【一站式】澳洲买房葵花宝典

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-21 鼎臣澳亚澳洲移民置业留学


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关于选房必知

 1. 看位置:     

     专家们永远都在说,买房子,最重要的三件事就是:“位置、位置、位置(location, location, location)。”对于房子的许多东西,你都能做改动,你甚至可以把房子推倒重来;但你唯一改变不了的就是:位置。因此,看房子的时候,也应该同时看一看房子的周遭。如果你的房子的前面、后面或侧面有座公寓,那么很可能就会在一天当中的某一个时段挡住你的阳光;或者,你的邻居能直接看到你的卧室或者是后花园。     

2. 看朝向:      

     在售房广吿中,人们往往看到“有景(having views)”的字样,但你去看房子的时候,就得看看从哪里看出有景。是从起居室里看有景呢?是从卧室里看有景呢?还是从卫浴里看有景呢?......所以,专家建议一定要检查房屋的朝向。朝北的房屋当然是最好的了;最理想的情况是房屋的主要部分,特别是起居室是朝北的,这样光线才会好。         

 3.看大小:      

     一般来说,售房广吿不会吿诉你房屋的具体长宽等数据,所以你就要仔细看看卧室是不是够大?有没有足够的空间再建一个入墙柜?起居室能不能容纳下你们一家人?...... 另外,房屋的宽度、天花板的高度、房屋本身的面积和它的占地面积之间的比例等,也很关键。如果房子几乎已经把地占完了,那么你当然不会有一个像样的后花园了。     

4. 看车位/车库:      

     看房的同时,当然得看车位/车库。车库里有两个车位还是一个?还是只有车位?从车库里是不是可以直接进到房间?......这样你大包小包买了东西回来的时候,就不必一趟趟地从前门搬进屋了。     

5. 看房屋外部的保养状况:      

     看一看屋檐下的水槽,是不是已经生锈了?跟下水沟是不是连上的?排水槽有没有问题?(如果排水槽坏了,那就很麻烦!)外墙上有没有裂痕?有没有凹凸不平之处?窗户把手有没有问题?能不能关严?地面看上去是不是很潮湿?(潮湿的地会招来白蚁!)另外,还要检查屋面瓦(roof tile)的状况。比如它们有无裂纹?屋顶结构中的金属部分有无生锈的痕迹?等等。     

6. 看房屋内部的保养状况:      

     如果设计不佳,房间地下室的潮湿问题就会让人很头疼;如果露台漏水,它下面的房间也会很成问题......所以,这些都是一定要检查的项目。在老式的排屋里,有一点潮气是正常的;只要房间里的家具、设施等没有发生问题就好。许多人能够接受这一点。但是,如果你看到房屋的墙面的油漆或涂料有起泡、出现盐渍、水流过的痕迹等现象,那你就得警惕了,因为这说明这个房间里肯定是潮气太大了。     

     另外,气味也是个重要的信号!房主可能会将墙重新漆过来掩盖问题,也可能在屋里点香、点蜡烛来掩盖潮湿的气味......所以这些都是你需要多长个心眼的地方。再有,电源控制板(electrical switchboard)也是该查一查的地方。看一看它,可能就能看出这套房是否最后刚刚经过翻新或装修?否则的话,电线看起来应该是旧的。     

7. 看房屋的平面结构(floor plan):      

     这套房的平面结构设计得很合理吗?房间跟房间之关的关系看起来很顺畅吗?卫生间够多吗?有没有带浴室的套间(ensuite)?......房间够大的话,你才有可能有自己独处的空间,尤其是当家里有孩子时;否则大家都得成天挤在一起。     

     另外,如果房屋不只一层的话,那就更得小心了。比如说,你肯定不想让洗手间直接通向客厅,因为如果这样的话,当洗手间的门开着时,你岂不是直接就看到厕所里去了?如果家里有十几岁的少年,让他们在房屋的另一端有一个相对独立的空间会更好;

     如果你的孩子很小,那么大家住在同一层楼比较好,这样便于你晩上去看孩子们的睡觉情况等。另外,这一层上当然也得有卫生间才好,这样孩子们晩上上洗手间才方便。     

8. 看卫生间:      

     这部分也必须看潮湿的情况(参看前面第六部分的内容)。看看浴室里的帘子有没有裂纹?......还要仔细看看装着淋浴头的那面墙的另一面,因为这通常是卫生间的一堵墙。要仔细检查它是否潮?尤其是当里面有衣柜的时候,因为这堵墙的状况通常会被挂在里面的衣服之类的东西盖住。     

9. 看厨房:      

     令人吃惊的是,专家会建议你,不必花太多时间在这里。原因是“厨房很容易就全部换掉的”......其实不然!因为厨房很容易被更换,所以看房时就更是要点,因为要检查水管子漏不漏?排风管是通向外面还是只在屋内循环?另外,还要检查一下烤箱、炉灶等是否正常工作。如果你发现了有任何毛病,大可要求主业在你购房之前把它们修好。     

10. 看潜力:      

     对你所看的房子,别过分挑剔。看问题要全面,比如一套房屋是否可能有很大的再装修或改造的潜力?很多排屋(terrace)中的楼梯完全可以改个方向,而使房间的空间变得更大;你也可以把狭小的客厅中的墙打掉,让它变成一个更大的开放式客厅。不过,如果你发现了房屋的任何缺点,首先可以利用它们把价钱压下来!                    

关于购房流程      

     买房时最好有律师全程陪同,这样可以减免很多不必要的麻烦,而且受法律保护,保险有安全。具体的购房流程如下:          

     1.买房人从代理中介处看中房屋后,需支付50001万澳币不等的留房诚意金(deposit);诚意金在首付之后会被归还。     

     2.请律师全程负责买房事宜,律师费在10001500澳元不等。     

     3.在律师陪同下,签购房合同,并支付10%的首付款。这部分首付款先支付到第三方监管账户里;房款的利息属于业主,开发商交房前是不能拿到首付款的。      

     4.在交房前(如果楼花,就是房屋建好前)的2-3个月内,买房人准备贷款材料,办理贷款手续(海外人士可贷额度为房款总价的70%左右);需向贷款机构支付评估费、检查费等,在500700澳元不等。     

     5.交房时,律师跟随验房;审核通过后,再交尾款。此时,之前监管账户中的首付和尾款一并交由开发商,买卖合同至此正式生效。     

     6.在贷款未还清之前,房产证在银行手里,个人最多拥有一份复印件;全款付清后,才会房产证原件。贷款部分可通过租金还贷。

关于购房费用*      

     在澳洲购房时,除了需要缴纳房费,在办理购房手续时还有各项税费需要缴纳,包括过户律师费、贷款机构费用、房屋结构检查费、印花税、房东保险费、房屋及财产保险费、市容建设费、搬家费和地产代理费......整个购房过程中,大约有9种费用需要买房人考虑在内:          

     1. 过户律师费      

     以购买澳洲35万澳元的房产为例,首先需要买房人考虑的是过户律师费。在澳洲购房的绝大多数情况下,都需要聘请律师办理相关手续。     

     2. 印花税      

     其次,由于澳洲各州的法律不同,印花税的征收也有差异;根据房价的变动,部分州还有印花税优惠或者减免政策。以悉尼所在的新南威尔士州为例,总价35万澳元的房子,印花税约为1.2万澳元。     

     3. 交给区委会(council)的费用:      

     再者,就是房主需要定期交给区委会的费用,通常会每季度收取。这一费用的内容包括市容维护、垃圾处理、水费和土地税。在同一个城市中,根据不同的区,收取的费用高低不等,一般为400500澳元一个季度。     

     4. 房东保险:      

     另外,如果买房者在澳洲所购房屋为投资购房,建议购买房东保险。此险可以保护房东发生的一切意外,例如房客不交房租逃跑、房客对房屋进行毁坏等。     

     除此之外,买房人在办理购房过户和贷款时,还会产生5.贷款机构费用、6.房屋结构检查费(400澳元左右)、7.房屋及财产保险费(根据你房屋保险的价值,建筑结构保险大概1000澳元一年)、8.搬家费(每小时50100澳元不等)和9.地产代理费(根据具体内容收费,例如租赁服务费是5%-7%的租金收入)。     

     以这套35万澳元房子为例,9项税费的所有费用,约为1.9万澳元,约占房屋总价5.5%-6.5%左右。但房价越高,费用越多。以悉尼房产目前平均/中价位为65万澳元的房子为例,9项费用加起来约为3.5万澳元(光印花税就要2.5万澳元),也只占房屋总价的5%左右;不过除了印花税,其他费用不因房价的高低而起很大的波动,因此零细的杂费不可忽略,但也没有必要过度高估。     

     *以上的各种价格仅可作参考数据。




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