美国人口老龄化严重 养老类地产潜力巨大

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-15 美国一线地产


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借着奥巴马医改的东风,美国有更多老人能负担得起养老院的费用,这也使得养老类商业地产(Senior Housing)供不应求。某些地区的养老社区甚至一直"满员",需要排队等待入住。地产开发商也将此视作是新的投资机会。随着基金公司、私募进入市场,养老类地产价格走高,回报率从之前的两位数跌落至7%-9%.

 
美国养老类地产已发展35年 体系与法规完善
 
养老类地产自1980年在美国初具雏形以来,已经历了35个年头。这35年的发展也使其成立了一套完整的体系与法规。按照服务专业程度的不同,美国的养老类地产可以分为五种类型。
 
第一类是Active Adult Communities and Senior Apartments,这类型养老地产主要以公寓为主,要求入住老人在55岁以上。主要提供的服务有日常娱乐活动,丰富老人的生活。
 
第二类主要为老年人提供家政服务,三餐和交通,叫做Independent Living Facilities,简称为ILFs,也被称作congregatecare facilities.这类地产大多是出租的为主。
 
第三类是比ILFs提供更多服务的Assisted Living Facilities,简称为ALFs,主要群体有奥兹海默(老年痴呆症)患者等没有生活自理能力的老年人。
 
第四类可提供最高等级服务的社区,Skilled Nursing Facilities,即SNFs,必须获得州政府的许可才能营业。主要为老人提供日常的医疗服务,出院后护理、恢复。这类社区的支出大部分由美国社会医疗保险承担(Medicare/Medicaid)。
 
第五类可以提供"一站式"服务,可以说是以上4种类型的综合体,叫做Continuing Care Retirement Communities,简称为CCRCs.社区内既提供医疗服务,也提供家政、三餐服务等,可以算作是养老类地产中的"顶配".
 
投资不足 美国养老类地产供不应求
 
1990年之后,养老类地产的供给就一直处于下滑状态。到2002年,新建养老地产较1999年下滑了近80%,这一现象主要归结于投资者目标转移,资本输入减少。在过去的几年里,开发商重新重视养老类地产,新开工项目如雨后春笋。然而,这些新项目仍不能完全满足需求。
 
在需求方面,自2000年以来,65岁以上人口就一直处于与稳步增长状态。数据显示,每年约有50万人加入"65+大家庭".根据美国统计局预测:2030年,美国65岁以上老人将占总人口的20%左右。人口老龄化也为养老类地产提供了发展契机,该市场将会从幕后走到台前,成为主流地产开发项目之一。
 
老年人口众多 美国养老类地产市场潜力巨大
 
在1964年之前出生的人口已步入老年,这些都将使养老需求产生巨大的缺口,美国养老类地产的潜力巨大。
 
首先是二战后的婴儿潮,也就是1946年-1964年出生的人口,为美国贡献了8千多万人口,是美国有史以来持续出生人口最多的一代。根据美国统计局数据显示,这类人群占总人口的16.7%,每年支出达到2万亿美元。
 
然后是沉默的一代,大约有5千万人出生在1925-1945年的大萧条时代,他们其中的大多数已经退休。
 
最伟大的一代也就是1945年之前出生的人口,这一代人属于"二战老人",他们中的大多数都经历过战争的洗礼。由于年事已高,这一代人需要更专业的护理。
 
开发养老类地产需层层审批 存在运营、市场渗透风险
 
中国投资者进入该市场最大的挑战就是获得审批。养老类地产对专业要求相当之高,需要获得联邦、州政府的层层审批。其工作人员也必须有相关从业资格,因此初入市场的投资者往往会应接不暇。
 
此外,美国医保政策也与该行业息息相关。前文所提到SNFs和CCRCs主要的收入来源就是政府医疗补助,因此他们也面临诸多政策限制。
 
其他风险还包括运营风险、市场渗透风险等。投资者在涉足该市场之前一定要做足功课。
 
建立品牌化老年公寓势在必行
 
NAREIG商业地产部调查数据显示,尽管养老类地产供不应求,但是大多数老人还是倾向于高服务质量的品牌社区。同时,在家庭年收入超过$75000美元的城市圈,老年公寓更受欢迎。在一些中低收入地区,大多数老人仍然与子女居住,或者独居。这点也从侧面显示出中产阶级老人更愿意、也更有经济实力负担老年公寓。因此,建立品牌化老年公寓势在必行。

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