我的看房日记34┃悉尼下北区之Neutral Bay(大悟原创)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-19 澳洲房产大全




 

    主编寄语




【我的看房日记】是澳洲房产大全平台上一档房产连载专栏,每周一发布,距今已经连载超过1年时间。期间得到了越来越多读者的好评。


它是生活在澳洲当地的房产专业人士把周末澳洲二手房拍卖过程中所看到的,听到的,用文字的形式和国内外投资人分享。


希望让大家能通过澳当地二手房市场上交易来更好的了解澳洲房产,这也是国内靠忽悠的房产“顾问”所不具备的优势。


 大悟

文┃大悟 (微信:262739843)


2016年6月11日 星期六 天气:晴


前言


本来今天是要看Neutral Bay和Mosman的,但由于Mosman的拍卖突然取消,再加上这两个区实在是有太多东西需要说,为了能将每个区叙述详尽,所以此次只登一个区。



正文

Neutral Bay(淡定湾)



"Neutral" 英文可以翻译成"中立",也可以翻译成今天的"淡定"。


这淡定湾,可能没有与其相邻的North Sydney那么出名,但我要告诉你。North Sydney因为是工作区域,周末这里是没有人的,而淡定湾是自住的区域,周末的这里不要太热闹!


学区不错,人口基数大,悉尼东海岸北区(Seaforth Mosman等大咖地区)的必经之路,地势极高,这样的区域不好好说说,太对不起"淡定"二字了。


且今天所看的拍卖也着实让我吃了一惊,居然有人出价,咱慢慢品评。


看房日记上一篇(请在平台回复“悟33”阅读),即Killara区域的中位价也是230万澳币,论交通,Killara有火车站,但你毕竟是10公里开外啊,Neutral Bay虽无火车站,但距离市中心只有3公里。


中间隔着个海湾,对喽,这个海湾就是淡定湾了,淡定的看着其南部的Kirribilli, 这个房价变态的区域,再往南就是悉尼歌剧院。可是没事啊,Neutral Bay的地势高啊,很多在此的公寓依然可以越过“变态”,看到大剧院呢!


对于超过大咖的小咖而言,这种感觉也是极好的。


再说购物,Killara你有啥?当然了,购物也不是你的卖点,但是Neutral Bay光Woolworths就两个,Coles1个,主路Military Road将淡定湾硬生生撕成两部分,虽多了几分车水马龙,但也画出了一种全新的生活节奏。


主路周边的店铺饭店很多,一字排开,如果你以为这就是Neutral Bay的全部,那你可错了,房价排名到这,吵闹可还行?没事往街区里边找找,你会发现惊人的安静及澳洲特有的周末生活方式。


宏观市场

Neutral Bay(淡定湾)

目前市场一瞥

独立屋市场:


淡定湾的独立屋房价排名全新州第37名,来到了230万澳币,过去1年涨幅33%,排名第45位。


这个数字在悉尼中高端市场里,算是非常不错的成绩,原因很简单,地理位置太优越!


公寓市场:


公寓中位价来到了新州第52名,90万澳币,这个价位还是很高的,其实Neutral Bay区域内的旧公寓非常多,20年以上房龄的占了90%以上,但是如刚才说的,Neutral Bay地势很高,在这里的一些旧公寓上,你依然可以看到无敌的景观。


如果说景观因素对于顶级公寓而言是必备因素,那么Neutral Bay的公寓完全符合!


过去二手房成交情况:

独立屋市场:



区域大,房价差异也会有,但是贵起来一样“很不要脸”。

公寓市场:

旧的公寓有的很便宜,估计首先景观因素差很多,其次,靠近主路Military Road的公寓别说是Neutral Bay了,就是再往东北的中位价上300万澳币的Mosman,其区域内这样的公寓也不能代表区域的价值。

投资类物业现金流情况:


总体来讲Neutral Bay的租金比我预期值要高。因为很多物业真的是很旧。



大悟看房

看房人数:6人+


看房人群:西人为主。

占地面积:内部84平,阳台9平,车库15平

房屋类型:公寓 2房1卫1车位


所属Council:  North Sydney Council

结果:流拍


最讨厌看公寓,因为只能在厅里参加,再加上人一少,拍卖师,中介们就老来看你,像是在说:“丫你出不出价!没注册也没问题。”


然后我就装着看图纸... ...



这套物业是1986年的,距今正好30年。朝向很好,180度全景,可以看到Willoughby Bay, 东部Bondi Junction, 以及Mosman。 是可以看到一部分水景的。总之,景色这东西,除非找专业摄影师来拍,手机的效果还是差很多。


除了房屋本身,连电器等,也都是非常旧的牌子,但是非常干净整洁,可以看出来住的应该是老人吧。


物业费不低,1600澳币一季度。


喊价的只有一位西人,100万澳币起拍,拍卖师一喊开拍,就喊出103万澳币的价格。年龄在55岁以上。最终,经与卖家短暂电话沟通,人家没同意,我个人估计105-110万澳币应该可以。


最终流拍。

历史查看


这套物业上次拍卖已经是1996年的事了,距今20年,当时的价格是30万澳币出头。20年翻了3倍,不算差。


最近的几次同楼之内,同样房型,景色不同的物业成交价格为:



2013年4月: 75万澳币

2013年10月:80万澳币

2015年9月: 100万澳币

2016年6月:???

学区补充

区域内的Neutral Bay Public School在2015年的学校排名中,位列第21位,高于上期的Killara。


区域内的人口组成至少在我看来并不单一。



大悟总结


今天开车本来提前都到了Neutral Bay,在找停车位,结果车太娘得多,很不好找,一不小心拐错路后,就没回头路了。妈的,不得不又上了趟悉尼大桥,双黄线调头,才回来。


(希望在长周末的日子里,没有被警察叔叔看到,女王保佑吧,扣6分啊!)


Neutral Bay房价排到这,开起车来还不那么自由,也是没谁了。没办法,Neutral Bay是悉尼北区东部的入口,你想去Manly, 想去Dee Why,对于多数人而言,这里就是必经之路。当然你要住Epping,那就别从这走了。


Neutral Bay西部就是M1高速公路去往北部,另一条主路Falcon St和Military Road一个去往Cammeray Waverton和North Sydney等地,另一条直通Mosman及Seaforths等地。


说心里话,Neutral Bay会是我未来家庭的备选区域。当然前提是预算够,也能碰到心仪物业的前提。


地势高这一点,如果你自己不来走走,仅仅通过文字的介绍,是根本看不出起伏的。


这就是为什么Neutral Bay的独立屋虽然没有北区大咖Mosman贵,或者说差了100万澳币,但是公寓市场无论从过去涨幅还是中位价情况,却绝对在其之上的原因。


如果有一天,我再找朋友去市中心喝酒,喝多了,打车回家,司机问我住哪,我说Neutral Bay,那时我再看到那出租车里计时表的那一刻,俺一定会得意地笑~


你怎么不跳了? 哦,我到家了呢。


本期看房日记就是这样。

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