【详析】新州预算案与海外人士购房特别税对澳洲房产的影响

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-21 澳洲悉尼地产投资


新州财政厅长Gladys Berejiklian今天在预算案上宣布,本财政年度,新州有34亿澳元的财政盈余。(去年年中简报时,财政厅长Gladys Berejiklian就准确预测了新州在2015-16年度有这个盈余)。




新州财政盈余主要原因是:

 

·        新州出售了电网TransGrid,获得100亿澳元的资金回笼。

·        新州财政收入也大增,因为新州房地产业繁荣,带来了巨额的税收。

·        同时在过去的五年里,新州政府一直努力修复财政预算黑洞和严守财政纪律。这最终让新州财政重返盈余状态,并且新州政府已经基本没有任何的债务。

·        同时新州政府也投资了历史上最多的钱去建设新州的基础建设,例如将包括拨款多达120亿到建设悉尼快速地铁、38亿去改造,翻新和建造新的监狱,3亿去应对家庭暴力。(到今年6月30号为止,新州的债务仅仅是州内生产总值的0.1%,大约为6.63亿。)



另外值得注意的是,政府将对外国人来新州买房子征收额外的税


本次征收额外的印花税的主要对象为,海外买家,即非澳洲公民和非澳洲永久居民人士,其中需要注意的是,在过去12个月时间内在澳洲逗留时间超过200天的新西兰公民也无需按海外投资者处理。



o  海外买家在新州必须支付额外4%的印花税

 

财长Gladys Berejiklian宣布:6月21日起,无论是购买别墅还是公寓,海外买家都需要缴纳4%的额外附加印花税,这一部分,澳洲本地买家则不需要缴纳。

 

举个直观的例子,一位中国买家想要在悉尼购买一套$1,000,000(一百万澳元)的住房,在6月21日前只需支付$40,490的印花税。然而,如果在6月21号之后(含21号)购房(合同签订并交换),则需缴纳额外的4%的税,即$40,000,总计($40,490+$40,000)=$80,490的印花税。

 


 从2017年1月1日开始,海外投资者自己在新州的房屋每年还要交额外0.75%的土地税



新州政府同时宣布,外国投资人购买期房时将不再享有12个月的印花税延缓缴付期。并且,外国人不能享有土地税免税门槛。



那么,新增的印花税和土地税对于海外投资者会产生怎样的影响呢?这样会不会影响澳洲未来房产走势呢?

 

首先,是投资者对澳洲楼市后市的判断。在澳洲房产“多空大战”中,有否认房产泡沫的澳大利亚财政部长Joe Hockey,他认为如果房价有泡沫,人们就不会急需买房。澳大利亚金融集团的销售和运营总经理Mark Hewitt也表示,虽然房价增速放缓,但依然没有止增,房价不会有大幅下跌。

 

而澳大利亚著名经济学家泰伯(Jonathan Tepper)则警告称,澳房地产市场是有史以来的最疯狂的,堪比1990年前的日本以及2006年的爱尔兰。对此,税收政策带来的影响或许会小于人们对后市各自不同的判断,以及之前推出的楼市收紧政策所带来的影响。

 

然后,要考虑投资者的资金实力。该政策在一定程度上会让更多海外投资者持币观望,让投资回报周期变长。但这也取决于投资者的预算,如果是中产阶级投资者,他们的脚步或许会放缓;而高净值人群(1000万人民币现金流以上),若对澳洲房产青睐有加,则不会犹豫不决。同时,看多澳洲房产市场的投资者,依然不会停下脚步,而不愿进入的顺便以增税为由,继续持币观望。


值得注意的是,海外投资者的确占了澳洲房市相当的份额,但海外投资者并非澳洲买房的主力,也不是“暴涨”的根本原因,即使海外买家放缓投资,澳洲房市的稳定性绝对还是可以维持的。


最后不能忽视的,是澳元兑人民币汇率处在过去五年的相对低点(1澳元约合4.87人民币),如果要进行海外房产投资,汇率自然是纳入考量的重要因素之一。

 

专业人士认为增税是政府杜绝房价过快上涨的策略之一,有些人会解读为抑制房产泡沫,从而看空澳洲楼市;还有些人会认为这是澳洲房产市场健康的表现,从而看多澳洲楼市,关键看各自立场。但更多的专业人士则认为该措施出台反衬出澳洲房产市场的健康与规范。 


拿悉尼房价为例,其市中心的公寓一平米价格为1.5万澳币(合7万人民币),该价格与国内一线城市北上深市中心的房价比,算是小巫见大巫了,而澳洲人均所得数倍于中国人均所得。



对于海外买家来说,从短时间看,购房支出相比以往有所增加,可是从长远的角度看,以悉尼为例,悉尼连续20年房价持续上升,在悉尼购买房产仍然有不错的投资前景。



据CoreLogic RP Data最新调查报告显示,中国人大量投资澳大利亚房地产的主要原因是由于文化和语言上的各种适应因素,投资澳洲房产成为最为便捷的海外生活方式选择。


另外,中国各大城市的高新阶层也开始进行海外资产配置,选择了澳洲的一些重点城市,虽然澳大利亚政府做出了一些面对海外投资者的收紧措施,但这些措施在短期内可能造成热点城市的缓涨,并非下降。


同时在接下来的四年内,新政的实行将为新州政府增加10亿澳元的金库收入,将用于全州各项基础服务改善。


新州财长认为这一新措施将确保新南威尔士州的房地产市场,对国际投资者而言仍具备吸引力;同时,也能确保政府在将来能有资金去改善各项服务。她说,“此前以其他州推出类似新政的结果证明,增收附加税并不会对房产市场造成太多不利的影响。”


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