2016 美国商业地产趋势报告 (3)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-17 美房帮






住宅公寓




复苏的经济与就业形势使得公寓的需求增加,空置率降至14年新低并推高了项目吸纳率。2016年,即使新建项目量增加,稳健的需求增长依然会保持低空置率的良好势头。2010年到2015年第三季度,公寓市场全国交易总量从374亿美元上升到1307亿美元,19.4%的年同比增长率。贡献最大的就是南部市场(39.6%),其次是西部(28.9%)、东部(22.9%)与中部(8.6%)。中部市场有着最大的年同比交易量增长为34.8%,由明尼阿波利斯(Minneapolis, MN)和圣路易斯(St. Louis, MO)引领增长。

根据同比增长排名的各城市住宅公寓交易量


2016年城市公寓市场预测表现良好,比如西雅图Seattle等城市。在市郊公寓中,洛杉矶在2016年预计有强劲的消化率。83%的市郊市场与70%的城市公寓市场依然保持平衡发展态势。




公寓资产市场周期



按照2015年公寓物业市场的表现来看,93%的市场在扩张周期中。亚特兰大(AtlantaGA),罗利(RaleighNC)华盛顿(Washington,WA)有一些供给过量的表现。杰克森(Jackson,MS)是唯一处于复苏中的市场。城市的Class A公寓市场与其他市场相比,资产价值更为稳定。





周期解释




扩张期Expansion:下降的空置率;温和/新建项目;高项目消化率;温和/就业增长;温和/租金增长率

高供给 HyperSupply:增加的空置率;温和/新建项目;低/项目消化率;温和/就业增长;温和/租金增长率

衰退 Recession:增加的空置率;温和/新建项目;低项目消化率;低/就业增长;低/租金增长率

复苏 Recovery:下降的空置率;低新建项目;温和项目消化率;低/温和就业增长;负/租金增长率




住宅公寓资产资本回报率 Cap Rate



2015年,60个市场中的一半经历了Cap Rate下降。近64%的中部城市公寓Cap Rate下降约24bps,有最高的cap rate平均值6.04%,排名全国第一。南部市场也有20bpscaprate下降。西部公寓市场的caprate 处于全国最低为4.62%。城市的Class A公寓中Cap Rate缩水最多的就是纳什维尔Nashville 100bps)与查尔斯顿Charleston80 bps)。而市郊公寓中,东部市郊Class B级别的公寓Cap Rate4bps的提高。其中,克利夫兰Cleveland和印第安纳波利斯Indianapoliscap rate2016年预计会持续增长。

区域性公寓资产比较



供给需求的平衡、资产的收入增加空间与当地经济的发展是影响cap rate 的主要因素。另外,人口变迁如千禧一代的崛起也会影响公寓市场的未来发展。


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