初到美国购房者应该注意的十二项问题

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-27 美国房地产



近几年,来美国买房的中国人越来越多,但一些人常常带着国内的思维方式去思考,带著国内的处事方式在美国办事,结果常常导致购房失败或发生不愉快的事,那么,中国人在美国买房应该注意哪些呢?初次到美国买房,如何砍价?投资美国房产只看租金回报率吗?为什么美国房产永久产权美国人却不想拥有一辈子?你在美国买房是否能办理贷款?带着这些问题,我们来了解中国人买美国房产需要注意的十二项问题。


美国买房注意事项一:在美国买房子首先要将购房款转移到海外帐户

对于中国买主来说,购房款不是问题,但是中国有每人每年5万美元汇出的限制。在美国买房卖方要求买方提供购房款证明,或者银行贷款证明,最好是英文的,毕竟美国人能看懂中文的不多,入乡随俗,不要被细节打败。


美国买房注意事项二:买房莫匆匆,做好前期准备      

在美购房前要做好前期准备,如在了解周边的交通、购物、公园、学校的情况之后,要权衡自己各方面条件是否成熟,再决定是否看房买房。这里所谓条件成熟,主要指两个方面,一方面是你确定你会在这里安家,并在心理事业生活各方面做好相应的调适。毕竟买房费力伤神,里里外外的手续费和税款也是一笔不小的开支,一定要谋定而后动。如果心理上确实准备好了,就再看资金准备好了没有。在美国买房,无论全现金还是贷款,都要求钱已经转到美国当地的户头上,并且最好有两个月以上的流水帐。如果需要贷款,目前只有花旗银行和汇丰银行才能查到并认可您在国内的资产,至于具体操作,最好尽早与这方面的专业人士咨询洽谈。只有这些前期工作都做好了,看房才不会浪费时间,在议价时也会处于主动有利的地位。


美国买房注意事项三:学会与经纪打交道   

在美国,95%的房产交易是通过经纪完成的。初到美国买房,一定有许多问题和听不懂的专业名词,经纪可以给你解释。按惯例,房产经纪人为买家的服务是免费的,买卖双方经纪人的佣金由卖家支付。因此一般来说,在美国买房找个房地产经纪是必要的。但很多中国投资者不明白的一个是美国才有的经纪人佣金制度,那就是买卖双方的经纪人的佣金95%以上是由卖方来出,作为购买者是不需要支付经纪人佣金的。


美国买房注意事项四:看上美国房子后,该怎么出价?

美国是一个资讯很透明的地方,在看好一处房产后,经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估,估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。如果卖主的要价高了,经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价,经纪人就要帮买主赶快抢下。无论是来洛杉矶购买自住房屋还是投资房地产,找到成薇一定成。


有的时候有多位买主都看上同一个住宅,为了得到住宅,可能要出比要价高的价格才能行。因此,并不是每一个房屋都要杀价,而是要看要价的高低。重点是,买家要能正确评估房屋的价值,当然这需要一位好的经纪人协助。


美国买房注意事项五:讨价还价要适宜   

在美国买房子是可以砍价的,但一些中国买家开大口压价,反而让对方觉得没有诚意,从而失去机会。地产律师表示,相对来说,美国的房地产市场成熟,信息公开,欲出售的房屋不会随便乱开价,因此,在讨价还价时,无需大幅压价。   


 经纪人建议,如果想以合适的价格出价,买方自己也可做些“功课”,如向经纪了解当地其它类似物业的价格,了解该房子在市场上待售多长时间等。《成功地产投资:如何避开75种代价最高的错误》的作者Robert Shemin曾给卖家一个建议,“如果过了两三周你的房子仍然乏人问津,你可以尝试降价10%,如果超过3个月,就应该考虑降价15%到20%。”这个比例买家同样可以参考。 



美国买房注意事项六:永久产权不表示要拥有一辈子

众所周知,美国产权是永久性的,所以,许多刚来的中国买家都会有“在美国买房就要住一辈子,甚至要代代相传”的观念。其实这与美国的实际情况不太相符。


根据历年平均统计, 美国人大约7年左右就会换一次房屋。换房的原因多样,比如工作地点改变,子女外出读书,家庭人口变化,或者退休后把成熟城区换到偏远安静的地方等。美国换房频繁的原因主要是因为没有户口的限制,同时城市乡村差距小,住在哪里都很方便。


美国买房注意事项七:在美国购房手续繁琐,中国买家需按部就班   

相对在中国买房,在美国买房手续显得繁琐,在美国买房一般要经过大大小小18道程序(包含贷款部分): 

1、与房产经纪人讨论购房要求; 

2、由银行或贷款公司提供贷款资格审核证明; 

3、申请正式贷款预先批准信;

4、选择想要买房的地区、房屋种类;

5、经纪人介绍看房、选房;

6、填写买房出价合约书,付定金支票; 

7、定金支票存入第三方公证托管公司(Open Escrow);

8、做房屋检查; 

9、要求卖方维修; 

10、审阅房屋各项结果报吿; 

11、审阅屋主(产权)报吿; 

12、审阅白蚁检查报吿; 

13、购买房屋保险; 

14、锁定贷款,签署贷款资料; 

15、交房检查; 

16、银行放款; 

17、过户(买家从卖家处得到所有产权转让文件,买家律师审核),买家付清所有余款,交收钥匙; 

18、搬入新居。



美国买房注意事项八:美国房子出租不难

洛杉矶地区作为美国西部最大的城市,经济繁荣,人口很多,又是旅游城市,需要大量出租房。很多首次买家担心房屋无法出租的问题。其实是过虑了,没有房子是租不出去的。事实上,房子能否出租取决于业主希望的租金是否符合租赁市场的价格,关键在于租金是否符合市场。凡在成薇公司购买的房屋,我们保证可以帮你完成租赁业务。


美国房地产市场是很公开透明,而且真实可靠的, 经纪人可以从MLS得到各种准确的数据。所以买家要买房的时候,在要求经纪人做房屋估价外,不妨也要求做一个租价评估;这对于专业的经纪人来说没有问题。


美国买房注意事项九:在美国买房,不要为了砍价而挑毛病

许多买家为了砍价而故意鸡蛋里挑骨头。这个做法是有别于美国文化。在美国习惯中,因为喜欢这个房屋而出价。选择出价的原因,必定是已与其他房屋比较后,觉得它是其中最符合条件或者是性价比最高的。


当然每个房屋都不是完美的。挑毛病只会让卖家反感, 适得其反。卖家有可能会直接不考虑买家的出价而选择别人。在另一方面,通常称赞卖家的房子是博得卖主青睐的方法。

美国买房注意事项十:不要要求卖家送你家具。

在美国,房子买卖与家具买卖是分开的,这是当地的习惯。通常买卖房屋的时候,房价包含了不可移动的装饰。比如固定在房屋的吊灯,地角边饰,嵌入式的柜子等等不可移动的配件。而可以移动的配件都是属于个人的物品, 比如沙发、桌椅等家具,不包含在屋价内。


另外,院子里的盆栽可以移动,便不含在房价内,院子里的树是种在地上不可以移动的就包含在屋价内。卖家卖了房子,不一定愿意卖他的家具。如果说屋内有自己喜欢的家具或装饰,买家可以提出购买建议。价格就再商量。

美国买房注意事项十一:投资美国房产只看租金回报率吗?

投资房产有两个方面需要考虑:一个是租金回报率;一个是升值的潜力空间。后者比租金回报率更重要。


通常,房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如东两岸的纽约丶旧金山丶洛杉矶等都是房价比较高的区域,由于这些地区房价常常攀升,而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度,因而其租金回报率相对比较低。


但从长期来看,这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大,因为想要购买此类房屋的人数较多,而买入的数量越多其房价就越高,这就是供需平衡。所以在投资时,并不是购买低价格高回报的房屋就是最好,而是要从两方面同时考虑。

美国买房注意事项十二:不是每个外国人都能办理房贷。

贷款投资,以房养房,是最划算的房产投资方法,海外买家可以在美国贷款购房,目前很寻常也很容易。但是,不是每一家银行可贷款给海外买家。


外国人贷款与美国人贷款之间是存有差异的:

美国人贷款条件:信用丶收入丶工作是否稳定;

外国人贷款条件:需有较多自备款,通常要求40%-50%左右。一般大约能贷到5-6成。


由于每一个银行的贷款利率不同,对申请人的条件要求也不同。通常如果银行利率较高,则手续简单要求低;有的银行利率低,但是要求条件多,并不是每个人都能符合。建议申请贷款之前多家咨询,多比较。选择适合自己,对自己最有利的一家。


美国房地产                            

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