为什么炒CONDO楼花要选首付比例低的楼盘? (CONDO投资技术之三)

1. 楼花出售时, 开发商会有不同的销售方式, 其中首付比例各有不同, 一般是房价的20%或25%, 也有低的15% 甚至于10%的DOWN PAYMENT, 比方叫$D%. 一般说, 市场低迷和竞争较高时会有低的机会.

2. 绝大多数是你留最后的5%到交楼(CLOSING)时才付清全部首付, 前面的$(D-5) % 你必须在下定金签OFFER后的一年内分期付掉.

3. 比如: 首付款是房价的25%, 你买的一个楼花SUITE 是$35W, 这里的付款次序是, 签约时当场付$5000, 一个月内补足第一个5%, 三个月后再付5%, 9个月后再付5%, 12个月时再付5%, 共付了20% , $70000, 剩下的最后5%要在建成交楼时付清, 也许是3年后的事了.

4. 记住: 这笔钱并没有直接给开发商, 而是存在一个律师事务所帐上, 开发商拿不到大家的首付钱, 这是加拿大很好的一条法规来保护投资者的利益, 即如果开发商倒闭了,　大家的首付款会得到退还保障的,　开发商只有把楼花卖掉至少75%后, 才有资格向银行申请贷款，得到批准, 并加上自有资金, 然后才能招标承包商开工建楼.

5. 回到问题上, 从投资角度讲, 大家都知道投资回报率要越大越好, 在差不多的增值水平上, 你投资成本越小越好, 即杠杆比例越大越好.

比如: $35万的楼花, 如果首付是25%, 一年内, 你要先付出$7W (20%), 假设经济发展平稳, 3年后, 楼价达到$40W, 在CLOSING 前转手, 你卖掉楼花赚$5W, ( CAPITAL GAIN)
投入毛回报率是 5Ｗ/7Ｗ=71%.

如果首付是15%, 你要先付出$3.5W (10%), 回报率是5Ｗ/3.5Ｗ=142%.

看，差一倍了, 就是你用$3.5W投入, 杠杆比例是35/3.5=10倍, 而用$7W时, 是35/7=5倍. 故, 用少的首付得到大的回报.


再从更专业的财务投资分析比较, 如果首付25% 
一, 效益成本比 BCR( BENEFIT COST RATIO): 

BENEFIT= $5W,
COST 有: 1. $7W利息损失大概$4200, (假设2%定存)
2. 增值税,TAX =$5W*50%*46%=$11500,
3. 经纪佣金, 按5%=$40WX5%=$2W,

最少净赚: B-C=5-(0.42+1.15+2)=5-3.57=$1.43W 

( 很多帮你卖的JJ 不收, 可降为 2.5% , B-C= $2.43W)

BCR=5/(0.42+1.15+2)=1.4>1, OK!

二, 投资收益率 ROI ( RETURN ON INVESTMENT ) 
= (B-C)/C
= (5-3.57) /3
= 40%

注意: 本金$7W在卖掉后会退还给你, 故$7W不是COST, 而是PRINCIPAL.

如果首付15%, 我们会重算一下:

BCR=1.5 >1.4, 　MORE OK!
ROI=49 % > 40 %, 　MORE OK!

差不太大, 但你可省下$3.5W, 如果多买一个楼花,　将是双倍效果,　
或留着去干其它的事．

三, 另外还有办法使收益变大: 
JJ帮你买楼花时, 跟他约好卖掉时可不付他佣金, (买的时候, 佣金是开发商付的, 跟房价无关, 与你自己买一样)
交税时, 夫妻各分担一半增值部分,非两人税前都有$12W/年.

这样下来, COST 会省$12 W, BCR 和ROI 会提高很多.
如果首付25%, BCR=2.15, 多出50%, 
ROI=115%, 多出187%,


一句话, 买楼花要尽量找到首付比例低的楼盘, 你的收益和回报相对较高, 同时资本金风险也小.

转自家园网站