新西兰央行紧箍咒下的房地产投资买卖策略初探

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-16 后花园房地产在线


有关房地产价格波动的原因和核心因素说过很多次,对于奥克兰房价未来波动趋势,波动方向以及地区性选择也谈过不少, 认为房地产只涨不跌要不就是利益关联,要不就是对历史和经济一知半解,世界万物皆逃不过“周期”两字, 房价背后摆脱不了的都是货币体系,资本,供需,预期, 投资收益率,利率,经济周期,国家意志等等因素,只是在某一个阶段某种因素成为关注焦点决定市场中短期方向, 而在另外一个阶段另外一些因素会成为市场关注焦点,市场复杂是因为这些因素常此消彼长,可以量化的数据配合很难量化的“人性”最终酝酿了我们眼中的市场以及阶段性起起伏伏。

 

近期市场关注重点是四大商业银行纷纷取消海外收入申请贷款一事, 尽管根据之前统计数据, 海外买家占新西兰房地产市场只有4%, 从百分比角度即便海外买家全部消失其对市场冲击其实也并没有什么大不了,但如果纵观过去一年政府出台的一系列针对房地产市场调控措施,我们需要意识到当下几大商业银行异口同声后面应该和中央银行针对商业银行的内部调控指令有关,当下只是中央银行一系列房地产价格目标调控措施中的某一步,可能审视单一政策似乎都不能真正实质性改变市场的运营轨迹,但所谓水滴石开, 如果各种利坏房地产市场政策不断出台, 市场参与人对于房价预期的不断调整最终有可能让一个非常小的事件成为摧毁市场的最后一根稻草, 在博弈论里面就叫做蝴蝶的翅膀(有关房价变化的探讨会在未来专题论述)。

 

从过去一年政府对于房地产市场调控政策来看, 政府调控手法正逐步“脱虚向实”,比如从之前对海外投资人需要申请IRD来完成房产交割的程序限制到今天对海外收入贷款的资本限制,政府和央行很明显必须让房价上涨的速度降低下来,或者换一句话, 如果未来3到6个月的观察窗口房价还继续维持上涨, 政府和央行势必会出台更加严厉调控措施来打压房价,这种对房价上涨的控制不仅是安抚选民情绪来应对明年大选, 更深层次还是执政党希望通过调降利率(官方现金贴现率)刺激经济的措施可以真正转化为对于这个国家个人消费,实体经济的支持而不仅仅是用来推高房价。

 

从中央银行角度出发, 环顾全球, 美联储自去年12月份启动08年金融危机第一次加息以后暂时没有任何新动作,最新美国非农数据显示美国经济可能重回衰退; 欧洲央行, 日本央行为了摆脱通缩压力纷纷进入或者即将进入负利率时代;世界经济另外一个火车头, 让新西兰经济在过去几年保持全球一枝独秀的重要经济伙伴中国2016年在经济方面也碰到不小麻烦,因此可以说全球经济都是看不到太多亮色的层层阴霾。而新西兰国内, 受全球经济通缩消费不振影响,新西兰核心产业乳制品业遭遇寒冰期, 不少农场主在破产边缘苦苦挣扎,最新脱脂奶粉价格只有2007年高点的36%, 2013年次高点价格的41%, 全脂奶粉价格也不到2007, 2011, 2013年高点的一半,这种乳制品产业的半死不活对于新西兰经济负面影响远超百姓想象。




在常规经济学角度,复苏经济最好手段之一就是宽松货币政策,新西兰央行官方贴现率从2008年6月8.25%下降到目前的2.25%, 商业银行1年期贷款利率从2007年高点9.904%一直调降到目前的4.33%,下调力度不能说不大, 但从实际经济表现来看, 几乎全部减息成果都体现到房地产价格的飙升之上



上图为2002年至今1年期商业银行贷款利率走势图,目前是历史低点4.33%




这是全新西兰自从92年以来的房地产价格指数表象图,目前是处在历史高点,已经超过2007年次高点近40%,是92年房地产价格指数的大致4倍多。




这是92年以来奥克兰房地产价格指数走势图,目前指数已经超过2007年高点近70%。




这是REINZ 新西兰房地产协会公布的新西兰全国房价中位数走势图,目前全国房价中位数是在大约50万左右。




这是REINZ新西兰房地产协会公布的奥克兰房价中位数走势图,目前奥克兰的房价中位数是大约84万左右,远超2007年高点价格位置。


从政府意图来说, 减息是为了减轻实体企业财务负担, 增加个人消费能力, 但现实世界大伙儿都把减息周期看成房地产投资黄金季节,来自五大洲的兄弟们皆节衣缩食大力发展房地产事业, 整个房地产和相关行业在过去几年几乎是新西兰除了旅游业以外唯一的经济亮点,房地产市场兴旺对新西兰经济做出了巨大贡献, 在很大程度上缓解了整体通缩而导致的经济窘境。 但世事无绝对,随着房价不断上涨, 全社会经济资源向房地产和相关行业不断倾斜,最终促使市场进入价格自我强化过程,表现为房价越涨, 供需矛盾越突出,供需矛盾越突出,房价越涨的恶性循环。伴随着房价不断冲击新高,目前支付房屋贷款利息已经演变为新西兰特别是奥克兰居民最大家庭负担或者家庭支出,贷款占家庭收入比对单身汉来说(30-34岁的全职收入计算)在奥克兰已经从2008年的65%上升到了4月30日的93%,(近期高点是2015年5月31日的99.7%) 这个数据已经接近2007年上一次房地产高点时的比例(2007年12月31日101.3%是最近20年的峰值, 但其后房价快速下跌, 房贷占个人收入比重也下降到了过去10年低点2011年8月31日的64%)而对两夫妇一个孩子的家庭来说, 奥克兰的家庭贷款占家庭的收入情况是60.8%,2007年12月31日的历史峰值是66.3%, 目前百分比距离峰值数据还有大约10%的空间。





不管从历史上其后房价真实表现还是现实的逻辑思考, 如果个人收入90%都需要用来支付房屋中位数价格所代表的贷款金额, 而且是在1年期贷款利息已经从2007年9.904%下降到4.33%的情况下, 我们可以体会这是对政府相当可怕的经济事实或者说是一个定时炸弹,它意味着如果利息从目前4.33%的水平向上调升10%到4.76%,奥克兰成年单身汉收入全部支付房屋贷款, 而如果利息调升20%到5.20%,在统计学意义上, 奥克兰所有拥有住房单身汉将陷入现金收入不能覆盖贷款支出的破产境地,而对于三口之家来说,如果利息调升20%,贷款支出占家庭收入比重将超过70%,居民用于其他消费支出将锐减到不足30%,这就是当下奥克兰房地产价格对于奥克兰居民和新西兰政府的全部经济学意义,而如果可以理解这一点也就能够理解中央银行对于房地产市场价格的调控目标和如果目标不能实现未来一系列可以预见的史上最严措施出台。

 

房地产可以维持价格上涨最基本逻辑就是房地产市场食物链能够维持,也就是说在食物链底层百姓还可以有能力买房置业或者租赁物业, 如果这个还可以持续下去则继续击鼓传花的过程, 否则只能用大调整或者横盘形式来等待百姓收入提高以维持房价和食物链完整,理解这一点,我们就能够理解奥克兰房价未来始终还是要看这个城市75%非亚裔脸色和承受力, 理解了这一点,我们也就能够看清当下投资方向。

 

在做进一步展开之前,我们需要试图理解新西兰政府和央行一连串房产调控政策背后的真实意图, 新西兰政府和新西兰央行包括我们的邻邦澳洲央行以及澳洲各州政府的政策目标其实都非常明确, 那就是采取即便是类似流氓的调控措施也需要确保打压房地产价格不会继续上扬, 因为只有保证了这一点, 政府才有可能维持根据全球和自身国内经济形势通过货币和财政政策来修正国内经济发展轨迹的政策弹性,比如说可以通过调降利率来释放个人消费能力以及降低实体经济财务成本, 比如说可以跟随美联储升息步伐提高升息周期来面对可能快速反转的CPI,如果对于政府来说, 在货币政策这一端除了降息还是降息,政府将逐步陷入被房地产绑架的尴尬境地而失去对一国经济最基本调控能力,很明显国家党不希望在明年大选之前留给选民这样一种无能政府印象。

 

当然,站在今天角度预测未来,个人认为对于全球经济以及全球央行来说,在未来比如3-3年的时间框架之内,反通缩依然是各国央行调控主题,所以,新西兰继续维持宽松利率环境可能还是大概率事件,如果未来3-6个月观察窗口房价可以达到新西兰央行调控目标要求,不排除央行把目前利率水平继续调低25-50个基点来推动经济复苏,毕竟当下2.25%贴现率尽管站在历史角度是低点,但从绝对值角度还有相当调降空间;但假如观察期内房价依然无法达到调控目标要求,预计政府和央行会在维持利率不变情况下继续推出更加严厉措施来打压房价,我个人相信在比如1-3年的时间框架之内,房价继续维持过去几年快速上涨态势肯定不可能,而假如由房价上涨所带来资本所得成为不可预期,而一年期大额存款利率3.2%的情况之下究竟什么才是我们的房产投资选择。




(上图是QV房价指数价格变动历史轨迹图表, 显示了从1974年到今天42年历史房价涨跌波动轨迹, 对这个图表的复杂解读可以作为一个专题陈诉,简单来说在过去42年里, 尽管每年房价上涨的速度确实快快慢慢, 但房价负增长的年份只有不到20个季度,60月)




上表为ASB 银行存款利率表。

 

我还是一如既往我坚持的看法和观点,对于普罗大众来说,所有投资的核心都是现金流,对房地产投资来说就是租金回报率,这是从长期角度对投资人来说唯一可以依赖并帮助我们穿越时空的终极武器, 特别是在房价上涨较长周期, 未来以房价波动来说不确定性大幅度增加的情况下。

 

投资特别是房地产投资是最典型的龟兔赛跑,在起点没有人知道未来的投资过程我们会有怎样遭遇,而作为“人”的我们又不具备站在“投资终点”回头看“投资起点”的能力,因此,确定性现金流在我眼里永远要比不确定资本所得更加值得重视和信赖,过去的已经过去,未来还没有来,每一个投资人都希望从历史里面找到某些线索和答案来理解价格波动密码以便指导我们当下投资行为,但很可惜就我所知我们能够从历史经验中得到唯一教训就是我们什么也得不到,历史永远不会是未来,所以,有关房地产价格买卖所获取巨额资本回报的传奇故事都只能是站在投资的终点看起点,而如果站在投资起点,唯一值得信赖的也就是“现金流”或者“租金回报”几个字而已。

 

还是我们一直在强调的,那就是如何在岁月沧桑,社会更替,兴旺与衰败, 繁荣与苦难之间,因为我们的洞察和远见可以惠及我们的家人与后代,这是一个问题!

 

推荐几个在当下利率环境下现金流方面可圈可点的盘口与朋友们共享




  1. 这是一个三房全幅地房产, 位于南区Manurewa, 屋内房况良好, 房东已经申请加建2房minor Dwelling而且已经获得Coucil 批准,目前三房的租金收入预计至少460元/周, 有机会480/周, 未来2房的租金收入预计至少380/周, 总收入840/周, 如果可以在65万成交, 考虑13万的加建成本, 总投资78万, 名义投资回报率以每年50周出租计算是5.3%, 按照目前商业银行20%的首付政策, 大概的投资回报情况如下:


首付 15.6万, 贷款 62.4万, 按照年息4.33%计算, 年贷款利息2.7万。


租金收入 840*50周=42000, 

剔除8%的管理费用 3360 纽币, 

剔除约1000元保险, 

剔除比如1500元地税, 

剔除预计每年1500元维护费用, 每年房租净收入为34640元,

再剔除贷款利息27000, 每年的税前净收入为7640元,

按照30%税率计算息税后收入为5348, 

对于首付15.6万来说是相当于3.4%的息税后净收入, 稍高于目前商业银行1年期存款利息收入, 但存在银行除了利息一无所获, 而投资房产, 从上面那张新西兰过往42年房价涨跌图表中, 你有超过70%的可能获取每年5%房价涨幅, 50%的可能获取每年超过7%的房价涨幅, 只有不到5%的可能性房价你遭遇房价负增长, 而且不要忘记更重要的是你的投资只是20%的首付而房价上涨是按照100%房屋价格在变化。



2. 位于南区Glenbrook, 5.5Acres小农场, 地势基本平坦, 现有3500平方米生菜大棚和一个简易3房加办公间两卫的住宅, 目前东家因为人手不够只用了3/4大棚面积, 自家有水井不用支付水费, 整个大棚生意操作简单, 目前是父母负责生产和包装, 儿子负责送货, 合约供应Countdown, Park n Save 和New World, 目前每周进帐7000元, 考虑季节性定价因素, 全年收入20万左右。


财务测算:目前Glenbrook 地区类似3房加study两卫房价类似房况的价格在65万到75万之间, 一年20万收入的生意按照3年收回投资计算大概生意价值至少在60万左右, 所以, 135万左右如果可以成交的话非常不错的买卖, 有着很好现金流和投资回报率。




3. 位于36 Russel rd, Manurewa

Russel Rd 是Manurewa Central 一条比较重要的纵向街道,36号距离Manurewa Town 比较近,所以,不管是购物,出行都非常便利,本房产亮点在于36 Russell Rd 可以是两个完全独立的2房一卫砖瓦房,房东目前正在申请两个房子每一个都有自己的独立地契,据房东介绍基本工作都已经完成,只差最后一步,该盘售卖方式是议价,房东给了两个选择,一个就是由房东完成独立两个地契全部手续,一个就是由新房东来完成最后的临门一脚,差别当然是money.

 

给一些数据了解一下该房的合理价格区间

1.   土地面积693平方米

2.   目前该房子的租金大约在每个房屋420元/周,两个房屋加起来840元/周

3.   Manurewa central 3 房1卫的中位价根据房产投资人网站的统计数据2015-2016年是56万, 6月份刚刚成交的2/20 Russel Rd 两房Unit,没有任何独立title 可能的房屋以54万成交。

4.   房子售卖方式为议价

5.   假如最终成交价100万的话,租金毛收益4.2%,考虑30%也就是30万首付, 70万贷款按照年利率4.33%计算,一年的贷款利息是3.03万,以每年50周计算,名义租金收入是4.2万,考虑比如 2000元保险, 2000元地税,2000元维修, 3000元房屋出租管理费,一年还可以有大约3000元正收益,完全覆盖该房屋的贷款利息还有少些结余,也是一个值得考虑的投资盘口。


对以上盘口有兴趣的朋友可以电话联系Fiona Liu  021 611223


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我的物资生活全部依赖着朋友和客户的支持,所以我必须以更大的分量来回报我已经领受,正在领受和将要领受的,我很高兴资助创建“厚土奥克兰房地产投资研究工作室”网站可与大家分享更多有关奥克兰房地产市场的投资思考与专业解读” -------- Fiona 刘红冰


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