【把税务当做朋友】在澳买房“拼爹拼娘”

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-16 土澳思维



【把税务当做朋友】文章回顾

              

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【土澳思维】的朋友们,


我已经连续说了十几天的税务了,你们天天读税务的文章难免会有“视觉疲劳”。今天,我们换一个话题,我在本月19日那天的讲座上也会讲到:


父母担保贷款


在澳洲买房“拼爹拼娘”的终极办法就是,父母帮您付全款。如果您是这类的读者,恭喜您,今天的文章就不用看了。


过去的三年,悉尼和猫本的房价涨得厉害,导致很多考虑首次置业的年轻人被房产市场渐渐地淘汰。在这些人群中,有一部分人的存款还是比较可观的,可惜存款的增长速度永远比不上房价的增长速度,所以无论他们如何努力地存钱,都存不到房价20%的要求。


为什么20%的存款如此重要?通常情况下,如果您的房贷总额超过了房价的80%,就需要缴纳昂贵的银行保险,英文叫Lenders Mortgage Insurance,简称LMI。LMI这个保险可不是保护您的,而是保护银行的。换句话说,您帮银行交保费。


这里再加一句,80%的房贷比例适用于大多数的情况。不少银行针对部分专业人士,如医生、药剂师、律师、会计师等,这个百分比可以提高到90%的房价。【土澳思维】在今后的文章可以详细介绍一下专业人士的贷款,今天就不细聊了。


看到这,您可能会说,不就是个保险费嘛,那就交呗!主要的问题是,LMI虽然是一次性的缴费(不同银行费用不一样),但可以肯定的是,LMI绝对不便宜。以下表格是某银行的最新LMI费用:




大家可以看到,决定LMI保费高低的是贷款比例和贷款总额。我举几个例子,您就一目了然了。我们假设在新州买一套70万的房子,LMI保费如下:


85% 贷款比例:70万*1.17%=$8,190

90% 贷款比例:70万*2.41%=$16,870

95% 贷款比例:70万*3.74%=$26,180


再加上新州9%的保费印花税(维州 10%,昆州9%,堪培拉4%,西澳10%,塔州10%,南澳11%,北领地11%)


85% 贷款比例:$8,190*1.09=$8,937

90% 贷款比例:$16,870*1.09=$18,388

95% 贷款比例:$26,180*1.09=$28,536


不便宜吧,以上的费用可以一次性交完,也可以打进总的贷款额度里,交利息。


对于有经验的房产发烧友来说,巧妙地应用LMI是完全可行并推荐的。所以LMI并不是“恶魔”。对于存款不够的首次置业者来说,如果可以“拼爹拼娘”,就能省去这笔费用。


家庭担保


根据国民银行2015年的最新调查,使用家庭担保房贷产品的人士,有73%在20至29岁。可见父母为了让子女赢在房产投资的起跑线上,也是豁出去了。


“家庭担保”是对这一类银行房贷产品的统称,每个银行的担保产品其实不太一样,英文的叫法也多种多样,如 Family Guarantee,Family Pledge 和 Parental Guarantee等等。下面我们举两个有代表性的银行例子,您就会理解一些不同之处了。


圣乔治银行 Family Pledge


父母、兄弟姐妹、儿子女儿可以是担保人。叔叔、婶婶、祖父母和非家庭成员通常不可以成为担保人。


担保人的房产必须有足够的资产,比如,小明买一套60万的房产,只有3万刀的存款,要借57万,贷款比例达到95%,如果没有父母的帮忙,需要交昂贵的LMI。如果父母的房产里有足够的资产余额,就可以帮小明作担保,把总的房贷比例降到80%,免掉LMI。


在这个例子中,父母需要用自己的房子做抵押:


570,000/(600,000+X)=80%


X 就是担保额度, 等于$112,500。


圣乔治银行的担保产品不会审查担保人父母的收入。银行只看小明的收入有没有能力贷到57万,就可以了。


如果担保人父母的房子还有房贷的话,有些银行要求父母的房贷必须是同一家银行(如西澳银行 Bankwest),但圣乔治银行的担保产品允许父母房子的房贷是其它银行,只要这个房贷不是所谓的反向抵押贷款产品(reverse mortgage)就行。


联邦银行 Family Security Support


跟圣乔治银行一样,联邦银行也不要求担保人的收入。联邦银行允许父母、兄弟姐妹、儿子女儿、祖父母,甚至前妻前夫(有意思),非家庭成员通常不可以成为担保人。


担保人父母的房产必须有足够的资产,如果担保人父母的房子还有房贷的话,联邦银行的担保产品也允许父母房子的房贷是其它银行。


跟圣乔治银行不同,联邦银行通常采用80/20分割法,还是上面的例子,小明要借57万,联邦银行等于用了两个房贷:


80%分割:$600,000*80%=$480,000 【小明的房子做抵押】

20%分割:$120,000 【父母担保12万,小明的房子以及父母的房子一起做抵押,由于小明有3万的存款,这里只贷9万】




目前大多数银行的家庭担保房贷产品不是像第一个例子,就是像第二个。大家这里知道原理就可以了。家庭担保房贷产品确实为想踏进房市的置业者们开辟了一条“捷径”。


最后,我只想说,作为担保人,特别是父母,在决定给子女做担保的时候,心中一定要有数,必须对子女的工作稳定性和理财能力做一个评估,预防不必要的风险。


好了, 我们明天继续聊,感谢捧场!


为了配合文章的出版,【土澳思维】和【悉尼税务】 决定在本月19日周日举办一场免费的澳洲税务和房产投资的普及讲座:


把税务当做朋友


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专家组介绍


Andy - 铁桥聚投

从事房地产开发23年,2003年后,独立带领团队在江苏各市累计开发超过100万平方米。2010年开始移民澳洲。目前在悉尼进行房地产开发和开发管理工作,并创建“铁桥聚投”进行澳洲开发数据发布和专业分析,深入研究中澳房地产开发的差异,帮助中国投资人快速融入澳洲开发环境。


Raymond - Real Estate Australia Media 创始人之一

软件架构师, 在本土有9年的软件工程师经验, 他曾主架构 Woolworths 的 App, 普华永道,Optus,Vodafone,RaboBank 的系统, 2013年和 Dr.Low 博士共同创立澳洲房产媒体 RAM 公司, 帮助澳洲本地 agent 连接中国买家, 现已经是微信在线知名的澳洲房产买卖平台。


Elton - 澳洲房地产联盟 创始人

澳房联通过微信社群,建立起第一个澳洲房地产中介社交社群,会员们通过一系列线上和线下社交活动,增进了解和交流信息,至今已有超过上千个活跃会员。


Sally - 王刚律师事务所 房屋过户资深专家


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