你家房子政府评估价飙升,好事坏事?2016政府物业评估十问十答

<- 分享“加拿大第一生活”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-23 加拿大第一生活




自6月1日开始,安省的房主们开始陆续收到市政物业估价公司(Municipal Property Assessment Corp.,MPAC)寄来的最新的自家物业评估通知(Property Assessment Notice)。小编一早就收到自己一惊一乍的好友打来电话,直说惊着了。原来,她收到物业估价通知。Richmond Hill 2013年估价60几万的房子,今年政府给她估了个价104万。一听到这个数字,把小编也惊着了。虽说大多伦多地区的房市十年如一日飙升,政府评估价逐年上升也在情理之中,当这个涨幅似乎有点超乎想象。


连政府物业评估价都涨这么快,好事?坏事?朋友连连说要去申诉一下,如何申诉?朋友一下子变成了问题宝宝,超多问题引发小编对这个话题的绝对好奇心,形成十个问题列如下,希望能为亲们稍许地答疑解惑。


 

一、何谓政府评估价?目的何在?


所谓政府评估价,是以税务为目的的物业评估,它对当地政府财务健康状况至关重要。简单地说,物业评估就是以征收物业税为目的而将物业价值以货币的形式量化。尽管说省政府和联邦政府的主要收入来源是收入所得税和销售税,但地税依然是地方政府主要的收入来源。物业税用于帮助维持地方政府所提供的服务,如垃圾回收、供水、排水、公园及娱乐设施和消防等。物业税必须准确,这样,税务负担分配才合理,公众才会信任市政管理委员会(Municipal Council)。


从法律上定义,政府评估价不是房地产市场买卖的指导价格,也不是土地和房屋的实际价值,它是政府征收物业税的参照值。也就是说,政府的评估价是100万,如果物业的税率是千分之五,政府将每年会向你收取五千块的地税。至于你的房子将来卖多少钱,政府不管。


这个MPAC评估4年一次,政府评估,影响地方政府征税,也是对区域内居民用户或者商业用户地产的一个定性。加拿大各大银行、保险公司、地产公司也会相应地用这个评估价来作为参考。


MPAC是北美最大的一个评估集团物业评估机构,本次评估的有效时间是从2016年1月到2020年1月。


 二、政府评估价如何计算?


 政府委托市政物业估价公司对物业进行评估,他们通常的计算会采用:评估值evaluation level (Assessed value),平均动向评估值:ADXR,定量极限评估值:EQL,市场走势加权平均值以及历史成交参考值等计算方法。这些方法中包括使用统计学、运筹学、经济学、数学和市场学等相关知识。


可怜小编实在不懂,怎么也解释不清楚,各位看官明白的自己明白,不明白的也就看看就好。总之,房屋的征税价值并非由一个简单公式计算而来,它是一个"模糊值”。


 简单来讲,这个房产的评估价包括两部分:土地价值和房子价值,两者相加就是这个房产的政府评估总价。


 三、影响物业评估的几大重要因素


物业评估的决定因素有200多种,其中构成85%决定因素的有5种,它们分别是地段(Location)、占地面积(Lot Dimensions)、居住面积(Living Area)、房龄等(Age of the property, adjusted for any major renovations or additions)、建筑质量(Quality of Construction)。


在同一个区域里,新房子相对评估价要高一些。占地面积和居住面积大的肯定要贵一些。影响物业评估的还有其它因素,比如说,在高压线附近、在铁路附近、交通灯附近的物业,在评估时肯定会受到负面的影响。再比如说,房屋后面有树林、保护带、高尔夫球场,在物业评估时肯定会有正面的影响。


 四、大多伦多地区物业估价平均增长率?


 2016年4月5日CBCNEWS报道,据MPAC(Municipal Property Assessment Corporation)表示,在过去四年中,安省物业价值平均增长了18%。多伦多的平均物业估价增长30%,而从2012年开始,多伦多的物业估价每年平均增长7.5%,高于全省平均增长水平(4.5%),士嘉堡地区更是年均上涨10%。烈治文山市和万锦市地区的物业估价增幅更大,达到两位数。


MPAC总裁Antoni Wisniowski告诉CBCNews,在多伦多及大多伦多地区,房价增幅远远超出安省其它地区,每年增幅达到8%。他解释,“我们的住宅评估是基于某个居民区内的物业销售价格的”。对于2017年物业评估增长的预测,MPAC网站上是这样公布的,Markham的增长率为11.4%,整体公寓的均价为$387,000,独立屋均价为$991,000。Richmond Hill的整体增长率将为11.8%,公寓均价为$339,000,独立均价为$1,028,000。


更多的,亲们,自己去网上查查吧,小编躲懒去了。



五、政府评估价到底是高点好还是低点好?


本土西人都不希望看见评估价上涨,一上涨就骂政府,同时会按照程序到政府去理论,要求政府重新评估,他们不想多交税,因为工资收入并没有增加或者涨幅达不到房屋评估的涨幅。估计按照最新出来的政府评估价,不知道有多少人要骂政府了。


相反地,华人会希望自己的物业在评估时有合理上涨空间,但今年的新评估似乎涨幅太快,让华人也喊Hold不住了。


相关地产经纪表示,政府评估价不能真正反映房屋的市场价但可以作为参考。通常来说,政府估价都远远低于市场卖价。买卖房子时,如果遇到政府估价接近要价,经纪们一定会理直气壮把政府估价单拿出来,让买家看,因为大家都知道,政府估价肯定低于市场价,那么,政府估价高房子势必卖的应该更高。如果卖价接近政府政府评估价,岂不是乐坏了买家?说明自己拿到了一个好Deal。


在现在大多伦多房市炙手可热的年代,政府估价对房地产市场有影响吗?有影响,但真不是关键因素。评估价是根据社区内过去一段时间的销售价格而定,体现的是过去市场销售状况,但不能反映未来房价趋势。


六、政府评估价飙升对于地税的影响?


 好,到了关键一问。估计大家都和小编一样一样地着急,这个政府评估价飙升对于地税到底有多大的影响。这毕竟关系到银子的问题,这是要每年真金白银上交政府的呀。


估价公司表示,物业估价增长并不一定会直接让地税上涨。通常市政府在计算地税时,是把某个房屋的估价与全市的平均估价做一个对比。如果物业被估算的估价高于全市平均估价,那么业主将要付更多地税。那些物业估价低于平均值,所付的地税就会少一些。MPAC客户服务负责人表示,如果房屋估算估价与周围其他物业的估价相近,那么对地税就没有多大影响。


但,政府评估的目的就是为交纳地税提供依据,所以评估价的增加迟早会在地税上有所体现。民众需要关注的是,这个增幅自己接不接受,地税上涨的幅度自己能不能承受。


也有资深经纪用最通俗的方式来解读,一般政府物业估价,每加10万,大约每年需要多交$40的地税。


亲们,你们自己盘算盘算吧,来年你家要多交多少地税吧,是不是好几个名牌包包都不见了,嘿嘿。


七、如果要去申诉,申诉的理由?


正如前面所提到过,本地西人不希望政府评估价过高,喜欢申诉。但究竟要如何申诉呢?


政府也很有意思,他让安省居民收到MPAC发来的通知后,可以简单地问自己一个问题:“在2016年1月1日,我的房屋是否可以以政府评估价售出?"。如果答案是肯定的,那么评估就是正确的;如果答案是否定的,那么居民就可以联系MPAC进行了解申诉。


还有,民众想要申诉,还得自己举证要申诉的原因和理由,才让政府重新审查这个物业。在当下的火热房市中,这个举证可不太容易。


八、具体申诉的程序和时间表


民众可以到www.aboutmyproperty.ca网站上进行申诉。在这个网站上,粘贴需要上诉用的所有材料。也可以从网上下载表格,以电子邮件表格或者发传真的方式进行申诉。


发起申诉,写明不合理原因,注明自家房子19位的Roll Number.


政府收到申诉之后,先发一封确认回执表示受理了你的申诉,将会在180天以内做出重新评估。最多不超过240天。


在这期间,政府有可能会派专业人士入户检查评估,亲,你得同意哦。


关于物业评估申诉,这件事情没有对与错,按照自己的需求做就可以。小编也不敢妄加评论。


九、申诉完了还不服,咋办?


如果对重新评估的结果仍不满意,房主可以向评估审核委员会(Assessment Review Board)上诉。这是个独立的类似法院的审理委员会,向安省检察厅(Ontario Ministry of the Attorney General)负责,听取房主的评估上诉。该委员会的裁定基本上是最终裁决,只有在适用法律有问题的情况下,房主才可以向安省高等法院上诉。


十、关于政府政府评估的实用性网站和信息


 https://www.mpac.ca/

 www.aboutmyproperty.ca

 CustomerContact CentreToll Free 1 866 296-MPAC (6722)

 TTY 1 877889-MPAC (6722),Mondayto Friday – 8 a.m. to 5 p.m. EST


感谢帝国地产资深经纪Alice Chen和君安地产经纪Christopher Cheng 为这个专题提供很多详实和专业的建议和支持。




点击展开全文