【财年专题】澳洲投资房负扣税最详(变)细(态)攻略

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-27 澳洲房产



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在澳洲买投资房的最大好处之一就是可以用作退税。可以申报退税的项目林林总总,多至数以万计的贷款利息,少至几十刀的礼物赠品,都可以申报退税。


财年将至,一年一度的政府分红又开始咯。本期小编给大家带来澳洲投资房退税的最详(变)细(态)攻略。多至数以万计的贷款利息,少至几十刀的礼物赠品,乃至几刀的车油费,我们通通不放过。


文/注: 本文摘选自2016年6月19日由长城置业,铁桥聚投,Westpac西太银行以及悉尼房地产特约合作的税务专家专栏,土澳思维的作者-葛佳《做税务的朋友2016》讲座。


投资房负扣税简介


负扣税其实并不是一个税种,而是一种税率的折扣方式。如果一个用于出租的物业,其维持物业的支出(包括现金支出例如银行贷款利息,水电,市政费,和非现金支出例如房屋折旧等)超过了物业的收益(房租),那么超出部分就可以从您的税前收入中扣除。


我们来看一个简化的负扣税实例。假设投资者向银行借贷了50万澳元购买一物业做投资用,每周可收$500,全年$26000的房租。假设他的支出为

 借贷$500,000的年息是5%,年息为$25,000。

 物业管理费,市政费,水费等各项杂费为每年$5,000

 物业折旧每年$10,000;

那么该投资者在这个物业上的损失为($25,000+$5,000+$10,000)- $26,000 = $14,000。


假设该投资者的年薪为$80,000,如果没有负扣税的话他每年应交$17,547。但是由于他的投资物业亏损$14,000,该投资者的的实际收入将变成$66,000,应交税额变成$12,997。税局应该退给该投资者$17,547-$12,997=$4,550的税款。


注意,上述例子只是一个简化版本,实际上该投资者可申报负扣税的具体项目有几十项之多,详细情况请看我们下文的介绍。


由于收入越高的话税率就越高,所以负扣税的作用对高收入的人群作用更大。如果上述例子中的投资者年薪为10万的话那他将会得到更多的退税。


负扣税可申报项目


实际上,在上述例子中该投资者还有其他很多,很多可以申报投资房支出的项目,比如说地税,银行费用,各种房屋保险,贷款费用,律师费用,房屋管理费用包括中介支出,房屋维护等等。如果投资房是在外地的话那可申报的项目就更多了。


大体来说,可用于负扣税申报的项目大概报告房贷相关支出,房屋维护管理,房屋折旧损耗,以及其他杂项支出等几大块。下面我们来详细看看这几大块里面具体都有哪些可以申报的项目。


1

房贷支出


房贷支出是指所有跟房屋贷款相关的支出,包括利息,贷款保险(Mortgage Insurance),其他银行费用等。


利息  投资房贷款所产生的利息是负扣税的主要来源。注意这里的利息不单指购买投资房所贷款而产生的利息,而且还包括任何用于跟投资房相关的贷款所产生的利息,比如说用于投资房的维修,加间,隔间,或者投资房相关税费比如印花税等,都可以算入利息支出。


保险  林林总总的保险,例如房贷保险(Mortgage Insurance),房屋保险(Building Insurance),房东保险(Landlord Insurance)等都是可以报税的。


年费  有的银行会收取贷款的年费,这也是可以报税的。注意如果产生年费的账户里是包括投资房和自住房的话,那么应该按比例申报。


贷款相关费用  比如说房贷印花税(Mortgage Stampduty)或借款手续费(Loan Establishment Fees)。如果费用小于$100, 则可以一次性在当年退税,若大于$100则要分5年来抵扣。



2

房贷支出


房屋日常的管理,维修和维护的支出都是可以保税的。可以申报的支出包括


地税  在新州如果投资房的土地价值超过$432,000的话,那么超过部分要交1.6%的地税。地税是可以报税的。


物业管理费(Strata)  通常情况下,只有非独立屋类物业(Apartment,Unit,Townhouse,Villa等带单元号的物业)才会有相关的物业管理费。独立屋一般是没有的。


市政费(Council Rate)  投资房的市政费也是房屋维护管理的一部分,因此也可以报税。


水费  有房东承担的水费部分(比如排污费)是可以报税的。房客承担的部分则不行。


租房广告费  投资者在招租时产生的广告费。例如在报纸上刊登出租信息产生的费用等。


房屋的日常维护  比如说除草,清洁,花园维护,害虫控制,还有一般的维修比如说电工,管工等只要是投资房产生的维护支出都是可以报税的。如果是自己动手的话则可以附上购买工具的收据(下图)。注意投资房的初始维修(Initial Repair)是不能计入此项的。


中介管理费  如果投资房是由中介管理的话,中介收取的费用也是可以退税的。别忘了中介在第一次出租或者换房客的时候一次性收取的一个星期房租手续费也可以算入此项的。



Bunnings的收据是退税的利器哦


3

房屋折旧


很多投资者,特别是老房子的投资者,都会忽略这一点。其实,即使是几十年的老房也是可以做折旧报告的。虽然折旧没有新房多,但是每年也可以有好几千块的折旧(下图)。特别如果是房子装修过,比如说刷过漆,铺过地毯等等,都可以增加房子的折旧。别忘了折旧报告本身的费用也是可以退税的。



图:40年的老房子的折旧报告

4

其它费用


外地差旅费  如果投资房在外地的话,那么去投资房所在地的机票,酒店,餐饮都是可以报销的。注意如果去处理投资房事宜只是旅程的其中一个目的的话,那么以上费用必须按比例报税。比如说从悉尼到黄金海岸一个星期,其中有3天是用于处理投资房的话,那么就只能申报相应的比例。如果是去外地看投资房并最终成交的话,那么机票,酒店等是可以用于退税的,但是如果没有成交的话则不可以。注意每年只能申报两次去投资房所在地的花销。


本地差旅费  很容易都忽略的一个开销。多数人都认为只有投资房在外地才会产生差旅费。其实在本地的投资房也可以产生一些差旅费用的。比如说开车去见律师,会计,投资房管理的中介,银行贷款经理等。只要是处理投资房相关事务的话,车的里程数和油费是可以报税的。


律师费用  如果和房客产生法律纠纷,聘请律师的费用是可以报税的。注意,购房卖房时产生的律师费则不能计入此项。


文具和通讯费用  文具,电话费,网费和邮费等房东和律师,会计,房屋管理中介等沟通往来产生的费用都可以退税的。


投资房相关的礼物花销  用于投资房相关的一些小礼物,包括鲜花,酒类,电影票等都是可以报税的。这些礼物必须是送给投资房相关人员,比如房客,管理中介,会计师,律师等。虽然此类小礼物一般花费不多(与边际税率Fringe Benefits Tax有关,请和会计确认),但是蚊子腿再小也是肉,金山也是一颗一颗的金沙堆起来的对不对?



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