白人非常非常少。你问我愿不愿意住在这里,如果我有阿拉伯背景,我自然愿意住在这里。


这就如同你以为人家白种人,中东人都喜欢华人重镇么?不过就是华人有钱,所以区域内房屋需求更大,所以房子才死贵死贵的罢了。


你一定要知道一个道理。不管任何人种,大家有一点是不变的,那就是大家的50澳币都是黄色的,100澳币都是绿色的,大家信用卡Paypass时也都是逼逼逼。


Bankstown Council管辖下的区域十分多,因此,此次西南区域选择Bankstown作为代表,(地图上能被标黑的区域都是核心区域)进行主要阐述。


宏观市场

Bankstown (宾士镇)

目前市场一瞥

独立屋市场:


距离悉尼市中心17公里,独立屋中位价90万澳币左右,整个周边区域房屋中位价多数都在80-90万澳币之间。以距离来考量,这个房价很亲民。


Bankstown的房价在其大区域内排名绝对是数一数二的,但其涨幅排名并不是最高,整个Bankstown大区内,房价过去涨幅排名靠前的并不差,如Sefton, Villawood, Birrong等,过去1年独立屋涨幅都在20%以上,如果算进Canterbury大区内的中东区域,Lakemba, Punchbowl也并不逊色,其中Punchbowl的公寓1年涨幅更是惊人,达到25%以上。


因此,我认为,单靠民族来划分投资区域的想法是非常片面的,当现在有些所谓投资人还在为一套已然很不错的物业纠结不已时,我心想,就你那点投资勇气也好意思叫自己投资人,要真给你推荐个黑风镇等作为投资选择,弄不好能把你给弄哭。


公寓市场:

涨幅是可以接受的。


看到房价你的第一反应是什么?


区域内的公寓存在时间不短,说明区域是有历史的。


Bankstown大区内过去1年公寓涨幅最好的区域为Chester Hill, 为30.5%。


过去二手房成交情况:

独立屋市场:

这里过100万的独立屋不是没有,你要知道同样占地800平以上的,在悉尼上北区的Turramurra,150万澳币也不是买不到。

公寓市场:

房子是不是很旧?价格是不是很让人怀念?


投资类物业现金流情况:

租金相对房价而言,我并非觉得不能接受,而是非常能接受,尤其对于独立屋而言。


公寓租金要和当地房价相挂钩。


区域内在售全新公寓的价格,2房在60-70万澳币之间。



大悟看房

周六未参加拍卖,所以在网上找了一个区域内在售最贵的双拼别墅作为参考。

4房3卫2车位,占地未知,但是可以清晰地看出是翻新物业。


目前售价93万澳币。


我们来看下这个Site的历史。


历史查看



2012年3月,这套当时2房2卫2车位的独立屋,以64万5澳币出售。


再上一次的出售时间为1986年,当时的价格为9万澳币。


大悟总结


其实,很多人在澳房大全后台问我的区域多是一些大家耳熟能详的区域,我在创作时,有时也会反思,究竟什么才叫房产投资?为什么多数买家要的东西都是如此的雷同。


是否房产销售和房产投资是一码事?如果不是一码事,那么如Wiley Park,Avalon Beach等完全不同风格的物业为什么不能投?


人口组成有问题?距离主城区太远?


我总说,房子没有好与坏,只有适合与否,可是适合大家的都是如此的雷同。


当我一个人走在Bankstown Central里时,看着一枚枚裹着头巾的穆斯林女人,翻着大长睫毛的穆斯林孩子,以及带着大胡子的穆斯林男人时,我看人一家家的也挺温馨,男人和女人说话也是和颜悦色的。


也许,是天生胆小怕事的东亚人尤其中国人,对其他民族不了解,甚至不想了解,才导致的这种偏见。


澳大利亚本就是一个多元化民族的国家。如果长期抱着偏见来投资,未来的投资之路,只怕会越走越窄。


本期看房日记就是这样。

感谢阅读
更多看房日记  回复:悟+对应序列号

例如:我想看第22篇Epping   则回复:悟22

【我的看房日记35】

《悉尼西南区之Bankstown》


【我的看房日记34】

《悉尼下北区之Neutral Bay》


【我的看房日记33】

《悉尼上北区之Killara/East Lindfield/Lindfield 》


【我的看房日记32】

Meriton项目盘点05- 悉尼东南Rosebery区之Zeta》


【我的看房日记31】

Meriton项目盘点04- 悉尼奥林匹克公园之Botania》


【我的看房日记30】

Meriton项目盘点03-悉尼东南区Mascot之Mascot Central》


【我的看房日记29】

Meriton项目盘点02- 悉尼西区Parramatta之Altitude》


【我的看房日记28】

Meriton项目盘点01- 悉尼内西区Lewisham之Luna》


【我的看房日记27】

《悉尼上北区之St Ives/Belrose》【内含今年首次拍卖】


【我的看房日记26】

《悉尼西南区之Campsie/Clemton Park》


【我的看房日记25】

《悉尼西北区系列Bella Vista/Beaumont Hills》


【我的看房日记24】

《悉尼西北区系列Kellyville/North Kellyville》


【我的买房日记23】

《大悟个人买房记》(内附10句房产投资真言)


【我的看房日记22】

《悉尼西北区Epping在售所有楼花项目盘点》


【我的看房日记21】

《悉尼内西区Abbotsford/Wareemba/Chiswick》


【我的看房日记20】

《悉尼内西区Burwood/Strathfield》【学术升级】


【我的看房日记19】

《悉尼内西区Cabarita/Breakfast Point/Mortlake》


【我的看房日记18】

《悉尼北区Seaforth/Balgowlah》


【我的看房日记17】

《悉尼内西区Balmain/Balmain East/Birchgrove》


【我的看房日记16】

《悉尼上东区Bellevue Hill/Vaucluse/Paddington》


【我的看房日记15】

《悉尼下南区Cronulla/Woolooware/Sylvania Waters》


【我的看房日记14】

《悉尼上南区Rockdale/Kogarah/Hurstville》


【我的看房日记13】

《悉尼外西区Newington/Auburn/Lidcombe》


【我的看房日记12】

《悉尼下北区Waverton/Cremorne/Wollstonecraft》


【我的看房日记11】

《悉尼西北区Eastwood/Marsfield》


【我的看房日记10】

《悉尼上北区Waitara/Wahroonga/Warawee/Turramurra》


【我的看房日记09】

《悉尼内西区Dulwich Hill/Haberfield》


【我的看房日记08】

《悉尼西北区Baulkham Hills/Castle Hill/Cherrybrook》


【我的看房日记07】

《悉尼下东区Pagewood/Hillsdale》


【我的看房日记06】

《悉尼内西区Concord》


【我的看房日记05】

《悉尼东南区Alexandria/Waterloo/Zetland》


【我的看房日记04】

《悉尼上南区Hurstville》


【我的看房日记03】

《悉尼下北区 Cremorne/Mosman/Neutral Bay》


【我的看房日记02】

《悉尼内西区Glebe/Forest Lodge/Camperdown/Annandale》


【我的看房日记01】

《悉尼下东区Coogee/Randwick/La Perouse》



本版主编大悟的《澳洲房产那点事儿》在淘宝,京东,当当,亚马逊等中文网站均有销售,在澳洲本地暂无。
更多精彩内容请“点击原文”
原创作品
严禁转载




点击展开全文