投资CONDO楼花的十大技术

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-17 加拿大地产信息


为什么炒CONDO楼花要选首付比例低的楼盘? (CONDO投资技术之三)


1. 楼花出售时开发商会有不同的销售方式其中首付比例各有不同一般是房价的20%25%, 也有低的15% 甚至于10%DOWN PAYMENT, 比方叫$D%. 一般说市场低迷和竞争较高时会有低的机会.

2. 绝大多数是你留最后的5%到交楼(CLOSING)时才付清全部首付前面的$(D-5) % 你必须在下定金签OFFER后的一年内分期付掉.

3. 比如首付款是房价的25%, 你买的一个楼花SUITE $35W, 这里的付款次序是签约时当场付$5000, 一个月内补足第一个5%, 三个月后再付5%, 9个月后再付5%, 12个月时再付5%, 共付了20% , $70000, 剩下的最后5%要在建成交楼时付清也许是3年后的事了.

4. 记住这笔钱并没有直接给开发商而是存在一个律师事务所帐上开发商拿不到大家的首付钱这是加拿大很好的一条法规来保护投资者的利益即如果开发商倒闭了, 大家的首付款会得到退还保障的, 开发商只有把楼花卖掉至少75%才有资格向银行申请贷款,得到批准并加上自有资金然后才能招标承包商开工建楼.

5. 回到问题上从投资角度讲大家都知道投资回报率要越大越好在差不多的增值水平上你投资成本越小越好即杠杆比例越大越好.

比如: $35万的楼花如果首付是25%, 一年内你要先付出$7W (20%), 假设经济发展平稳, 3年后楼价达到$40W, CLOSING 前转手你卖掉楼花赚$5W, ( CAPITAL GAIN)
投入毛回报率是 5/7=71%.

如果首付是15%, 你要先付出$3.5W (10%), 回报率是5/3.5=142%.

看,差一倍了就是你用$3.5W投入杠杆比例是35/3.5=10而用$7W35/7=5用少的首付得到大的回报.


再从更专业的财务投资分析比较如果首付25% 
一, 效益成本比 BCR( BENEFIT COST RATIO): 

BENEFIT= $5W,
COST : 1. $7W利息损失大概$4200, (假设2%定存)
2. 增值税,TAX =$5W*50%*46%=$11500,
3. 经纪佣金5%=$40WX5%=$2W,

最少净赚: B-C=5-(0.42+1.15+2)=5-3.57=$1.43W 

很多帮你卖的JJ 不收可降为 2.5% , B-C= $2.43W)

BCR=5/(0.42+1.15+2)=1.4>1, OK!

二, 投资收益率 ROI ( RETURN ON INVESTMENT ) 
= (B-C)/C
= (5-3.57) /3
= 40%

注意本金$7W在卖掉后会退还给你$7W不是COST, 而是PRINCIPAL.

如果首付15%, 我们会重算一下:

BCR=1.5 >1.4,  MORE OK!
ROI=49 % > 40 %,  MORE OK!

差不太大但你可省下$3.5W, 如果多买一个楼花, 将是双倍效果, 
或留着去干其它的事.

三, 另外还有办法使收益变大
JJ帮你买楼花时跟他约好卖掉时可不付他佣金, (买的时候佣金是开发商付的跟房价无关与你自己买一样)
交税时夫妻各分担一半增值部分,非两人税前都有$12W/.

这样下来, COST 会省$12 W, BCR ROI 会提高很多.
如果首付25%, BCR=2.15, 多出50%, 
ROI=115%, 多出187%,


一句话买楼花要尽量找到首付比例低的楼盘你的收益和回报相对较高同时资本金风险也小.


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