【房产“圣经”】澳洲房产投资的那些事

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-23 土澳思维



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【土澳思维】的朋友们,


几天前,澳洲著名的地产数据公司 CoreLogic 发布了2016年澳洲住宅房产投资报告。报告有46页,每页干货无数,猛料不断,读得我“热血沸腾”。今天我打电话给 CoreLogic,拿到了中文总结许可,以下所有图片和数据版权归 CoreLogic 所有,如需转载,必须要有 CoreLogic 的商标。感谢首席分析师 Tim Lawless!


首席分析师 Tim Lawless

让我们开始吧。。。



房产是澳洲财富的最大资产类别。CoreLogic测算分析,澳洲目前有960万住宅房产,市值达到了6.5万亿澳币,是澳洲养老金资产的3倍以上(2万亿),是澳洲上市公司股票资产的4倍以上(1.5万亿)。


澳洲家庭一半以上的财富在住宅房产里面,澳洲银行的资产有60%来源于住宅房产。所以任何关于房产政策的改变,必然触及到一个庞大而复杂的利益链条。


澳洲的投资房在数量上占26.9%(260万),市值上占23.8%(1.37万亿)。46.6%的近期新房贷来自于投资房。


澳洲有203万的个人房产投资者,人均投资房持有量为1.28套。


根据澳洲税务局最新的数据,2013-14财年,投资房租金总亏损达37亿1千9百万澳币,这些亏损可以通过“负扣税”的形式降低投资者其它来源的收入(2012-13财年投资房租金总亏损达56亿5千4百万澳币,最高峰在2007-08财年,总亏损达90亿6千5百万澳币)。亏损下降的主要原因是利率的不断走低。


2013-14财年里,投资房租金亏损的投资者比例为61.8%,平均每人亏损8,722刀。换句话说,只有38.2%的个人房产投资者是盈利的。


在2015年,投资房为联邦政府贡献了512亿澳币(增值税等),为州和地方政府贡献了45亿澳币(印花税等),投资者卖房的亏损只有34亿澳币。


从澳洲全国范围来看,有53.4%的投资房市值小于50万。相比之下,只有46.9%的自住房市值小于50万。澳洲48%的公寓被房产投资者拥有。


自管养老金SMSF方面,截止到2016年3月,里面的投资房资产市值已达到244亿澳币,占SMSF总资产比例的4.3%。



去除政府拥有的房产后,以下是投资房(独立房和公寓)在各州的数量比例:



很明显,公寓作为投资房的比例要远高于独立房。如果把独立房和公寓的数量合起来比较,投资房所占的比例是(从高到低):


VIC 维多利亚: 30.5%

QLD 昆士兰:28.5%

NSW 新南威尔士:26.3%

SA 南澳:23.5%

WA 西澳:23.3%

TAS 塔斯马尼亚:17%


从澳洲首府城市来看,有35.3%的投资房市值在30万至50万之间,有42.7%的投资房市值在50万以下。相比之下,澳洲首府城市的自住房市值在50万以下的只占31.9%。但是,澳洲首府城市的自住房市值在100万以上的占到了21.4%,而投资房只有13.8%。这说明,在50万以下的房产中,投资房的比例会更大。


澳洲所有首府城市: 纵轴是房价区间,蓝色是投资房比例,灰色是自住房比例


放大到每个首府城市来看,投资房市值在每个城市中位价以下的占到了(从高到低):


堪培拉:65.2%

阿德莱德:62.6%

墨尔本:62.3%

布里斯本:61.8%

悉尼:58.8%

伯斯:58.5%

霍巴特:58.4%

达尔文:56.9%



在澳洲全国区域里,前5名的投资房比例,首府城市占据了4个。从前20名的投资房比例区域里,我们可以看到,投资房比例高的区域主要集中在矿业中心和旅游热点地带:


投资房比例前二十名区域(独立房、公寓、综合)

点击放大看


悉尼


住宅投资房产市值为4,860亿澳币,数量上为悉尼房产总量的25%,其中独立房占了15.4%,公寓占了49.6%。投资房高比例的区域一般在市中心和一些主要交通枢纽地带:


悉尼房屋投资

悉尼公寓投资

过去12个月成交的投资房比例


墨尔本


住宅投资房产市值为3,645亿澳币,数量上为墨尔本房产总量的27%,其中独立房占了19.7%,公寓占了57.8%。由于商业中心和学生人口,墨尔本离中心10公里以内的区域很难找到投资房比例在50%以下的:


墨尔本房屋投资

墨尔本公寓投资

过去12个月成交的投资房比例


布里斯本


住宅投资房产市值为1,136亿澳币,数量上为布里斯本房产总量的25%,其中独立房占了21.7%,公寓占了51.5%:


布里斯本房屋投资

布里斯本公寓投资

过去12个月成交的投资房比例


投资回报


目前租金回报率是自1996年以来最低的,首府城市平均为4.3%。主要是由于租金的增长率低于房价的增长率,过去四年,首府城市的房价涨了32.5%,但租金只涨了7.3%。


澳洲首府城市租金回报率 1996 - 2016


目前,澳洲的低利率对租金回报率起到了一定的缓冲作用:


澳洲首府城市租金回报率(蓝色)与浮动利率(灰色) 1996 - 2016


以下是2016年4月份最新澳洲首府城市数据(独立房+公寓),悉尼和墨尔本的租金回报率是比较低的:


中位租金 + 12月增长率 + 回报率,点击放大


投资盈亏


2013-14财年里,投资房租金亏损的投资者比例为61.8%,平均每人亏损8,722刀。换句话说,只有38.2%的个人房产投资者是盈利的。投资房租金总收入为387.78亿澳币,总允许抵扣金额为425亿左右,因此总亏损达37亿1千9百万澳币。这个数比2012-13财年减少了34.2%(56亿5千4百万澳币)。


灰色是租金收入,蓝色是净收入 1990-2014


在2013-14财年,有38.2%的投资者是盈利的(776,672名,申报总人数的6%),平均盈利9,332刀。但是有61.8%的投资者是亏损的(1,257,301名,申报总人数的9.7%),平均亏损8,722刀:


投资者盈利(蓝)和亏损(红)与申报总人数的比例 1993-2014

投资者平均盈利(蓝)和亏损(红)额 1993-2014

从年龄来看(2013-14财年),CoreLogic总结出三点:


  1. 77.5%的65岁以上人士的投资房回报是盈利,而只有33.1%的65岁以下人士的投资房回报是盈利

  2. 从亏损总量上说,45至59岁的人士的投资亏损最大

  3. 82.8%的25至29岁的人士的房产投资是申报亏损的


投资房盈利、亏损年龄分布 2013-14

详细数据,点击放大


从净收入Net Income (注意,税务局的数据是无法得出原始收入的)来看(2013-14财年),去掉可允许抵扣金额后,年收入在6万至7万的投资者的投资房亏损比例最大:


不同收入阶级申报房产投资亏损的比例

详细数据,点击放大


政府税收

在2014-15财政年度里,澳洲各州或领地政府和地方政府总共征收了452亿的与不动产相关的税收(是总税收的50.6%),其中最大的三个税种是:


  1. 州印花税 184.22亿, 40.8%

  2. 地方政府 160.13亿, 35.4%

  3. 州土地税 66.74亿, 14.8%


土地税(蓝)、地方政府(红)、印花税(灰) 1990 - 2015


投资按揭贷款

从2012年6月起,总投资贷款金额增长了74%(房价的升高与交易的数量增加的总合因素)。最高值在2015年4月,142亿。接下来,由于受到澳洲审慎监管局APRA的限制,投资房的利率也开始比自住房的利率高了起来。2016年3月的总金额为120亿,减少了15.4%。46.6%的近期新房贷来自于投资房。


30年澳洲新贷款投资房目的比例趋势(不包括转贷)

30年各州和领地新贷款投资房目的比例趋势(不包括转贷)


根据2016年3月份的统计局的数据分析,有18亿的投资贷款用于新房,用于现房的投资贷款则达到了102亿。


30年投资房贷款中新房比例趋势

如果从用于新房(自住+投资)的总贷款比例来看,2016年3月显示大概有40%的新房贷款用于投资,30年平均值为23.9%:


30年投资贷款占新房总贷款的比例趋势

二手房盈亏比例

房产投资者比起自住房主更愿意贱卖房产,因为损失可以抵扣今后的增值税。在2015年,二手房市场总交易额为1840亿,总资产亏损104亿,总资产增值为1730亿。其中投资房的总资产亏损为34亿,总资产增值为512亿。


下图是主要地区资产盈亏的百分比对照表,悉尼和墨尔本的资产亏损百分比是非常低的(自住或投资):


2015年自住和投资房资产盈亏百分比对照表


房屋供应

在2015年,澳洲共有236,900套房产获批建设(有118,930是中高密度公寓),上次的最高纪录是1994年创下的194,000套(公寓上次的最高纪录在2010年,70,000套)。房产完工高峰将出现在2017年。


在2016年3月的过去12个月里,从总数上来说,墨尔本公寓的获批量最大(56,950套)。从比例上说,公寓的比例在堪培拉占到了80.4%,悉尼为68.9%,布里斯本为63.4%,墨尔本为56%。


2016年3月:12月独立房和公寓获批数(左),以及公寓百分比(右)

澳洲20年房产(综合、独立屋、公寓)获批(灰)、开建(蓝)、完工(红)数量趋势


观后感

先给大家看一句话:




我查了一下百度,这句话通常的中文翻译是:


牛市在悲观中诞生,在怀疑中成长,在乐观中成熟,在兴奋中死亡!


澳洲的房市绝对不是一个统一体,每个地区,甚至每条街道都是一个独自的房市系统。对于悉尼、墨尔本和布里斯本而言,我认为三地的整体房市并不处在兴奋期中,而是正在怀疑和乐观中徘徊。


澳洲央行、审慎监管局等政府机构的风险调控还是做得比较到位的,有效地防止了投机性房市的蔓延。


在澳洲,住宅投资房产是一条重要的财富积累渠道。房产投资者要做的首先是把握住大方向。然后在做具体投资决定的时候,一定要做足功课,全面分析,尽可能地规避投资过热区域。最后,果断出手!

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