靠出租赚钱!纽约最容易的出租公寓你会挑吗?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-26 美国中文网


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纽约拥有健康稳定的租房市场,曼哈顿的租客比例更是高达70%,房屋空置率常年维持在低位,而租金水平在全美名利前茅,因此受到许多国际房产投资客的青睐。



本期节目,继续请来Jade Stone Real Estate玉石不动产的负责人Anne Chang指导大家如何在纽约挑选最佳出租型公寓。(上期回顾《纽约买什么房子出租最赚钱?》)



Anne Chang

纽约资深地产顾问




投资型公寓 vs. 自住公寓 


如果说挑选自住公寓需要衡量的是个人喜好和情感因素,那挑选投资型公寓需要依靠更多的理性分析和财务考量。

财务上和“不可控”的因素有:


大楼的地点是否离地铁站和主要交通够近

每月的支出是否合理,这里的支出指管理费和地税

这个房屋的尺价是否在市场合理范围内

对房屋周边的房产市场价格有所了解,比如在同一地区、同一大楼是否有许多同质房源销售或出租,平均的租金,交通是否方便等

充分了解大楼的转租条件,有些房子购买一个月后可以转租,有些房子可能要住上2-3年才能出租等。再比如,有些房子只接受2年起的租赁合同,这个事先也得了解清楚,否则将影响潜在的租客

出租申请费用,这其中包括受理费、信用查询费、搬家费、定金和管理费等。这些费用一般在1-2千元左右。费用高的话也会影响以后的出租

潜在的花费,比如维修费和物业管理费等


潜在的房屋空置率,如果碰上租房的淡季,房子空置的损失也将降低出租回报率


当然,投资者个人的感情因素也很重要,但有时候喜欢不等于就能获得高的回报率,因为投 资者本人喜欢的房子未必是租客也喜欢的房子。就像很多投资者喜欢新的大楼,他们可能  会更倾向购买中城的房子,但这并不意味着那里的房子就比东村或者西村的爬楼梯公寓更  好租。这些都需要考虑潜在租客的心理以及市场的供求关系。



新楼还是二手房更易出租?


如果是相同地点、大小和景观的前提下当然是新楼比二手公寓更容易出租。但有时候,新楼的位置未必有二手公寓的地理位置更好。有些拥有好地点的公寓往往租金不菲,二手房如果维持和打理的好,也是不错的投资选择。

举个例子,如果一个是在新楼的公寓,但位置一般;另一个是在中心地段的旧大楼公寓,  同时管理得也不错,选二手房投资显得更明智。因为投资型公寓,首要考虑地点。


如何在同质房源中挑选最佳? 


每个投资者都应该衡量、比较与周边相同类型和质量的房源之间具有何种优势。比如,如何与周围的租赁公寓(rental building)与相同房源竞争?

租赁公寓通常从装修到家具的使用上都比个人购买的公寓要差些,而租赁大楼的管理和维护也没有产权公寓更细致。但租赁大楼的申请更快,费用也更低。

还有,如果这个产权公寓楼有许多房子都是投资者购买用来出租的,那么在购买的时候也要考虑,在出租时将面临很多竞争,出租的速度和出租的价格很可能受到影响。


更多真实的案例

请收看安家纽约

《如何挑选最佳出租型公寓》(下)


注:本期节目分上下两期


本期嘉宾介绍:

Anne Chang 玉石不动产
资深地产经纪
14年纽约房地产经验
精通英语、普通话、闽南语
财务金融投资企管硕士
被Mann Report称为“可托付梦想的经纪人”
电话:917-494-0531
微信号:annechangNYC

(本文图片来源:嘉宾提供)







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