你今天还房贷了吗?干货:澳洲银行怎么审批房贷

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-21 新报阿德莱德



各位朋友,大家好!


在上两期的专栏里,我讨论了如何利用目前的低息和房产的增值以助您更好的理财以实现个人和家庭的目标。很多朋友或者我的客户问,澳洲贷款机构是如何审批个人房屋贷款的呢,是不是我们银行里有足够的存款,我能准时还月供就可以呢。


银行通常会对两个方面进行审核:借贷安全性(Security)和还款能力(Serviceability)


今天着重讨论一下还款能力的评估,下一期会介绍借贷安全期的审核。

 

为确保贷款在您的财务承受范围内,银行要审查您个人和家庭的收入支出,看是否有盈余来负担还款,同时也要考虑您的信用记录、存款和就业情况等因素。

澳洲的几十个贷款机构,对贷款者的还款能力的计算公式和审核标准略有差异,但计算个人财务盈余的基本原则是:

个人财务盈余 = 个人税后收入 – 现有的贷款和信贷额度 – 生活支出 – (新贷款 + 缓冲额度)


如果盈余大于零的话,被视为基本上有还款能力。海外人士贷款的话,这个盈余额需要达到一定的数目。

计算税后收入时,除了基本工资外,有时银行会接受加班费、奖金、佣金和政府补贴的全部或部分作为收入。当接受加班费之类的非固定收入,贷款者需要提供更长时间的收入证明或雇主信或雇佣合同,因为贷款机构需要有足够的信心来相信这些额外收入是稳定的。现有的或计划中的投资房的租金也是收入的一部分。考虑到会有出租管理费等支出,贷款机构一般接受80%的实际租金收入,有的银行还会考虑负扣税因素。由于近期的政策收紧,申请贷款时不能单单依靠租金收入作为唯一的收入来源。对于自雇人士,还要考虑到您的生意的财务状况。
计算现有贷款支出的时候,银行一般会作比较保守的计算,使用的缓冲利率要高于实际的偿还利率。如果您有信用卡的话,就算没有透支,银行也可能将信用额度的2-3%算作每月还款。也就是说,信用卡过多,额度过高,都会降低你的贷款能力。有时候,我会根据实际情况,建议客人减低信用卡额度以获取房贷。
生活支出方面,根据澳洲法律要求,贷款者需要提供一个合理的生活支出,包括衣食、交通、医疗、保险、教育开支、消遣娱乐,贷款机构会比较相似家庭类型的常规支出(HouseholdExpenditure Measures),选择两者中较高的那个数据来计算您的还款能力。这个家庭常规支出表每个季度更新一次。如果您的配偶不工作,贷款机构也会将您的配偶和子女的生活支出计算在内,保证您在还款的同时还能养家。
除了LVR和还款能力计算外,银行还会综合考虑您的信用记录、存款和工作情况,来决定要不要给您贷款。如果您经常更换地址,频繁跳槽,短时期内有过多的贷款或信用卡咨询,还老是长期拖欠信用卡、电话和水电煤账单,那么你的信用评分估计很低,很可能影响正常贷款的审批,或者不得不为爱屋付上一段时间的高利率。

 

以下是一个简单的例子,仅供参考。各贷款机构和贷款经纪公司网页上都有计算贷款额和还款能力的计算器,以下结果是用我们AussieHome Loans的计算器估算的,未经过具体情况的评估,不保证可行性。关于贷款方面的及时政策,欢迎随时与我联系咨询。





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