公寓投资者的六个常见错误 你都做对了吗?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-16 加拿大地产周刊



错误一

过分相信建筑平面图


格鲁伯(Ken Grunber)夫妇搬进了所买的新公寓,但他们发现实际面积比广告上说的要小多了,根本没有广告上所说的700平方英尺。如果不算阳台和卫生间的话,这套公寓实际只有560平方英尺。有三十多年建筑方面从业经验的房地产律师鲁麦克(Martin Rumack)认为,这种情况并不少见。公寓的销售人员经常将阳台或楼顶平台的面积包括在总测量面积里。他们常常还会沿外墙来测量房子的面积。因此,鲁麦克建议说,“买房子不能相信销售人员对房子格局的口头保证,广告词或是广告宣传册上的说辞都是不可信的。”


如果买新公寓式只是依靠销售商的广告宣传上所提供的信息做决策,就会出现隐患。更糟糕的是,建筑商有改变房屋的外观、布局等的自由量裁权,而且“购房者不能发表任何意见”,因此购买者在购买新公寓或是预售公寓以前,必须谨慎判断。鲁麦克还建议购房者,可以要求售房者提供各个房间具体的面积大小和房屋建筑平面图的具体细节,而且要“白纸黑字地写下来”。这样的话,如果你拿到的房子与原来销售时所承诺的有很大差别的话,你就有凭据协商减价或是要求退房。



错误二

不咨询律师


无论是买一个已经建好的还是预售的新公寓,购买协议都是具有法律约束力的文件,列明你所得到的东西和出售的条件。这个协议非常详细,而且里面都是法律名词;如果你只是草草看过、没有请律师看过就签名了,可能会有很大的风险,因为有些术语你根本就不理解,或者有些条款是你不想要的。更重要的是,你也许失去了任何对销售条件重新讨价还价的机会。


“如果不请律师帮忙把把关,万一交房的时候你所买的城市屋的前院草坪上有个电力公司的配电箱,那你不能做任何事情,”鲁麦克如是说。“你也会发现自己陷入了各种僵局,既不能替换、也不能拆除或是改造,这些都会损害房屋未来的价值。”


买公寓签好购房协议后,通常还有7-10天的冷静期(加拿大各省的具体时间长短会略有不同)。在这个期间,不妨请个律师来仔细看看购房合同,费用通常在800元至1600元之间。如果律师帮你找出了一些你不可接受的条款,你可以退出交易。


但是,对于购买新建独立屋的情况,通常没有这个冷静期。大部分的建商会要求购房者当场签署合同来保证购房者要求的价钱和其他许多条件。应尽量避免这种情况发生,如果不得不的话,至少应加上一个条款,就是只有在你的律师批准的条件下才成交。



错误三

无条件接受延迟交房


马基(Keith Markey) 2001年在多伦多市中心买了一个即将开建的新公寓,预定的交房时间是2002年的11月30号。但临近交房日期的时候,建商发来一封信说要延迟交房,交房的日期前后更改了6次之后,马基终于在预定交房日期的8个月之后拿到了房子。由此,马基向建商要求5000元的补偿,但建商拒绝了。这个案子打到特别法庭,马基胜诉,虽然建商不服判决并上诉,但最终,马基不胜诉仅获得了5000元的补偿,还因其他损失获得了近9000元的赔偿。这个案子改变了全加各省的新屋保修计划处理建商延迟交房问题的方式。


房地产律师西尔弗曼说(Sheldan Silverman),“法律现在很明确。关键日期是购房合同的一部分。如果建商错过了关键日期而且要求延期,购房者或者要求赔偿,或者退房。”



错误四

想当然地认为所买的房子有质保期


大多数购房者以为新建的房子都有省里的房屋质量保修计划保护,但实际情况并非如此。只有BC省、魁北克省和安省的新屋保修计划是强制的。BC省对新建房屋实行2-5-10年的质量保修计划。安省新屋质量保证公司Tarion的副总裁曼德尔(Janice Mandel)建议,购房者应该要求书面的房屋质量保证,也可以上网查询建商是否在政府登记。现在有很多出租型公寓大楼转换成可分户出售的共管式公寓,购房者购买这种房子时要尤其当心,因为新房质保目前不包含出租型大厦。

 


错误五

忽视隐形交房成本


一般来说,签署购房协议时,许多交房时该付的费用都是估计的;当临近交房日期时,许多费用都会上涨,而且涨得离谱。例如,你会发现大笔的电力和煤气接入费用、房贷解除费用、开发费、存款确认费用等。鲁麦克甚至还见过支付公寓大楼进门处雕塑费用的“公共艺术品供款”。西尔弗曼说,讨论费用调整事项时,要仔细看清楚各项内容,对某些项目的支出要设立上限,有些项目要剔除。



错误六

在错误时机购房


如果买公寓或是城市屋作为投资,要点是尽早买入。为了融资进行新项目的建设,建商通常通过预售来募集启动资金。地产经纪温特(Max Wynter)说,预售通常从受邀客户开始,即所谓的VIP活动。一般来说,只有专门销售某种房子的大经纪才会获邀。如果看见售楼处外面排长队,通常是因为举办VIP活动。VIP活动结束以后,才会逐步向所有地产经纪开放,最后是向公众开放。这个时候,通常房子已经卖掉了一半,价钱也上升了三至四次。如果找一个专门卖新房的经纪人,很容易在VIP预售期就买到房子。虽然以预售的价格买到房子会省钱,这也存在一定的风险。例如,2008年的时候,很多在预售时买下公寓的购房者发现,那时的合同价要高于当前的市场价。但建商拒绝重新协商房价,银行也拒绝按原来较高的购买价发放预批准的贷款。结果,许多购房者不得不被迫接受损失,或是另外找利息较高的贷款。


因此,切记买房的时机非常重要,时机对的话可以节省上万元。在温哥华,夏季是房产交易最活跃的时候,但随着雨季的来临,到11月、12月,买卖就少了,此时是买新房的最佳时间。



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