——本文翻译自IRR2016年的commercial real estate trend报告， 译者认为这是一篇很有趣的报告，描绘出每种商业地产物业类型以及每个地区在周期中所处的位置。许多城市不同的细分市场呈现出不同的发展态势。对于一些地区商业地产也许价格过高，但是总的来说译者对于美国商业地产的发展抱有适度上升的看法。商业地产也不只是写字楼、零售这些分类这么简单，在译者看来，与住宅相比，它更复杂，地域性更强，对运营与资本配置能力要求更高。多数商业地产投资者如大型REPE、REITs等使用它们的数据，在这里将数据来源写出给大家作为参考。

2015年，地产板块还未从危机前完全恢复元气，但毫无疑问，它在全面得好转。复苏的速度应地而异。根据全美住宅建设商协会（National Association of Home Builders，NAHB）的研究，在2009年，单体住(Single Family)新建量是正常水平线130万个单元的27%。之后每年都有了逐步的提高，2015年的第三季度，单体住宅新增量已经达到了正常水平线的53%。

而多户公寓（Multifamily）新建量也比2014年增加不少，未来前途可期。在住宅建造仍然处于缓慢复苏之时，多户公寓（Multifamily）与共有公寓（Condo）十分活跃，美国八九点的太阳——千禧一代（Millennials，18-35岁）并不拘泥于老一辈买房的观念，与十年前相比，选择买房的处于18-34岁的年轻人的数量在不断下降。即使从传统美国人的一生来看，这些年轻人或许未来总要从公寓和城市中搬出，搬入位于郊区的house中。但我们都知道，新一代年轻人已经有了不同以往的属于自己的生活方式。这些趋势足够让人看好2016年的公寓市场，开发商也在不断适应变化试图抓住千禧一代的消费习惯推出符合其需求的物业。

回到本文主体商业地产，美国商业地产市场的基本面在2011年以来不断好转，在价格恢复的同时去杠杆效应逐步减小。公寓与工业地产的空置率接近历史最低点，办公与零售物业的空置率也达到了危机前的最低水平。本文将详细介绍商业地产的各个板块的交易量、Cap Rate资本回报率等变化。

资本市场

美国市场作为未来不定的全球经济的避风港，国际投资者正不断加大对美国地产的投资。由于投资者为了尽快完成交易的一些“全部付清”的行为，回报有所下降。大量的国际资本在美国地产市场相当于本国市场可以得到足够的正向杠杆效应。由于活跃的国际资本与国内资本对美国地产的持续看好，商业地产贷款在2015年强劲反弹，2016年这一趋势预测不会放缓。2015年美国商业地产的交易量在第三季度已达到了3700亿美元。这一交易量从2009年到2014年每年以700亿美元的速度增长，直接外商投资、股权投资、REITs投资并购已经达到了危机前的水平。

商业地产价格指数

跨境投资交易量与市场占有率

2015 商业地产交易量物业类型分类  &  投资者构成

商业抵押担保证券（CMBS）市场

2015年, CMBS抵押贷款占21%的贷款市场，紧接着是政府机构（18%），国家银行（16%），区域银行（15%），保险（12%）和其他的金融机构（10%）。2006年顶峰之际，CMBS全球发行量为1984亿美元。自危机以来，CMBS发行虽持续增加，但与危机前的水平仍然相去甚远。2014年发行量为941亿美元。

CMBS 发行量

2015年，地产投资的贷款渠道逐渐增加。在2014年底时，由于利率风险有人提出过来年贷款是否会放缓以及商业贷款再融资疲软的担忧。在2015年，美国贷款渠道已经有所变化，CMBS的体量减少、区域与本地各个银行贷款体量增加。政府贷款机构控制了住宅板块贷款来源，而强劲的银行贷款在工业地产板块方面一马当先，CMBS是酒店与零售板块占据主要贷款来源。

贷款渠道分布变化（针对所有物业资产）

本文由资深地产经纪Janet 马赫提供，内容及图片转载自地产学徒。

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