【丽莎随笔】您真以为中介已经同意把房子卖给您了么?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-14 英国房产周刊


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这一周接连遇到两起房产买卖做到快要终结的时候,忽然不得不终止的案件。这里面唯一的原因都是在基本就要交换合同的时候,中介忽然打来电话说,房东不打算把房子卖给了客人,因为有另外的买家出了更高的价格。

一般来说在买卖房子的事情上,只要买家出的价格被房东(或者中介)接受了,绝大多数的中介都会把这个房子从市场上拿下来。这样的话其他人哪怕想买这个房子,也不会再联系中介。他们都会认为房子已经出售出去。但是,也有少数的中介(或者房东)不遵从这个规定,在接受了买方的报价之后,仍然偷偷地在市场上出售这个房产。他们是抱着侥幸的心理,希望会有更高的买家出现。

很明显中介(实际上很多情况下,是房东的主意)的这种做法在很多情况下会给买方造成非常大的损失。一般来说,买方在接到中介的肯定之后,就会找律师,委托房屋调查员对房屋进行调查,同时开展各种法律上的调查。如果说中介不卖这个房子了,买方的所有损失几乎都白白浪费了。

中介(或者房东)的这种行为在房产法中称为竞争性购买,就是说中介想让所有的买房者争抢着报出最高的价格来。律师公会对于这类卖房的行为一直是不赞同的。因为这对买卖双方都可能存在潜在的风险。对于买家的风险我们上面已经说了。其实对于卖家来说,这种做法也不是没有风险的。因为一旦知道消息,买方的律师会警告自己的客人不要再继续下去了,以避免遭受更大的损失。如果所有的买家都撤出来的话,卖家最后很有可能会遇到鸡飞蛋打的结局。

正是由于这种可能对双方都不利的潜在危害性,律师公会一般要求代理卖方的律师一定要警告自己的客人,这样做对自己也是危险的。如果卖方一定要这样做,卖方的律师在给买方律师的信件中一定要明确说明,这是竞争性购买,让对方决定是否还要继续下去,因为只有这样做对双方才是公平的。

话虽然这样说,有时候卖方或者中介在接到买方的报价之后,仍然会偷偷地在市场上出售该房产。因此,所有有意买房的人都应该特别小心。我们在这里就把客人在这个问题上经常问到的话题解答一下。

我怎样才能确保中介把房子从市场上拿下来?


一般来说,如果中介接受了买方的报价,就应该在自己的网站,相关房产的网站和房产的前面打出 “sold subject to contract”(已经售出,正在签订合同)的字样。同时,把房产的要价遮去。别人一看到这个字样,一般不会再报出新的价格,因为他们不会知道房产买卖已经进展到什么地步了。

如果您看中了一个房子,您的报价被中介接受的话,您就应该到中介的网站或者中介所使用的专业网站(比如rightmove等)经常注意一下,看该房子是否已经被打上了“sold”的字样,同时还要看一下房屋前面的出售牌是否也换成了同样的字样。如果没有的话,您应该立刻和中介进行联系,告诉他们立刻这样去做,否则您就应该终止一切购房程序,以避免遭受更大的损失。

中介(或者卖方)这样做违反合同么?我可以告他们索要赔偿么?

按照房产法的规定,买卖双方在合同交换之前,是不存在任何合同关系的,也就是说这时候任何一方都可以自动走开,而不必向对方承担任何责任。那么什么是交换合同呢?所谓交换合同就是说买方的律师对房屋已经进行了详细的调查,对卖方的合同也就行了审查,认为没有什么问题了,然后向卖方支付了10%的房款。从这时候起,双方才真正被合同所约束。
 

房屋中介(或者说卖方)改变拒绝把房屋卖给买方一般自然是发生在合同交还之前。严格上说,他们没有违反任何合同。您是无法向他们所要赔偿的。在这种情况下,哪怕卖方没有问题,都是中介再做手脚的话,您也是很难向中介提出赔偿的。按照英国的法律,卖方是事件的主子,中介不过是按令行事,只会对主人负责,而对第三方不承担任何责任。


是不是我付了押金之后,中介就不会在市场上出售这座房子了?

房产买卖由于涉及的金钱数额比较大,在没有对房屋进行详细的调查和了解之前,律师一般都会建议客人不要支付任何押金。同时,正规的中介在合同交换之前一般也不会接受押金。因此我们的建议是您没有必要去纵容非法中介的这种不合理行为。其实就是您真正交了押金,也未必会阻止中介把房子继续在市场上出售,除非是您始终保持自己的出价是最高的。但是,这种破釜沉舟的决心往往会导致您遭受更多的损失,让中介抓到您的心理,把价格不停地抬高上去。其实,世间的房屋多得是,又何必一定要一棵树上栓死呢?

虽然说了那么多,如果您仍然认为给中介一颗糖吃,就可以把他们的嘴堵上的话,我们劝您在交付押金之前,最好是和中介直接签订一个合约,规定如果他们把房屋放到市场上去的话,他们将直接赔付您多少钱的损失费,而不是卖方。这也许会对中介有一定的约束力。但是,中介毕竟是要听主子的话的,如果卖方不允许中介把房屋从市场上拿下来的话,中介敢违抗这个命令么?

我们在这里只能祝您幸运。


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