财神专栏26 | 国人海外置业无法成交 究竟谁该为此负责?(平台原创)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-14 澳洲房产大全


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大悟
财神专栏26 | 国人海外置业无法成交 究竟谁该为此负责?
作者:悉尼财神


 上个月的回国之旅原计划是一次属于自己的度假探亲之旅,却没想到还是变成了工作之旅。其实我本可以选择拒接一些贷款案例,但看到国内客户无助的表情,想到如果不尽量帮助这些客人进行贷款申请,他们有可能损失几十万甚至上百万人民币的时候,心里这道坎还是过不去。
 
就这两个星期所经历的案例来看,很多客户各方面条件都很好,却还是没有按时成交。最后导致10%的首付款白白损失掉,甚至被发展商继续问责。出现如此局面,可谓是赔了夫人又折兵。


那么,问题来了,出现如此囧况的原因是什么?

有没有什么方法可以避免呢?




中介公司方面的原因


澳洲当地,当房产经纪公司在出售物业时,一定要对客户的贷款能力、资产负债情况、抗风险能力等因素进行一系列的评估之后方可出售房屋。


然而,国内的一些海外房产投资公司在为客户提供咨询服务时,完全是以项目的成功销售为导向。只要是赚钱的项目,根本不管客人什么情况,都是一个字“卖”。


销售人员对澳洲的信贷政策和地产法律内容的知识储备不足,更跟不上政策的的更新速度,从而导致发生紧急情况时,无从下手。


更有甚者,一些中介甚至染指贷款业务。据我了解,一些国内的房产公司成立了专门的贷款部门,帮助国内客户申请澳洲银行贷款。而术业有专攻,贷款申请在澳洲本土是一项非常严谨和专业的工作。


例如,在物业大规模成交时如何归类客户,如何分散银行递交申请,哪些房产应该递交哪些银行等等……这里面的细节问题,如果没有几年的行业经验,根本拿捏不准的。



然而一些国内公司把贷款申请变成了流水线,甚至帮助客人加工统一模板的雇主信和工资单。结果导致银行对整个海外人士申请进行彻底大审查,以至于大部分客户不能按时成交。现在看起来真是痛心,好好的地产行业都是一个“贪”字闹的。


即使在澳洲当地,当项目集中成交时,开发商或者代理商都会由几家有经验的贷款机构分别进行分散申请,从而降低成交风险。


贷款政策和客户自身的原因


2016年的第一季度,澳洲的四大银行对海外的信贷政策突然改变,导致大量的海外投资客户不能按时成交房屋。原来首付20%就可以,现在需要付40%首付……政策的变化成了所谓的“天灾”,让客户和地产中介措手不及。


但是客户自身的问题同样需要重视,纯海外客户普遍都存在一个通病,那就是对自己的事情也不上心,总是把命运总是交给别人手里。


在成交前的半年,客户应该与律师、房屋中介、贷款经理保持联系,一旦发现问题及时沟通,不明白的问题更要迅速查询了解。


今年的下半年,悉尼和墨尔本都将迎来房屋成交的高峰期。在目前这一特殊的背景下,客户、律师、房屋中介和贷款经理更应组合成一个高效团队,顺利完成成交。




以下是最近贷款申请成功案例的细节总结(内容都是干货,希望能有帮助)



NAB作为四大银行中唯一一个仍接受纯海外收入贷款(即客户没有澳洲长期居住签证)的银行,在2016年5月再次对贷款政策进行了一系列调整。


1 贷款比率降至60%, 也就是说,原来按照80%贷款比率筹集首付款的客人得多准备些钱了。如果房屋估价减少,首付款的比率还要继续增加。


2 年收入按40%的折扣进行还款计算,换句话说,您的收入每年是100万人民币,现在只能按60万的年收入换算成澳元来计算。


3 不接受海外自雇人士贷款,申请人必须是员工。如果客户是中国某公司的老板或者股东,银行将不接受这类贷款人的申请。


4 海外收入证明。除了三个月的工资进账记录,还需要澳洲的三级翻译认证。


5 海外人士想增贷套现的案子银行不再接受。


6 停止向高风险区域内的海外人士贷款。这类区域通常是指一些高密度区域,或者一些偏僻地区。



为了能够顺利的成交,还有一些重点细节需要注意:


1 提供海外收入的公司必须要有自己的网站。


2 澳洲银行会在中国工商管理局系统网站(http//gsxt.saic.gov.cn)上查询公司的注册资本、注册时间以及法人。


3 银行肯定会拨打网站上的联系方式进行雇主核实。(此项是必要条件)


4 贷款申请人必须在申请前登陆澳洲,护照上要有澳洲的出入境章。


目前来讲,只要客人收入来源正确,雇主信息正确,那么银行还是会向海外人士提供贷款。需要注意的是贷款申请人一定要提前准备申请材料,并与房屋中介、律师、信贷经理保持紧密沟通。 希望每一个投资者都可以顺利地完成今年的成交。


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