【购房知识】出租房产注意点有哪些?为什么要找专业的房产管理公司?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-22 美国安居置业一点通



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导语

现在越来越多的客户看到美国房地产的投资潜力,纷纷来美购置房产并出租,以寻求较高的投资回报。但是如果人长期不在美国,您的房子出租的话,请一个房产管理公司来代管,是非常必要的。


房屋管理公司的主要职责相同,如下:刊登房屋广告,找到租客;起草租房协议,确认房租及各方职责;对租客进行信用调查,保护房东利益;帮助租客搬进房子;每月收取房租,并转入房东的账户;在租客入住期间,代理房东处理紧急事件;如有需要,对房屋进行周期性维修和保养;为房东提供年度报税资料;处理任何法律纠纷,如未支付的房租等;房租合同结束后,结账退房;重新刊登房源,找到新的租客。



在整个出租过程中,房屋管理公司的作用如下:

1

减少房屋空置时间,挑选优质租客。

1)房产维修和翻新:在房屋正式出租之前,要将房产潜在问题做好维修。并且如果要让房屋更好的出租,一些翻新和装修也是很有必要的,尤其是厨房和卫生间。


2)打广告,做Open House:管理公司将房屋信息列在该物业的专属网站和各大热门出租房搜索网站,对于有兴趣的潜在租客,房屋管理公司会进行接待,并通过其专业讲解使房屋对潜在租客产生更大的吸引力。常用的登租房广告网站是Zillow和Craigslist.

 

3)背景调查。对于提交租房申请的潜在租客,管理公司会要求房客提供收入证明、纳税证明、信用记录等信息,对租客进行筛选,最终为房东选择出最为诚信、对房屋的保养和租金都更加有保障的租客。


2

提高租客住房满意度,同时保护房东利益。

1Walk Through。在租客正式入住第一天,退房一周前以及退房后,经纪人会和租客一起检查一遍房子。

 

2)突发情况处理。在日常生活中,往往会遇到一些突发情况,如水管漏水、马桶堵塞、家电坏了、墙角发霉、家里有蚂蚁等等等等五花八门的情况,这个时候房产维护公司会及时处理租客的问题,并且会让工人写明是房子本身的问题还是因为租客使用不当造成的问题。以此来判断出现的问题该由谁来承担责任。

案例:某个房子天花板有水印,租客认为是水管漏水问题,要请房东修理。然后我们找了水管工检查后发现水管没有漏水问题,水印可能是由于租客用水不当造成的。租客不相信我们的检查结果,质疑水管工的专业度。后来我们又找了第三方水管工进行检查,并且请租客自己也可以找水管工检查。多方结果都表示水管没有漏水。而这些检查相关的费用则需要租客承担。

 

3)每月固定时间转账给房东,并提供明细。

因为每月突发情况不可控,房东往往会授权房屋管理公司一定额度的自由支配权,可以优先处理紧急情况。特别是房东在中国,沟通不便,这一授权就更加有必要。但是进行的每次维修,管理公司都会记录在案,在当月的明细中一一向房东报告。

明细分析:

实收租金数目:$8000

管理费用:$640 -房产公司管理费用一般为每月租金的8%,每月固定支出

泳池费用:$130 -房产带泳池每月泳池维护一般是房东提供,每月固定支出

园丁费用:$150 -独栋别墅的花园维护一般是房东提供,每月固定支出

通下水道费用:$260 -当月支出

转账数目:$6820 -实际转账数目

注意:

1. 在找花园和泳池维护人员时,管理公司有自己的合作方,另外也建议屋主沿用以前的或者邻居的维护人员,工人对院子相对更熟悉。

2. 在维护人员完成工作后,管理公司会要求他们拍照,工作令租客和房东满意之后,管理公司才会付钱给他们。

3

协助租客房东有效沟通,减少纠纷。

我们的房东部分在中国。房东对美国的法律不了解,租客对中国人的想法也毫无头绪。作为租客和房东沟通的桥梁,房屋管理公司所起到的就是为他们提供专业咨询的功能。


案例:某个房子租约快到期了,房东说要涨租金,每月要涨$200美金。而经纪人分析了一下当地的租房市场,得出的结论是涨租金是合理的,但是每月涨$100美金才符合市场规律。摆出了数据之后,房东也同意这一结论,而房客也觉得这个涨价幅度是合理的,欣然续约。如果直接涨$200,那房客很有可能不续约,而造成的房屋空置对房东也有损失。


房东注意事项:

1

及时查询及支付房地产税。

1Supplemental Tax:在购房后3-6个月内,地税局会根据房产的新的评估价格发来supplemental tax房产附加税账单,这个只有购房后第一年有,并且需要自己支付。

2Annual Property Tax:每年4月和12月需要支付房地产税,如果是贷款购房,则银行会自动扣款;如果是现金购房,需要自己支付。


2

买房屋保险(贷款的在贷款的时候肯定要买;现金购房的也建议要买)

加州法律规定,所有房屋都必须购买火险,地震险是屋主可以选择购买的。

待出租的房产一定要购买房东保险(Landlord Insurance


3

报税

出租房子算是投资人的一份收入。这个收入每年是需要报税,每年房屋管理公司都会给房东1099表。房东根据1099表和租房明细表找会计师报税。如果投资者没有报税号,就需先申请(绿卡持有者SSN 外国人需申请ITIN)。

注意:租金收入需要报税,但是房子的管理费、保险费、房地产税、房子折旧等都可以抵税,所以需要报税,但不一定要交税。


总结:在美国出租房子不仅牵涉到日常维护、租客满意度这些日常琐事,有时还牵涉到法律、税务这些专业知识。因此,在美国投资房产并出租,请一个当地的房产管理公司来代管,是非常必要的。




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