【把税务当做朋友】投资房就该这么减税。。。你懂吗?【今天有印花税的大彩蛋】

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-14 土澳思维


【把税务当做朋友】文章回顾

              

         十一


前言

昨天,【悉尼房地产】的房产君发给我一篇他们去年写的文章,标题是:投资房退税利益最大化。房产君让我更新一下,同时加入一点【土澳思维】的“新”元素。


今天,相信大家的朋友圈又被刷屏了。新南威尔士州也要对纯海外人士(通常指没有澳洲国籍或澳洲永居并长期居住在澳洲海外的人士)开刀了。我们先来一个小总结(今天的彩蛋)。


纯海外人士不断增加的购房税务成本


1. 澳大利亚外国投资审查委员会FIRB申请费用: 通常情况下,海外人士在澳洲只可以购买新房。在您签购房合同前,还需要交一笔申请费。小于等于100万的房子,目前的申请费是五千澳币。大于100万但小于200万的房子,目前的申请费是一万澳币。大于200万但小于300万的房子,目前的申请费是两万澳币。然后每一个百万,加一万澳币的申请费。


2. 所得税:海外人士是没有18,200的免税额度的,从您赚的第一刀开始就要征税。澳洲的税率是阶梯制,最高45%,目前对于高收入人群还有2%的临时预算附加税。


3. 增值税 CGT 无优惠:通常情况下,如果海外人士在2012年5月8日以后购买的投资房,然后卖房之前的所有时间里都保持着海外人士的身份,那么卖房所产生的资产增值就不享有五折优惠。


4. 资本增值预扣款: 海外人士资本增值预扣款就是防止海外或国内人士不交和不申报增值税的一个预防机制。只有在以下4点全部满足的情况下,买家才有法律义务在过户的时候,扣除10%的合同价,并把这笔钱转交给税务局:


1)买家从卖家手里买房产、房产期权、租用权或采矿权等

2)签合同的日期(不是过户的日期)在2016年7月1日或以后

3)交易的市场价(恶意降低价格是无效的)大于或等于两百万澳币

4)卖家直到过户那一天都没有给买家

4.1)【卖家是本地人士】澳洲税务局的完税结算证书 clearance certificate 或

4.2)【卖家是海外人士】澳洲税务局的预付款百分比变更通知 variation request


也就是说,对于小于市场价值两百万的房产交易,我们是一点都不用担心的


5. 负扣税 Negative Gearing:负扣税不仅仅限于投资房,其它资产投资(比如股票、期货)也有。现在只有少数发达国家还有(澳洲、新西兰),美国于1986年废除,澳洲从1936年以来都有(除了1985年7月至1987年9月)。负扣税不是一个税种,它是一个抵税的方式而已。对于海外人士来说,如果您在澳洲没有其它收入的话,负扣税对您的意义不是很大。因为,您的海外收入是不用报税的。那么,如果您的房产投资的折旧成本以及银行利息加起来超过了投资房当年的租金,您的损失是无法减少其它澳洲收入的(不存在嘛)。但是这些损失可以每年通过报税的方式,无限期地存起来。等您把房子卖掉后,可以抵扣增值税。


6. 州税: 三大州对于纯海外人士都提高了印花税和土地税。


【悉尼税务独家总结,值得收藏,点击放大】


NSW 新州


印花 附加税:在现有印花税的基础上,纯海外人士要多交房价4%的印花附加税。【2016年6月21日开始实行】


土地 附加税:在现有土地税的基础上,纯海外人士(如果投资房土地价值超过了个人48.2万的起征点)要多交0.75%的土地附加税。【2017年1月1日开始实行,注意针对所有纯海外人士在新州的投资物业】


今日新州政府英文原版公告:





新州州徽


VIC 维州


印花 附加税:在现有印花税的基础上,纯海外人士要多交房价7%的印花附加税。【2016年7月1日实行,现在是3%】


土地 附加税:在现有土地税的基础上,纯海外人士(如果投资房土地价值超过了个人25万的起征点)多交1.5%的土地附加税。【2017年1月1日实行,现在是0.5%,注意针对所有纯海外人士在维州的投资物业】


维州州徽


QLD 昆州


印花 附加税:在现有印花税的基础上,纯海外人士要多交房价3%的印花附加税。【2016年7月1日实行】


土地 附加税:没有变化。纯海外个人有35万的免土地税起征点(国内人士有60万免土地税起征点)。


昆州州徽


每年的这个时候,房产投资的朋友们都会询问我最新的报税诀窍,我们今天就来好好聊聊。


有言在先

第一,【悉尼税务】一直以来都在强调,房产投资上的税务优惠永远不可以是您决定买投资房的首要原因。税务上的优惠(尤其是负扣税)只是一个润滑剂,房子才是车的发动机。发动机没选好,再好的润滑剂也没用啊。


第二,对于房产投资者而言,与您投资房相关的开销几乎都属于允许扣除金额(英文是 Allowable Deduction),比如电费、水费、物业管理费、银行利息等等。千万不要以为是100%的抵扣哦。理论上讲,您的收入越高,允许扣除金额所带来的利益越大。比如,同样花了100刀,19%税率的只可以退回来19刀,45%税率的可以退回45刀。


什么可以抵扣


只要是投资房,可以抵扣的项目真的太多了。投资房的允许扣除金额,有专门的租赁计划申报表。主要分为两大类:



现金流开销


顾名思义,以下这些费用都是需要正真地掏钱包的:


贷款利息 L


利息是否可以抵扣要看最终贷款的目的。什么意思?通常情况下,我们买一个投资房,用投资房作为银行的抵押,所以贷款的目的是投资,利息可以抵扣。但有的时候,客户自己的自住房的贷款已经还完了,然后可以通过自住房作为银行的抵押,买投资房,同样的,因为贷款的目的是投资(跟抵押物没关系),所以利息还是可以抵扣。


再引申一下,您投资房的装修、维护、家具电器等的投资性利息,都可以抵扣。

不少银行在财政年度之前,经常会有“提前支付利息” (Interest in Advance)的产品。有什么好处呢?如果您今年的收入过高,可以考虑在7月1日前,提前支付最多一年的投资房利息(固定利率),最大限度地增加允许扣除金额


保险 K


最常见的就是房主保险(Landlord Insurance)了。如果您的投资房是有地的独立房,您还要单独买房屋保险(Home Insurance)。这些费用都是可以抵扣的。如果您的投资房是公寓,保险费一般在物业费 E 里进行抵扣。


贷款相关费用 F


税法25-25章规定,贷款相关费用是除利息以外的其它贷款相关费用。如贷款人按揭保险(Lenders Mortgage Insurance,一种保护银行的保险,通常您在申请80%以上的贷款时就有可能产生)、贷款申请费(Loan Establishment Fee)、产权调查费(Title Search Fee)等等。只要这些费用加起来超过了100刀可以通过5年抵扣完(如果房贷期限小于5年,以房贷期限为准。正常的房贷期限为30年)。


目前,不少银行都有打包的产品(Package),一般都会有如395刀的年费。这个年费不属于贷款相关费用,可以每年一次性抵扣。但要注意,如果这个打包的产品含有投资房和自住房的双重目的,就要根据比例进行抵扣。


地税 M

在2016年,您在新州所有的投资房的土地价值如果超过了个人起征点48.2万,就需要开始缴纳土地税。维州土地税的个人起征点是25万,昆州是60万(海外人士是35万)。地税是可以抵扣的。


印花税*


澳洲除了首都坎贝拉(99年租用权),其它大多数地方都是永久产权。永久产权的印花税是不可以抵扣的,算是增值税的基础成本。但是在堪培拉这个神奇的地方,有一种叫租赁文件费用的抵扣(Lease Document Expenses,税法25-20章),像堪培拉投资房的印花税、律师过户的费用等与租用99年相关的费用都可以抵扣。


差旅费 T


开车或使用公共交通去见税务师、律师、中介、贷款经理、房客等等差旅费都是可以抵扣的。不仅如此,如果去外地视察已有投资房的路费和住宿费也是可以抵扣的。但不要高兴得太早,因为税务局会重点审查。


举个例子,您在悉尼居住,在黄金海岸有一套投资房。您决定去黄金海岸4天,花1天的时间,视察您的投资房。其它时间就好好地享受阳光。如果是这样,旅行的主要目的就不跟投资房相关,所以,飞机票的费用是完全不可以申报的(就算有一天是去投资房那里)。但酒店一天的费用可以申报(其它几天不可以)。如果您决定当天去,第二天早上回来,那么飞机票的费用是可以申报的,酒店一天的费用也是可以申报的。【悉尼税务】还建议我们的所有客户,一定要做好详细的旅行记录和保存好相关发票。


律师费 N


这里指的不是房产过户的律师费(除了刚才说到的堪培拉,大多属于增值税的基础成本)。这里的律师费主要是房产投资中一些日常的法律费用,如找律师想把房客赶出去等等。


物业维护和维修费 Q


大家对这一项的申报要特别注意,如果您在把房子出租之前就做了一些装修,这笔费用就属于“初始装修”,“初始装修”是不可以进行抵扣的(属于资产成本基础,以后算增值税用的)。


除此以外,像物业管理费 E 、地方政府管理费 H 、水费 U 、电费 、中介费 P 、租房广告费 D 、除草费 J 、虫害管理费 O 、清洁费 G 、投资房相关的办公文具及通信费用等等,只要是您花出去的钱(不是房客付的),都可以抵扣。


非现金流开销

这里,我指的是折旧费用。折旧费用是由澳洲注册估算师出具的一份报告里的数字而已,实际上并没有现金支出。房产折旧其实有两个大项:第一,房屋结构折旧 R(也叫 Div 43);第二,房屋资产折旧 I (也叫 Div 40)。


我们先来说说 Div 43 房屋结构折旧。住宅房屋必须是1979年8月22日以后开始建造的房子才可以享受房屋结构折旧。一般来讲,现在的新房每年可以折旧2.5%,总共40年:



从1997年7月1日以后,所有的 Div 43 房屋结构折旧抵扣的总和会影响您今后卖房时的增值税CGT计算。这是它跟 Div 40 房屋资产折旧的最大区别。我们等下通过例子接着说。


然后,我们来说说 Div 40 房屋资产折旧。1979年8月22日以前建造的旧房子虽然不可以有 Div 43 房屋结构折旧,但仍然可以有 Div 40 房屋资产这项折旧。


一般来说,我们作为澳洲税务代理是不可以出具房屋折旧报告的,所以建议客户找澳洲持牌折旧师做一个正规的折旧报告。折旧师会把您投资房里的如空调、洗碗机、热水器、窗帘、烤炉、地毯等等一系列资产通通算一遍,然后给出每年可以折旧多少的数目。下图就是一个例子,大家可以看到,算得还是很细的。当然了,每个房子里面东西的种类和价格都不一样,报告也就不会一模一样了。



Div 40 房屋资产折旧总和在您卖房的时候,通常不会有增值税的调整,因为您卖房的时候,里面的所有资产是通过折余价值 (written down value)与房产价值一起卖的(合同上只有一个价码)。在住宅买卖合同里,很少会有把资产价值与房产价值分开的。


好了,现在我们来看一个具体的假想例子,您就会很清楚每年申报折旧的好处了:



您看,由于个人投资者有50%的增值税优惠以及 Div40 房屋资产折旧通常不需要作增值税CGT的调整,房产折旧可以省不少税!注意,用公司名义买房没有50%增值税的优惠。


唠叨几句负扣税

还是我那句话,负扣税只是一个润滑剂,房子才是车的发动机。发动机没选好,再好的润滑剂也没用!


负扣税从另一个角度来说,证明您的投资赔钱了(支出大于回报才可能有负扣税)。而且收入越低,赔得越高。这绝对是一个事实,请不要被税务局的一点既得小利益所蒙骗,拣了芝麻,丢了西瓜。


感谢悉尼房地产


我对【悉尼房地产】去年的文章做了一个较大的改动,但力求精准。尽量地少用税法专有名词。可惜文笔没有去年的幽默,请多多包涵。感谢捧场!


为了配合文章的出版,【土澳思维】和【悉尼税务】 决定在本月19日周日举办一场免费的澳洲税务和房产投资的普及讲座:

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Andy - 铁桥聚投

从事房地产开发23年,2003年后,独立带领团队在江苏各市累计开发超过100万平方米。2010年开始移民澳洲。目前在悉尼进行房地产开发和开发管理工作,并创建“铁桥聚投”进行澳洲开发数据发布和专业分析,深入研究中澳房地产开发的差异,帮助中国投资人快速融入澳洲开发环境。


Raymond - Real Estate Australia Media 创始人之一

软件架构师, 在本土有9年的软件工程师经验, 他曾主架构 Woolworths 的 App, 普华永道,Optus,Vodafone,RaboBank 的系统, 2013年和 Dr.Low 博士共同创立澳洲房产媒体 RAM 公司, 帮助澳洲本地 agent 连接中国买家, 现已经是微信在线知名的澳洲房产买卖平台。


Elton - 澳洲房地产联盟 创始人

澳房联通过微信社群,建立起第一个澳洲房地产中介社交社群,会员们通过一系列线上和线下社交活动,增进了解和交流信息,至今已有超过上千个活跃会员。


Sally - 王刚律师事务所 房屋过户资深专家


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