再谈美国房产税

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-18 美国驻华大使馆


前些时有一位网友要求我们“讲讲美国是否有房产税和遗产税,并且是如何征收的”。在过去几年中,我们曾分别从不同角度谈过美国房产税的征收情况,今天就以首都华盛顿及其周围地区的房产税为例,再做概要介绍。


1,首先要指出的是,房产税并非由联邦政府征收,而是以地方政府(县、市)为主征收的,收入归地方政府所有,不同的州、同一个州内不同的县市有不同的税率,加上房屋价值的计算方法不同,所以房产税可说是五花八门,比较复杂,这是美国税制的特点。大致来说,房产税的年税率中值为房屋价值的1%,在美国的50个州以及首都哥伦比亚特区中,密苏里州的房屋税为1%,排名第26;房屋税最低的是夏威夷州,只有0.28%;最高的是新泽西州,为2.38%,是夏威夷的8倍多,也就是说,一栋100万美元的房屋,在夏威夷每年只要缴2800美元的税,在新泽西却要缴23800美元。在大华府地区,房屋税率最低的是哥伦比亚特区,2015年的税率为0.85%,其次是马里兰州蒙哥马利县(Montgomery County),税率为0.934%,与哥伦比亚特区、蒙哥马利县一河之隔的弗吉尼亚州费尔法克斯县(Fairfax County)的税率则为1.09%。


2,房屋税的征收,除了税率关系到缴税多少外,房屋的估值也很重要,房价估得高,在相同税率情况下,势必缴税多,因此,如何确定房价是缴税中很重要的一环。蒙哥马利县是三年对房产估值一次,而费尔法克斯县则是每年估值一次。房屋的估值,由政府专门负责估值的机构负责;估值的依据包括周围地区同类房屋的买卖价格、房屋本身的结构、地皮等。一般来说,政府的估值往往比同类房屋的市场价格低一些。


3,每次估值的结果都会在缴纳房屋税之前通知屋主,详细列明估值内容,包括房屋本身价值多少、地皮价值多少等。在热门地区,由于地价很高,因此房屋估值中地皮的价格往往超过房屋的价格,而在偏远区域,房屋的价值就高过地皮价值。屋主如果对政府的估值有异议,可以要求重新估值。从2000年到2007年,由于房地产市场大涨,因此很多地区的房屋估值不断提高,相应的房屋税也就上涨,2008年爆发金融危机,房市大跌,此后几年许多地方的房屋估值下调,房屋税也跟着下降。最近几年房市又在上涨,因此房屋估值也开始上调,加上税率的提高,房屋税又成为民众的负担之一。


4,从收入来看,房屋税在收入中所占比重,因各地区而不同。以弗吉尼亚州为例,全州房屋税的中值是每年每户1862美元(房屋价格中值为25.26万美元),州的家庭收入中值为73565美元,因此,房屋税占家庭收入的2.53%,在全美50个州中,排名第29位。


5,房屋税对许多家庭,尤其是退休后收入减少的老年人或残障人士来说,是比较重的负担,因此,各地都有相关规定可以申请减免,减免的额度根据收入而定。每年政府寄出房产税账单的时候,就会附带一份如何申请减免税的说明。以费尔法克斯县为例,目前的免税规定是年满65岁以上者以及残障人士,如果只有一栋自己居住的房屋,年收入在52000美元以下,可以全部免交房屋税,52001美元到62000美元免交50%、62001美元到72000美元免交25%。


6,全美排名前3位房屋税税率最高以及最低的州分别为:
最高:新泽西2.38%、伊利诺伊2.32%、新罕布什尔2.15%;最低:夏威夷0.28%、阿拉巴马0.43%、路易斯安那0.51%。


7,地方政府所收的房屋税用于地方政府的开支,其主要部分用于教育、图书馆、警察等方面。



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