【购房攻略】如何在地产投资中获利?需要避免的5大错误思维

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-23 加拿大房产投资


在今天的社会里,为什么有些人会有钱?通常是因为他们过去所做的决定,对的次数较多;相对地,为什么大多数人赚不到钱?因为他们常依照自己的直觉做决策,所以常被套牢。“率性而为”如果能赚到钱,则大多数人都会赚到钱,但事实往往不是如此。


我们将投资者在进行房地产投资时常有的五种错误观点加以整理,希望帮大多数人理清思路,避免这些常犯的错误。


一般人依直觉思考,总是会依自己的能力先买小房再买大房,由小到大,循序渐进。但这种做法只会造成终其一生顶多有个栖身之地,却无法从投资购房中赚到钱。为什么呢?


错误一:先买小房,后买大房


首先,小房虽然便宜,但增值性有限,每一次购房要等到市场火热时才有大赚头,但通常一次要等七至十年。当机会到时,除非是把小屋卖了,不再投资购屋,否则卖了小屋再换大一些的房屋,不但无法获利,反而还要投入更多的资本。然后,又要花个七到十年等其增值,即使一生顺利,也顶多换个三、四次,换到最大面积的房屋后,很可能都等不到它的增值,就见上帝了,这样的投资者一生都处于投资的等待获利期。


其次,自住房难获利。由小到大的购房行为,通常自住与投资不分,也就是说投资人所买的房屋可能大多用来自住,即使是房屋越换越大,结果一生只会拥有一幢自用房屋;但如果想要投资获利,则必须和自住房屋分开,要由大到小,因为如果先买面积较大的房屋,等到一次市场火热时(也许七到十年),即可将房屋出手获利。此时有两种做法:一是手中握好现金,等房屋跌价后再进场购买,将获利落袋为安;另一种是同时买一套小面积的房屋,则可以马上实现获利。


如果投资人真正领会这两种投资获利的方式,则虽然房屋可能越买越小,但每次市场繁荣(七到十年)都会为自己带来获利的机会,在有生之年,至少可以赚个三至四次。所以关键是要克服自己的直觉思考方法。

 

错误二:先买郊区,后买市区


一般人的思考直觉,总认为应该依照自己的经济能力先买郊区后买市区。最常听到的是市中心已经太贵了,买不起,只好先买郊区。就投资的角度而言,这是一种风险极大的错误,为什么呢?因为房地产投资的铁律就是地点、地点、地点(location、location 、location)。郊区通常是地点比较差的,比较差的地点就代表了未来增值空间有限,风险却很大。从过去几十年的经验来看,每一次市场火热时,许多无经验的投资者或首购族因为价格便宜选择购买郊区的房屋,后来却多遭套牢;而房地产市场再次火热起来时,却是市区的涨幅比较大。


另外有很多新开发区的房屋,其价格虽然较市区便宜,但即使该区域有增值潜力,大多也已经反映在价格之上(超涨),要等到真正投资获利,至少也是数年之后的事了,更可怕的是,如果情况发生变化,该开的地铁站不开了,或该有的设施不建了,就会产生极大的跌价风险。

 

错误三,先买景观,后买位置


一般人依直觉购房,总认为有景观的房屋会有较大的增值空间,因此每当广告打出“景观住宅”总能吸引到很多人。事实上景观的价值必须加以检验,一户有景观的房屋当然比没有景观的房屋要好,这是毋庸置疑的,但能让房屋增值的景观究竟是哪一种?


就投资的角度,郊区的景观是不值钱的,因为可能那一区很多房屋打开窗户都能看见青山绿水。景观位于市中心才值钱,因为稀有,才有增值的条件。在市中心区,真正有景观的房屋不到20%,所以在A级区域的A级产品,是胜券在握的投资品,但在A级区域的C级产品也是另一种会增值的产品。

错误四,先买建材,后买品牌


所谓外行看热闹,内行看门道。一般人认为如果用了好建材房屋就一定会增值。以前总认为盖房子要想坚固实在,最好都用石材,盖得像城堡。但随着时代的进步,人们发现住宅是要让人住得舒服的,而城堡并不能让人住的舒服。注重节能环保、注重品牌,具有未来可持续性的房屋才具有增值潜力,唯有好口碑的建筑公司建设的产品才能经得起时间的检验。


品牌的精神在于告诉购房者,公司有多久的历史,过去提供过什么样的产品、什么样的服务;现在,对于世界潮流趋势有什么样的了解和判断;未来要提供什么样的产品、服务、责任。为什么人们愿意多花些钱购买口碑好的大建商开发的房屋?就是因为好的品牌具备了未来性和增值性,越能够掌握未来产品趋势的公司,越能建出具有增值潜力的房子。

错误五,先买现房,再买楼花


从公寓投资的角度,买现房公寓比较不具备投资获利的机会。为什么呢?首先现房公寓是一种以大赚小的投资模式,也就是说必需先投入一大笔钱,然后坐等增值。


据以往的经验,火爆市场大约可持续七至十年,在漫长的等待期中,多数公寓的租金收入在3%到5%之间,而银行利息要付出2%到3%,再加物业管理费、地税以及各种维护费用,即使不算折旧都不一定会赚钱,这些成本还不包含遇到不良的租客欠租或赖租以及租户更换中所造成的空置期损失。如果真正细算,获利其实是极低的。

 

而投资楼花,在未来3到5年里,投资人通常只要付出房屋总价的15%-30%,而在这一段时间里,所有的税费都是由卖方(房产开发商)支付。相对的,如果房屋有增值,则100%的增值完全由投资人取得。如果在房屋尚未盖好时即已出售,还可以节约财产转让税。


如果房屋涨价的数额相同,楼花的投资报酬率至少是现房的两到三倍。

但相应的高投资报酬率也意味着高风险,首先楼花通常有3到5年的兴建期,其间可能发生各种不可预计的情况。轻的是延期交屋,严重的包括开放商资金链出现问题,不能交屋等等;其次较长的等待期意味着看对趋势、踩准市场的节奏很重要。如果交屋时正好市场转差,不但不能获利,反而在高位套牢,需要等下一波市场行情再来时才能解套。


所以购买楼花时,必须选择知名建商,尽可能减少不确定的因素,仔细评估市场趋势和测算开放商定价是否有获利空间,再行投资。(来源加西周末)




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