JLL庞树东:英国脱欧=房地产投资者意向降低+市场不确定性持续

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-18 英国房产周刊


距离6月23日的欧盟公投只剩不到一周时间,无论是去是留,都将对英国的经济、与主要贸易伙伴及世界各国间的关系造成重大的影响。
为了更为全面的了解公投结果将对英国房产市场造成何种影响,国际房地产代理咨询行业领军机构仲量联行(JLL)日前分别对31名在英国租用写字楼的跨国公司高管和53位面向英国的大型物业国际投资者进行调查。


调查结果的要点如下
  • JLL的84份调查中,赞成英国留在欧盟的大约占80%,这一比例无论在租户还是投资者身上差异不大。
  • 然而,参与调查的人当中,约有32%的租户和45%的物业投资者表示在投票之前将对英国房地产持观望态度。
  • 将近一半的租户认为,如果英国离开欧盟会导致英国重新评估物业租用,也有6人认为离开与否不会有投资战略上的影响。
  • 在接受调查的租户中,10个认为脱欧会引起更多谨慎,房屋租赁行为会减少,9个认为英国的员工总数将变少。
  • 物业投资者则显得乐观一些,62%的人表示即使英国脱欧,既定的投资战略也不会改变,然而有77%的人认为伦敦的办公楼市场是最容易受到投票结果冲击的部分。
  • 产生这一统计结果也许是因为投资者更加清楚英国地产投资市场对全球资本市场长远的吸引力。
  • 虽然赞成英国继续留在欧盟意味着稳定,但是脱欧对英国经济和房产市场中、长期的影响有被夸大的可能。
  • 然而,脱欧在短期内会带来不稳定性,租赁和投资规模都有可能减少,尤其是办公楼投资市场。

如今,欧盟公投已进入读秒阶段,而民意调查中的留欧和脱欧比例旗鼓相当,并且脱欧的民意有领先的迹象。
欧盟公投对英国房地产行业已经构成了何种影响?如果公投选择继续留在欧盟、或者脱离欧盟将产生什么相应的可能?对于中资机构和华人投资者应该如何看待公投的影响?以及在英国拥有投票权的选民如何理性投票?针对读者关心的问题,《英国房产与投资周报》记者专访了仲量联行驻英国中国业务负责人庞树东(Eric Pang),和仲量联行驻英国中国业务副董事杨乔峙(George Yang)。
作为仲量联行驻英国中国业务部的负责人,庞树东全程参与了包括海航集团首次进军欧洲办公楼市场购买伦敦金丝雀码头金融区地标建筑30 South Colonnade、保利集团在欧洲首个物业项目成功收购伦敦金融城核心地带的优质写字楼5 Fleet Place、等大型项目的交易。
伦敦商业地产倚重国际投资
公投结果将对市场影响巨大
《英国房产与投资周报》:决定英国是否继续留在欧盟的全民公投临近,从英国房地产行业分析,将产生什么样的影响?
JLL庞树东:就去年整个伦敦市核心区大宗商业地产的交易来看,185亿英镑的投资交易总额非常活跃健康,可以媲美纽约及至世界上任何一个门户城市。在交易流动性方面,伦敦市场70%以上是国际投资者。这70%的国际投资者之所以选择伦敦,就是看中伦敦市场的确定性、稳定性特征。
但是,即将到来的公投,一旦产生脱欧的结果,将给市场带来历史空前的不确定性,造成市场的波动。这里面涉及到汇率,涉及到与欧盟之间的双边贸易和行业监管,涉及到租客的需求,涉及到资产总体估值等等。前几天一些银行高管表示,这可能会影响许多其公司的预算和发展战略,可能将有一部分需求转移到欧洲大陆去。但是具体到执行层面,这些举措执行的周期为何,预测的可信度,持续时间等,都是不可预知的。总而言之,它将创造出一系列的不确定性。所以,单从商业房地产投资这一个角度,脱离欧盟完全是背离伦敦作为国际投资目的地的利益。
如果留在欧盟,整个房地产市场的基本要素,无论是住宅市场还是商业市场,无论是租户/居者需求还是投资者需求都仍然是历史上最强的。如果留欧,一定程度上将刺激需求进一步上升,从而与市场供给产生健康的互动,促进市场发展。

《英国房产与投资周报》:您认为如果公投结果是脱离欧盟,对国际投资者产生的影响将表现在哪些方面?
JLL庞树东:重复前述内容,脱离欧盟是整个市场不确定性的巨大源泉。对伦敦房地产市场来说,投资者最看重的是市场的确定性,租户者需要极强的确定性。作为JLL负责中英双向投资的人来说,我确实希望能够规避掉这些不确定性。
国际投资者选择伦敦就是提高投资组合的多样性,规避自己本土领域和市场的风险。如果脱欧,第一会造成更多未来的不确定性,让他们远离伦敦市场;第二,汇率和利率可能会发生的波动将对以非英镑计价的国际投资者造成明确的财务报表影响或是高额的对冲成本。整个市场的资产估值将面临压力并有可能进入一个自我强化的向下循环。可以预见将有很多国际投资者在一段时间内远离这个市场。
我们一直强调伦敦投资市场的基本要素非常坚实。如果留欧,市场的表现将因为基本要素的持续及强化而保持积极发展。但是,如果公投决定是脱离欧盟,虽然市场有较强的基本要素,但短期市场会产生震荡及诸多的不确定性,投资者要规避这些风险,显然就要远离这个市场。

伦敦商业地产倚重国际投资
公投结果将对市场影响巨大
《英国房产与投资周报》:作为中英房地产行业具有丰富大型交易经验的资深人士,中国大型投资者如何看待英国的欧盟公投?
JLL庞树东:为了与中国投资者充分互动,今年4月我在香港和台湾停留了2周,5月又用了2周,对包括深圳、上海、北京在内的中国主要城市,就公投这一话题,与投资者进行了广泛的交流。
大家都知道,中国经济连续十余年年的2位数增长,市场有巨额的积累,目前正是一个对外净投资(Net investment)的时期。今年上半年,甚至在去年的第四季度看到一些迹象,即:英国公投的政治不确定性,已经为纽约等其它市场创造出一大批机会。
如果英国脱离欧盟的话,对投资市场而言将是个负面打击;因为英国作为一个经济体,从自身内部为投资者创造了一个相当的不确定性,等同于自动放弃了持续吸引国际投资的机会。

《英国房产与投资周报》:您刚讲的投资者远离市场的情况已经在公投前的半年里明显显现出来,您是如何分析的?
JLL杨乔峙:今年前半年伦敦核心区的商业地产的投资活动及交易额有明显的降低,市场趋于平淡原因主要是两方面的。一方面各个投资者面对公投不确定性而采取了更加谨慎的投资策略;另一方面,作为市场主导的机构投资者都已经提前开始防范机构自身将要面临的财务风险。如果公投结果是脱欧,那么各大公募和上市基金可能面临不小的资金赎回压力。所以目前的情况下,他们更愿意持有现金,提高自身的流动性。总而言之,目前市场参与者的观望态度,并不是对伦敦房地产市场基本面的担忧而更多的是对投资者对自己流动性进行风险管理的行为。
在脱欧条件下,伦敦市场在短期内会出现波动。但伦敦在全世界所有的门户城市中所积累下的优势,包括成熟的法律体系、社会创新的活力、对国际投资的开放程度、金融服务行业的综合水平、职业经理人的素质等等还将依旧存在,从长期来看,这些都是支持伦敦商业地产长期发展的基本动力。

公投事关长远
投票需要理性
《英国房产与投资周报》:目前不少机构称,公投对市场的影响将类似英国历届的大选或者前年的苏格兰是否独立的公投,对市场的基本面不会产生影响,您怎么看?
JLL庞树东:我在英国工作生活,关注了苏格兰公投,也经历了2015的全国大选,以及今年的伦敦市长的换届,我认为这样的政治体系里面,对所有参与到其中的个体来说都是公正的,选民有平等的表达愿望的机会。但是,脱欧公投与政府换届选举、市长选举有着很大差异,它将是对市场经济基础产生深远影响的决定。
如果在这时候有所建议的话,我希望更多的人应从理性角度参与平衡思考、权衡。真正在乎自己权利和利益的人,必将做出理性的选择,而不是受到某种情绪冲动的支配。
当然每个人架构的决策模型中,各方面因素所占的比重也不尽相同。理性状态下决定,属于应受到尊重每个人的政治抉择;不应提倡的是受舆论等误导的的情绪化判断。

《英国房产与投资周报》:对于英国房地产市场而言,公投一个是变化的因素,这些是不确定的;另外是一些可以确定的因素,即无论脱欧还是留欧,不会发生改变的因素又是哪些?对投资者而言,如何以变应变?
JLL庞树东: 由于工作需求,我们长期合作在房地产领域对外(outbound)或对内(inbound)投资的资本。我们看到比较比较聪明的做法是:对于10天左右公投后可能出现的两种市场动态做出充分的模拟和预判,从而有所针对准备、未雨绸缪。。
如果英国选择留欧,可能会出现的大量资本短期集中行动,追逐市场上可能出现的投资机会。在上半年中,受到压抑的交易需求可能需要在短期内希望得到释放,从而影响到投资估值及资产的溢价现象。无论什么样的公投结果,预计我们面临的暑期都将是繁忙并充满市场博弈的,希望业内的朋友们和我们一起做好准备。谢谢!

采访手记
作为穿梭于中英两国之间的房地产行业资深人士,庞树东先生在采访时难掩那股先天下之忧的情怀。一方面熟知中国和广大亚洲大型机构投资者需求,另一方面又对英国市场有精准把握和大量实战成功经验,庞树东希望通过借助自己对行业的洞察,给广大读者一个专业的分析,在欧盟公投票选的过程中更加理性,为了市场更加繁荣稳定,也为了英国经济可持续发展,以及伦敦作为国际主要门户城市的地位不被动摇。


欢迎参加模拟公投,顺便看看民意:

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