在维州买房那些不得不注意的事儿!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-15 墨尔本吃饭吧



相信很多定居澳洲的朋友都有在澳洲购置房产的经历或是买房的打算。而身在异国,关于房产转让买卖的法律法规却是我们所陌生的,怎么样才能在维州安心买房?有一些法律小知识是你必须了解的!今天,小编在咨询了联众律师事务所的专业律师后,也给大家来科普一下在维州买房不得不注意的一些事儿! 


首先咱们先科普一下澳洲买房流程。


 

新手必备,买房流程:

1. 定计划,看房,选房锁号后,支付定金(一般是1000-2000澳币)向开发商申请保留。

2. 开发商收到定金后,向购买者的律师提供购房合同。

3. 客户根据律师的解释签定合同,同时在5个工作日至几周内支付房款的10%。这里提醒大家,这10%的定金是一定不要直接交给中介或开发商,法律规定可以到澳大利亚银行做个资金冻结。好处是这钱还是在你自己名下,还能有些利息。

4. 要是买现房,如果贷款的话,客户需要准备贷款材料,签了合同之后一定要立刻去找贷款机构。一般在合同中,可以要求律师写入,如果在1个月内无法贷到款,可以中止合同。

5. 要是买期房,贷款只有等到房子盖好后做。期房购房合同中不能写入“如果在1个月内无法贷到款,可以中止合同”条款。

6. 银行放贷后,客户支付余款,律师会持合同和房款与开发商办理房产最后的交割。

 

关于房屋产权的问题


在买房的时候一定要考虑房屋所有权的问题。在维州,房产物业业权总共有三种模式,即唯一拥有人(SoleOwnership),共同拥有人(Joint Proprietor)和联名拥有人(Tenantsin Common)。


1. 唯一拥有人SoleOwnership,即你是房产的唯一拥有人,关于房产的一切由你决定。

2. 共同拥有人Joint Proprietor,一般适合夫妻关系或直系亲属,共同拥有的房产没有产权份数的概念。如需转让,需全部共有者共同签名才算生效。若其中一位共有者去世,则其所占份额将会自动归属其他共有人。

3. 联名拥有人Tenantsin Common,较适合非夫妻关系的产业模式,每一个拥有人都是一个独立的个体,产权权益也可以分割。分权共有者可以自由卖出自己拥有的权益部分,不需要其他分权共有者的同意。当然,每个分权共有者缴纳税款与享受税务优惠的比例也会有所不同。若分权共有人中一方去世,其权益可根据遗嘱来决定如何处理,而非自动转让给另外分权共有人。

 

在签订合同时有哪些需要注意和了解的呢?


1. 物业卖家申明书SECTION32STATEMENT

这份申明书中明确公开了地契、按揭情况、城市规划、建筑许可证、通往物业公路的状况等等内容,是卖家必须在买家购买房产之前,给予对方的申明书。如果卖家在申明书中隐藏了任何重要的内容,买家可通过法律途径申诉赔偿,甚至申请让此次合同作废。


2. 指定买家 Nominated purchaser

买家出于种种原因,在签完房产合同后转手个第二位买家,第二位买家就是我们所说的指定人。他们与原买家都必须填写及签署一封房产权转移的表格(SaleOfRealEstateNomination Form),这份合约才会生效。


在维州,即使第二买家已经被指定,原买家仍需承担他所签署合同的个人法律责任。若第二买家是原买家的亲属或是注册的建筑商,那么指定买家和转让过程并不会很复杂,所需的印花税也只要付一份。若不是,原买家最好提出签订指定买家的协议,并在协议中明确自己的义务和应得的权益。


3. 维州买房如何省印花税?

相信很多人都知道维州买房的印花税相对较高,那么在印花税上省钱呢?这时大家就会想到购买未建好的房屋。由于维州印花税是根据签售房屋合同之日的房产价值决定的,因而若购买未建好或还没有开始建的房屋,则所征收的印花税则只需按地价(land value)交付,税价会低至少1-2万澳币。

 

什么是“冷静期”?


所谓冷静期cooling off period,即买主在房产买卖合同上签字起的后三个工作日。这段时间,买主可以对已经签署的合同反悔!


请大家注意!!是买主签字后的三个工作日!那也就是说,如果买方已签字而卖方未签字,三天的冷静期依旧是从买房签字日起算的!不管卖方是否在合同上签字,买房签字后超过三个工作日即不得反悔!


在冷静期内反悔购买房屋当然需要支付一定的费用,大概为$100或买价的0.2%。


当然,“冷静期”也并非适用于所有的购房者,以下情况就不适用:

1.相关土地被用作于商业或工业用途,或土地大于20公顷且用作于农业用途。

2.正处于拍卖的房屋。

3.一方在同一房屋合约签署上出现过同样的(毁约)问题。

4.买方为房屋中介公司或是集团形式(或公司形式)。


那么,冷静期想要退出合约又该联系谁呢?


在维省最高院判决Eng Tan and ChenLo vThomas Rueesll[2016]VSC93中,买家在3天冷静期内退出合约,并通知了房屋中介,结果被判通知无效,赔偿卖家超出40万的损失。原合同价为448万澳元,结果卖家卖了407万,于是卖家没收了买家的定金,买家起诉想要回定金,但最后被判卖家胜出。所以记住,冷静期内退出合约不是通知中介的,而是通知对方律师。


小编也在这里提醒大家,如果对于购房冷静期需要做相关资讯的,最好直接联系专业律师。最好是找一些能提供法律专业建议的律师。当然,冷静期只是消费以后的应急对策了,并非绝对安全!购房前还是要多加了解!


在澳大利亚这个神奇的国度,有时候对于房产的理解是有点意想不到的。


有的东西是你的却不是你的。


近日当地媒体报道一则新闻,一位70多岁的华裔老人回国探亲旅行后,未再返回澳洲,而他位于悉尼Redfern区Elizabeth Street的一栋历史悠久的老宅却被一位陌生男子占有了。  


这位就是传说中的侵占哥Andrew James,澳洲银行家一枚,想要侵吞这栋估价110万以上的房子。最不可思议的是这尽然符合澳洲的法律规定!


这项法规就是逆权侵占法(adverse possession),根据新南威尔士州的一项法律规定,房产的非业主不经原业主同意,持续占用对方土地超过一定的法定时限(12年)后,并证明他在这期间一直在很积极的寻找房主但是找不到,那么原业主的兴讼时限即终止,意味着占有者能够“反客为主”,成为该土地的合法新业主,不必付出任何代价。维州同样有这条法律,期限则为15年。

(Reference: 

Sue Williams(2016, June 9), Retrieved from Domain News, http://www.domain.com.au/news/redfern-squatter-seeks-to-take-possession-of-terrace-using-arcane-law-20160608-gpcp8t)


所以,大家一定要学会合法保护自己购置房产的权益和房屋的所有权啊!如果有关房产疑问,也可以联络United Associates 联众律师事务所的专业律师进行咨询。United Associates 联众律师事务所提供商法、民法、诉讼、移民法、物权法、公司法、劳务法、家庭法、建筑法、版权法、保险法、批文申请、仲裁庭决议等业务,最专业的服务必能尽全力解决你的疑惑和困难。欢迎致电垂询。


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