把握好这波澳洲公寓下跌的买房时机

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-23 搜澳网


澳洲公寓楼已经开始下跌了。其实公寓楼的颓势早在去年底就开始,但没有出现像现在这么明显的抛售潮而已。


而澳洲公寓楼最近突然出现明显的抛售,其最主要原因是:因为最近澳洲储银怕美国房丽美和房地美事件在澳洲上演,下令银行严查数据不全或假数据的贷款案。加以公寓楼价格出现下调,银行也担心自己风险加大,很多银行把贷款公司的业务捉回来自己做,并严格管控贷款质量,影响所及,贷款条件变紧了。很多买楼花的投资客,现在贷款都发生了困难。有一家跨越墨尔本,悉尼,布里斯本的大开发商由于楼花价灌水太多,客户贷款下不来,房子无法 settle,现在有很多订户在恐慌求售。


不仅如此,现今,在社媒中,陆陆续续可以看到,有些公寓楼的楼花订户开始征求 「原价割爱求售」。一般而言,公寓楼的建筑工期为 一年半到三年(看楼盘大小)。若原价求售,那等于公寓楼的楼价已跌回到二年到三年前的行情。那会不会继续下跌?暂时不会,因为订楼花的人祗付了10 %的 Deposit ,他可以不提价转手,但你要他亏钱来卖给你暂时是不可能的,接下来要等到投机客们最后真的无法找到买主了,才会亏钱求售,(抱着能拿多少回来,算多少的心态)这时,才会有再下一波的跌价潮。但也祗限于 10%之内,因为超过10%,他还不如干脆定金不要,让楼花给开发商没收。再接下来的跌价会出现在,开发商没收后,还是会再拿出来卖的,但由于开发商已赚了前手的10%,所以他才有可能再以低于 10%的原价求售,但由于现在利率低,开发商也不急,一直要等开发商撑不住了 (因为他也是银行贷款来盖房的),资金周转困难了,那才是开发商的抛售潮,最后则是,开发商大楼给银行没收了,再拿出来卖,那时才会真正的有「白菜价」。可是这也许是还要再一年、二年后的事了。


现在,最先会跌价的恐怕是澳洲二手公寓,因为附近新房都卖不出去了,你要是急着用钱就只好杀价求售了,还好这些二手房的屋主们,几年以来,早已赚了 30% 到 40% 以上 的利润(看他持屋多久),所以它可以议价的空间也就愈大了。


那澳洲公寓楼会跌多久?跌多少呢?这还得看公寓楼未来价格的决定因素呢!


这波公寓楼最近会出现下跌,最主要是盖太多了。根据储银的统计:全澳去年新完工的公寓有三万多套,今年有四万多,明年有五万多,所以一时市场消化不了,跌价要跌多久才会停止?那还得看新移民的成长速度而定,它会决定租屋市场行情和空屋率。如今,澳洲政府要开放小学,中学留学生父母可以来澳洲陪读这条新闻,这些大妈们来住哪里? 所以每年若开放个五万小留学生来,澳洲公寓的供应量就会被吸收了,若开放了10万名中小学生来澳留学生,那不就解决了所有的问题了吗,五万名中小学生很多吗?想想中国今年高考总人数是100万以上,10万个也才二十分之一,这还不包括印度,东南亚还有其他国家的小留学生呢!


其实澳洲的社会正在改变,由于 house 供应量不足,而且价格奇贵无比,所以,现在已经有更多的年轻夫妇可以接受在公寓楼内养儿育女了,更何况从亚洲来的新移民,他们在原居地小孩子就是住在公寓长大的,所以有人说悉尼 City, Chatswood 正在香港化也不无道理,新一代的人们的观念正在改变。老年人年事己高,割草割不动了,而且一个人打理大房子特别费力,所以通常会选择要把别墅给卖了,改住公寓去。由此推论,澳洲的公寓楼也不太可能跌太久,慢慢看,有中意的就接手吧。


由于澳洲公寓楼供过于求,所以一时市场价格呈现不稳状况,在陪读大妈还没来之前应该有空窗期,这也许是年青人入市的大好机会,多花一点心思,勤跑几户楼盘,也许您可以找到 降价10%,甚至20%求售的机会,尤其是那些银行贷款下不来,交割不了的「火烧屁股楼」,要是开发商把房子收回来了,现在要重卖价格弹性就大了,所以年青朋友们,这个空窗期也许就是您一生逃离无房枷锁的最好机会了,别期望房市真会大崩盘,或截腰减半的日子来临,只要储银不涨息,那大跌价的日子恐怕永远不会到来的。


小帖士:购买澳洲房产,还是得看地段,亦即所谓的 Location! Location! Location! 现在澳洲楼花虽然整体下跌,但地点好的公寓还是没有动摇,偏远地方弹性就大了!





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