中国楼市的一颗核炸弹!逆天土地续约费用居然是房价的三分之一!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-15 爱团购布里斯班


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  这个周末投资领域最引人注目的事件,不是一季度GPD增速公布,也不是“多哈石油会议”的临近,而一则来自温州的楼市新闻。

 

   据新京报、温州日报等多家媒体报道,近期温州一批只有20年土地使用年限的住宅到期,在居民前往国土部门续约的时候发现,费用竟然高达当前房价的三分之一。一套价值300万元的房子,土地续约费用竟然高达100万元。 

       此消息一出,举国震惊。很多人都表示,这个费用远远超出了心理预期,会影响自己未来购房计划。

  

温州这个案例一出,将给房地产价格上涨的基础迅速炸平。

1、如果是这样,那么中国房地产就毫无值得投资的地方,因为需要交纳高昂的资金来续期。相当于你花了无数的金钱,实际上是租了一个使用权而已,而且租金极其高昂。

2、地方政府可以通过此举来增加财政收入,土地到期续费,成了变相敛财的工具,而且是收割了一茬又一茬,房子在手里,反而会变成烫手的山芋。

3、这是一个无法绕过去的问题,随着很多房子的土地期限逐渐到期,必须要从根本上也就是领层设计上解决这个问题。否则会影响到大量持有房地产的人的信心,同时会动摇国人购房的信心。

4、这个案例一发生,会导致很多地方政府仿效,因为各个地方政府都缺钱,能继续通过土地续期收钱,是来得最快的,地方政府会很积极。

5、如果土地到期后必须交纳高额的费用,那么接下来很多人不会买房,反而会倾向租房,因为在经济学上,租房已经比买房更划得来、成本更低。

6、房地产价格上涨是一种货币现象,最重要的是银行贷款拼命往里面涌,使得房地产杠杆越来越高,但是这些房子抵押在银行手里,如果需要交纳如此之高的土地到期续费,那么房地产价格就要大打折扣,接下来银行是否还会如此积极进行房产抵押贷款,这是一个很大的问题。

7、现在房地产价格如此之贵,一个最重要的原因是土地价格过高,相当于已经提前征收了土地转让费、税,只有所有权同时转让才能收如此高的费用,但是到期高额续费,已经证明了同一土地可多次收费,这明显是不合理的,在法理的本质上也不对的。

如果购买房地产只是购买一个租期,而且租金高昂,那么这样的房地产是不值得投资的,除非将续费大幅度降低或者免除。

如果房地产只有居住权,而且和土地所有权分离,那么这样的房地产也是不值得投资的。

这个问题不解决,银行信贷涌入房地产领域,那么就变成了一场旁氏骗局,因为没有所有权,没有延续性,最终很难找到接盘侠,除非银行最终将所有的房地产烂在自己手里。

这是房地产市场的一颗核炸弹,没想到在一个大家都没意料到的时候突然爆炸,让国人沸腾,震惊,更让大家深思,国人如此疯狂的不计成本式博傻买入房地产,最终落得成为被反复收割的韭菜而已,这真是一个莫大的嘲弄。 

土地使用权到期,究竟该怎么续期

   理论上讲,出让性质的土地使用权到期的市民,如果仅仅是居住需求,可以不用缴纳土地出让金而继续住在自己所有的房子里。但如果要考虑未来有转让、抵押房产的可能,就必须补交土地出让金。 

  

  近日,温州部分市民拥有房产的土地使用年限到期或即将到期,续期面临要花费占到房产交易价1/3到一半左右、数十万元高额土地出让金“买地”,才能重新办理土地证,在社会各界引发热议。

  

  中国城市的土地是国有土地,个人或单位因需要使用土地,需申请国有土地的使用权。

使用权的获得有两种方式划拨和出让

前一种是国家机关、公用事业等机构获得国有土地使用权的主要方式,没有期限限制,而居民、商业企业等获得国有土地使用权的主要方式是出让,期限最高为70年。  

  土地是不动产的主体,没有土地使用权,土地上附着的房产也就没了基础,所以土地使用权的保护历来被不动产所有人关注。2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但同年8月修订通过的《城市土地管理法》第二十二条又规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回”。

  

  虽然《城市土地管理法》修订时间更新,但考虑《物权法》是产权保护的特别法,在居民最重要的财产即不动产的保护议题上相对权威,因此,温州那些市民房产土地使用权到期以后,他不再拥有出让性质的土地使用权,但法律规定可以土地使用权“自动续期”,政府不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金,房产所有人相当于是在无偿使用这块土地,近似于划拨性质的土地使用权。当然,这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利,他需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。  

  理论上讲,出让性质的土地使用权到期的市民,如果仅仅是居住需求,可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能,那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提,或者在转让不动产时补交土地出让金。

  

  那获得出让性质的土地使用权要缴纳多少土地出让金?新房开发时,开发商在一级土地市场上竞价拍卖获得土地使用权并支付土地出让金,而土地使用权到期以后,续期的土地出让金价格没法采用拍卖竞价方式,各地实践中,一般通过基准地价来计算土地出让金。

  

  所谓基准地价是指土地在正常市场条件的熟地价格,包括土地取得费(征地或拆迁的费用及相关税费)、土地开发费用和土地纯收益。各地都会定期公布最新的“国有土地使用权基准地价表”,一般按用途、区片、容积率等因素核定,一般相当于房价的三分之一

  

  只是应缴的土地出让金占房价比重如此之高,300万的房产,要缴100万的土地出让金,相当于京沪地区职工社会年平均工资的十几倍,高房价地区的房地产所有人恐怕都是无力承担的。

  

  未来住宅的土地使用权密集到期的年份,如果强行要求以现行土地出让金的计算方式来缴纳土地出让金,恐会影响社会稳定。

可行的解决路径有两种

第一,大幅度降低“续期”的土地出让金;

第二,以每年征收的房产税代替一次性征收的土地出让金,在房产税全面开征以后,对“续期”的土地使用权不再征收出让金。

如果您有关于房产安全的任何咨询,请联系Stan Jin

电话:0402914224

邮箱:stan@htrealty.com.au



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