这个土地开发项目能不能赚钱呢? – 项目前期调研之支出与收益问题

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-14 AU澳洲土地开发那点事


前两次更新分别讨论了前期调研中的工程、环境和规划问题。不过前期项目调研嘛,最主要的是要来确定一个项目赚不赚钱,所以支出与收益是决定项目命运的一环。之所以把这个计算放在最后讨论,主要因为它是建立在完善的工程、环境和规划调研的基础之上的


先说明白哈,老F不是个会计师,所以只是从我自己的角度随便讲讲,抛砖引玉。如果有哪里有错误或者不完善的,希望各位看官予以补充啊!



计算支出收益的方法有很多种,最常见的计算方法应该算是“剩余法”(Residual Method)。总体来说,用的就是下面这个公式:


Gross Development Value – (Cost + Profit) = Residual Value


其中, Gross Development Value 就是项目做好了以后的价值。Cost 就是为了实现项目需要的花销。Profit 就是预计能挣的钱。Residual Value 就是剩余的钱,或者说可以用来买地的钱。


其实类似的情况我们在新闻里都有看到过,比如去年 St Leonards 九户人家联合把房子以6,606万澳元卖给开发商,比市价高三倍。今年在悉尼的 French Forest 60多家联合卖房,要价两亿澳元,也要比平均市价高出三四倍。那么这些卖家凭什么有这么大底气狮子大开口呢?其实这个价格是可以按照上面那个公式计算出来的:


  1. 通过地方政府的规划条例,可以算出允许开发的居住单元的数量,再根据市场价格计算出“Gross Development Value”。

  2. 根据允许开发的居住单元数量可以估算出建筑估摸,从而推算出来建筑和工程的花销。

  3. 给开发商留出一定的利润空间,比如20%左右。

  4. 用“Gross Development Value”减去建筑工程的花销,再减去利润,就是‘residual value’,也就是他们要出售土地的价格。



Source Domain News

 

当然了,我们如果给上面这个公式一个简单的变形,就可以用这个来计算一个项目的利润:


Gross Development Value – Development Cost – Land Price = Profit

Profit / Total Development Cost x 100% = Yield(%)


举个简单的例子。昆州某处一块1公顷的地卖100万刀,可以切成20块。项目申请费用和工程费用(根据前期的工程和规划调研估算出的费用)也在100万刀左右,一块空地的市场价卖15万刀左右,而 “house and land package” 则是在5560万左右。


如果只卖空地的话,这个 “Gross Development Value” 就是15x 20块地 = 300万刀。Profit = 300万刀– 100 万刀的地价– 100万刀的项目申请费用和工程费用 = 100 万。那么投资回报率就在33%。看似非常不错诶~


是不是真的那么简单呢?其实差的远。下面这些都没有被算进去:


  • 各种税(比如地税和增值税)。这个很难讲,因为项目和项目的情况不一样,税也不一样,所以要自己(找会计师)算。细节的东西老F也不是很懂。。。

  • 广告费和中介费。算成项目的3%- 5% 左右,算入花销里面去。

  • 应急款。一般算5%左右,算入花销里面去。

  • 贷款问题。具体多少钱是贷款来的,要折上利息算入花销里面去。贷款比例不一样,所以这个也很难讲。比如咱们熟悉的卖楼花这事,好像如果有一定比例的房屋被预售出去了,开发商可以拿到100%的贷款,有点空手套白狼的性质。

  • 开发项目的周期。这可是一个很复杂的问题。而且这个和贷款问题和项目本身价值都是紧密相关的。而且这个也牵扯到下面这个老F马上要说的概念Discounted Cash Flow Analysis”(现金流量折现法)。


所以嘛,算上上面这些东西,投资回报是不可能到33%的,估计也就在20%上下。


F在之前的一篇文章《土地开发的过程是简单并复杂着》里面提到过,比如我投资20万,贷款100万,盖好了房子,卖了140万,还了100万贷款,手头剩了40万,等于20万投资赚了20万,那利润就是翻倍了。而项目本身的投资回报率则是20/120 = 16.67%。一般对于开发商来讲,15% 17%的投资回报率是可以接受的,也就是算可以上马的项目了。20% 以上的投资回报率就已经算是好项目了。


嘿嘿,对于某些就算做一般的项目也要追求一两倍甚至更高利润的开发商朋友们,老F送下面两张从朋友圈扒来的表情送给你们。。。请自行体会。。。

 


Discounted Cash Flow Analysis”(现金流量折现法)。


如果是小项目,两个月规划审批下来,三个月房子就盖完了这种,这个“现金流量折现法”貌似没什么用。可是如果是大一点的项目,持续两三年这种,这个“现金流量折现法”就能更精确的算出具体的现值(present value)利润了。


比如还是上面这个投资20万加100万贷款的例子,从利润的角度来计算。如果是在第二年挣的20万,年利率为5%的话,那一年以后的20万就等于现在的20 / (1 +5%) = 19.047万。如果是第三年挣的20万,那两年以后的20万就是现在的20/(1+5%)(1+5%) = 18.14万。如此算来,第三年的项目的投资回报率仅为18.14/120 = 15.116%了。比第一年就完成的16.67%回报率相比下降了不少。加上贷款利息,这个项目是不是铁定就要亏本了?


那就牵扯到另外一点,房价也是每年在涨的。所以这个“Growth Development Value”是应该会逐年增加的。小城市不是很明显,可是比如悉尼号称连续50年平均每年 7%的涨幅,还以这个投资20万加100万贷款的项目为例,从房价的角度计算。如果盖好了的房子按照现在市场价预计要卖140万,那么第二年盖好,加上预计7% 的增幅,房子就要卖到149.8万,如果第三年盖好,房子就要卖到160.286万。那么考考大家,如果投资还是120万,第二年和第三年的利润和和回报率分别是多少呢?注意有100万的贷款要算利息的哦~


说到这里还真是要感慨一下,要不然大家都往悉尼猫本跑呢,只要房价坚挺,干项目真的很难亏本啊!



 

很多朋友买楼花,确实貌似是个锁定目前价位的好方法,可是问题层出不穷。其实和上面这些计算有很大关系。可以想象嘛,如果你锁定了140万的价格,可是项目因为种种原因拖了两年,房价涨到了160万。那么对开发商来说,这就已经亏本了(因为两年以后,20万的利润现值只等于18万多,再加上贷款的利息)。所以对于开发商来讲,最好的办法就是通过日落条款来终止这个合同,然后以160万的价位重新卖出去,不光不亏,还能赚不少。


相反,在悉尼猫本以外的其它城市,比如年利率为 5%,可是房价增长却在 5% 以下的这种,那买楼花不会有任何日落条款上的问题,因为项目完成的越快,开发商的回报就越大。


所以嘛,很多在悉尼猫本买了楼花,被拖了好几年的朋友,这个确实没什么办法。一切都是市场所决定的,我们很难从道德层面来要求开发商怎么样。所谓天下熙熙皆为利来,天下攘攘,皆为利往。还是要自己想明白风险才好。


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