【知识 · 讲座】在美国购房交易中,如何保障购房者的安全?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-14 华美优胜海外房产投资


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【6月18日·周六】美国房产投资讲座

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  随着当下国内股市降温和人民币贬值,房地产市场的走向也是雾里看花,扑朔迷离。投资领域哀鸿遍野,而那些具有战略眼光的投资人早就在关注海外房地产市场。


  根据最新的数据显示,2015年上半年,中国投入到海外地产的投资额同比增长了约46%,达66亿美元。其中流入美国的总投资额高达36.76亿美元,是2014年全年投资额(19.62亿美元)的1.5倍,澳大利亚和英国分别为16.64亿美元、7.04亿美元。美国成为中国房地产投资者的首选国家。


  在海外投资的热潮中,机遇已经摆在眼前,但规避风险仍不能忽视,该怎样合理投资美国房地产,安全投资成为投资人普遍关心的问题。


美国购房有“小三儿”更有安全感


  在美国购房,最大的特点是需要第三方机构——产权保障及托管交易服务公司的存在,在房子竣工、获得入住证之前,投资者的房子定金、合同及银行贷款等准备事项都会托管给这样的交易公司。除此之外,第三方机构还可以为投资人对房子进行质量评估,美国这种在预售方面的管理对中国来讲是一个借鉴措施。


  可见,无论是在国内进行房地产投资,还是在国外,都少不了中介机构的服务,但是美国的中介机构具有完善的管理制度。首先美国的中介人员要拥有执业证号码,都必须是大学毕业,而且此后的每三年要进行一次专业考核。所以,投资者可以通过第三方机构人员的从业证编号来探究他的从业年限资历和信誉度,若你不满意其服务态度时,还可以向专门的管理部门投诉,那么中介人员的从业将会面临危机。

 

美国土地都有身份证,规划使用限制条件规范


  在美国,所有的房产和土地都有一个编号,相当于中国人持有的身份证。所以有意向在美国房地产投资的国人,在考察房地产期间或者在挑选房产的时候,投资者要多放些心眼在土地编号上。在签订购买合同的时候,要仔细核对挑选的土地编号和合同中土地编号是否一致。而且在美国 ,土地编号是土地权属纠纷中重要的法律根据。


  美国各州的政府制定有关土地的法规来控制土地的利用,所以投资者需要对自己购买的土地做出相应的用途规划报告。


  在美国的住宅基本是独户独栋,一户占一块地,私有化的土地需要配合政府的规划,因此政府有专门的法律来规划土地的用途,来确保城市规划的合理性。如果投资者的土地需要转让,亦可对土地的用途进行限制。国人投资者通常会忽视土地用途规划的重要性,以至于在后期带来不必要的麻烦。

  

缴税环节严格,降低空置率


  目前中国的房产空置率在20%以上,拥有两套或以上的房产的人大有人在,其中作为投资的房屋比率较大。今年虽然有几个大中城市开始效仿美国征收房地产税,但是税率很低, 仅有0.5%左右,在抑制房屋空置率方面起到的成效并不明显。


  在美国,投资者在完成交易之后,会常常感觉一身轻松,但是缴税的问题会接踵而至。有房子就有房地产税,通常为1%~3%。你所缴纳的房地产税成为你拥有房子的持有成本。这一政策使得美国的房地产市场的房屋空置率大大的降低了,而且也使投机的炒房行为得到了控制。

  

人心不足蛇吞象,别被高额回报率忽悠了


  虽然大多数国人在美国购房的目的是因为移民或者留学,但是随着国内房地产投资市场的不稳定,作为投资者身份的数量在不断上升。高回报是其中最吸引的地方,也是最容易冲昏头脑的地方。


  因此投资者在高额的回报率面前应保持清醒的头脑,综合多方信息进行考证,或者找可靠合法的中介机构进行回报率方面的咨询。

  

关于房产永久权这回事儿


  美国永久性的土地产权是众所周知的事情,但是这也是一个相对的说法。


  在美国,永久产权不表示完全拥有并作为遗产。想要土地产权完全私有,房产税是作为房产永久持有的最基本保证,它作为一个财产税,须每年缴纳。由于美国是联邦制国家,每个州对于房产税的收取制度不一,而且每年的额度不同。


  若你想把房产转化为遗产,除了房产税之外,遗产税也是房产永久权的重要保证。美国的遗产税实行累进税率,房产的估值越高,纳税的比例就越大。所以美国人相当于是用高额的房产税和遗产税来养房子的永久使用权。

  

关于购买房产基地的温馨提示


  在美国,需要出售的住宅基地需要在华盛顿特区的美国消费者金融保护局进行注册,否则任何形式的出售都是违法的。关于购买地产的地产报告及其他所有信息你都要确保知晓。没有向你提供一份地产报告的公司出售美国的住宅基地,这是违法的。


  在房地产的所有权转让给你之前,不要向任何的中介或是经销商支付款项;业主产权的保险单是你确保无他人主张房地产所有权、留置权、抵押权的凭证;相比于互联网投资房地产,找一个可以代表卖方的房地产代理商更靠谱,并且要确保这个代理商是出售房屋所在地注册的公司。





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