【必读】加拿大买房卖房程序和相关费用

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-22 旭飞加拿大投资




加拿大房屋买卖程序

        无论您是新移民还是已经在卡尔加里居住多年,如何在加拿大购置房屋,买到自己称心如意的房子?



如何提高办事效率,在买房过程中,做到事半功倍?


        主要有两方面的工作要做。首先是制定买房计划,明确其目的。例如,根据自己的经济状况,能够买什么样的房子;又如,除了居住外,考虑孩子上学,是否对学区有要求?若是投资房(出租),对交通和房屋所在的区域,就应该仔细考察。二是,实施买房计划。选择自己的房地产经纪。 选择一个有经验的房地产经纪,会自始至终,为您如何买到称心如意的房屋,出谋划策,提供周到的服务。


有以下几个步骤,供参考:


第一步:做好买房预算,选好自己的地产经纪(Agent)
第二步:看房和选择房屋
第三步:签订买房合同(下Offer)
第四步:签订买房合同后(拿到Offer)
第五步:房屋交接(Closing Day)
第六步:房屋交接后更改相关信息


第一步:做好买房预算,选好自己的地产经纪(Agent)


         财务预算

         准备买房,要做买房的财务安排。具体地说就是能够买什么价位的房子。每个人的情况有所不同。个别家庭不需要银行贷款,但大多数需要银行贷款。需要银行贷款,主要考虑因素有两个:购房首付(Down Payment)和家庭收入(Income)。这不但决定能买什么价位的房屋,还有日后的月供款及生活开支承担能力。


          购房首付:
多伦多的银行和贷款机构一般建议购房首付款不低于20%。若低于20%一般需要购买保险。新移民一般需要35%首付。


          银行贷款: 根据自己的首付(Down Payment)和工资收入(Income),找几家银行或贷款经纪人询问最新利率和咨询贷款事宜,目的是找到一家可以提供更优惠利率和比较好的金融产品的银行。之后向该银行申请贷款(此申请不用付费),而且银行根据您的首付和收入,出具信函(Pre approved Letter),说明贷款额度和贷款利率,通常有效期为90至120天。
(详细银行贷款事宜,请参考本网站的房屋贷款栏目)


         选择地产经纪


          找一位值得信赖和长期合作的房地产经纪。专业的地产经纪为客户出谋划策,从房屋贷款开始,建议您如何合理化利用您的预算,到看房、选房、签订买房协议以及今后房屋维护等的建议,为您提供系列化的服务。买方与买方经纪可签订委托代理协议。因为在多伦多只有在地产局注册的地产经纪可带买方客人看房。


第二步:看房和选择房屋

         寻找房屋:落实了购房款之后,就开始搜寻适合自己的房屋。这个阶段可与自己的经纪密切配合和充分沟通和交流,根据您对房屋的要求,经纪人会综合考虑,选择出最适合您的房屋。包括房屋所在的区域(Location! Location! Location!);房子的结构类型、房子的状态(房型房龄);周围的生活配套设施,交通, 学校, 购物, 治安,社区人文环境和自然环境及升值潜力等。


第三步:签订买房合同(下Offer)

          起草买房合同(OFFER): 看到一个满意的房子,如何签订买房合同(下Offer),这是非常关键的一步。因为此时买方经纪会与您沟通协商并起草买房合同(Offer),除了房屋价格,还有严谨的条款,出谋划策,并为您争取最大利益。


         如何使您的利益最大化?(因为在买房过程中,经常会有多个买家客户同时抢OFFER的情况)。买方经纪会代表您,全力与卖方谈判交涉房价,条款,交房日期等。专业的买方经纪,不但帮您签订买房合同,避免不必要的麻烦,同时为您争取最大利益。同时专业的经纪又能给您节省大量的时间与精力, 在尽可能短的时间里,帮您安家置业。


第四步:买房合同签订后(拿到Offer)

         买房合同协议(OFFERs)经卖方(SELLER) 和买方(BUYER)双方都同意并签字确认后,即可生效。合同生效后,买方需要做以下的事情:
         付押金(DEPOSIT) :买方通常需要在买卖双方签字确认OFFER后(ACCEPTANCE OF THIS AGREEMENT)的24小时内去银行办理保付支票CERTIFIED CHEQUE或是银行汇票BANK DRAFT。汇票由自己的经纪人直接送到卖方的地产公司。押金数额在买房合同中,押金是购房首期款的一部分。


         购房时如有条件 (CONDITION),如果验屋不合格或是银行贷款不成,或是其他条件不满足,押金全部返还(无利息,无扣款)。


          验房(HOME INSPECTION):如果购房合同中有验房条件,可聘请验房师验房。验房不通过,所交的押金全额全部返还。


          办理贷款(MORTGAGE): 验房通过,全部条件满足,确定买房,持买房合同,到银行办理贷款。若在买房前,已经有银行的信函(Pre Approved Letter),说明贷款额度和贷款利率,可直接办理。若在买房前,没有获得银行的贷款认可,现在也可根据买房合同,找几家银行或贷款经纪人询问最新利率和咨询贷款,找到一家可以提供最优惠利率的银行。办好贷款后,要通知律师您的贷款银行的联系方式。(见本网站房屋贷款栏目)


          聘请律师(LAWYER):可在买房之前或签订买房合同之后聘请律师。在加拿大买房需要律师参与办理产权过户等交接手续,包括产权调查(房产有无债务)、房屋交接和产权过户登记。同时提供贷款银行的联系方式给律师。


          房屋保险(HOME INSURANCE):有(Mortgage)银行贷款的房产,银行要求必须购买房屋保险。可以咨询不同的保险公司。


第五步:房屋交接(Closing Day)

         可以在交接日之前2到3天,办理结算,付贷款首期款,其他费用、调整买方卖方的应收应付款项。律师会通知买方具体的金额。并且买方一定要到律师楼当面签署所有文件,OFFER上的所有买家都需要在律师楼当面 签字。交接当日由律师通知前去领取房产钥匙,一般在CLOSING DAY的当天下午3到6点到自己的律师楼拿钥匙。办理完交接手续。


第六步:房屋交接后更改相关信息

          更改相关的信息:房产交接后,买方要及时通知有关单位和相关部门或公司更改业主姓名电话、驾照地址等。可根据需求更换门锁,记录下水,电, 煤气等表的读数。查验电器,买方如发现电器等有问题,可及时联系经纪和律师协商解决。
         安居乐业:至次,买到自己称心如意的房屋,有了自己舒适温暖的家!

         但是人们追求美好生活的愿望永远是无止境的。房屋装修与房屋节能;家用电器更新;Internet; Ip电话;HDTV电视节目和更新TV电缆;安全监控系统;增加电力容量更新电线电缆;房屋维护以及房屋出租等等。


关于买房的各项费用列表.

        房屋购买过程中,当您签订和购房合同之后,还有哪些费用呢?

        一般建议您最少还要准备出相当于房价1.5-2%的钱才能保证房屋买卖成交。这些费用包括:


一、买房定金(deposit)

定金一般是房价的5%,买家应在买卖双方签订买房合同后的24小时内把定金以银行本票的形式交给卖方,一般先存在卖方地产公司或律师的信托账户里。


二、房款或首期款(payment or down payment)

买家根据自己的实际情况可以付清买房全款,也可以申请按揭贷款,自己先付首期,用银行贷款付清余款。打算贷款的买家需要签订买房合同前去银行申请贷款预批,弄清楚贷款能力和自己能筹到的首期款的金额,才知道自己的买房预算。


三、律师费

房屋买卖合约正式生效后会交由律师处理过户相关事宜,处理费用一般在700-1,000元之间,房价越高,律师费越贵,产权保险一般由律师代买,包括在律师费里。


四、房屋保险费:

每年的保费约为房价的0.2%–0.3%,保费的计算取决于房龄,房子的状况,房子所处的区域,房子是自住还是出租,保单覆盖的范围,以及房主过去是否索赔等因素。如果您需要贷款购买房屋,所有贷款机构都会要求你购买房屋保险,尤其是火险,并在交房日当天生效,否则您拿不到贷款的款项。


五、银行评估费(Land Survey Fee ) 
 很多银行都要求对申请贷款的房产作一个市场价格评估,费用大约在三四百不等。


六、验屋费

使用专业验房师的费用一般在$300-500加币不等。


七、GST 
 旧房买卖没有GST,新房买卖需要付G.ST,有些新房的房价里已包括了GST(GST included),有些房价是没包括GST(Plus GST)。你一定要看清楚。


八、房屋交割时的调整费

房屋交割当天的地税,水、电、煤气费,物业管理费由买家负担,律师会列车卖家支付交过的以上费用,买家要在交割日付还卖方。



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