【头条】真实数据vs市场反应!澳洲的房地产从春天走进冬天了吗?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-15 BrisbaneProject




澳洲的房地产从春天走进冬天了吗?


房价要崩溃了?


房产投资人要赔的血本无归了?


你会成为楼市泡沫的接盘侠吗?





生活在布里斯班的各位,都亲眼的见证了布里斯班即将迎来公寓式楼盘的繁荣时代。住宅模式的变化以及生活方式的变更都在稳步的进行中。


房市一片大好,

投资一片光明的时候,

自然会有质疑的声音。


前几日,澳媒出了条题目为:“澳洲央行(Australian reserved Bank  )对房地产市场敲起了警钟”的新闻。




一时间,舆论哗然。

对于这条新闻的解读,直接变成了:


澳洲的公寓市场已经供过于求,

房产泡沫一触即发。


而这样的言论使得一些购房者开始退却,因为购房者担心房价会在未来几年下跌。


那么,澳洲央行(RBA)真的给澳大利亚的地产敲警钟了吗?


是的,真的了。


但是你不知道的是,他们其实经常敲!




任何自由的市场都会有着不同的声音,有人唱好,就有人唱衰。当房市过于繁荣的时候,RBA就会开始敲警钟。翻找几年前的新闻,你就会发现RBA已经不止一次的这样的警告过了。


以中国为例来看,银行也是各种警告楼市泡沫,经济学家各种分析20xx年,房价崩盘。但是好像无论你唱不唱衰,房价都一直在哪里,一直增长。


那么,从纸上谈兵的数据预测到客观真实的市场反应,

中间到底差了多少?


1:布里斯班未来建造太多公寓,供大于求!


数据:


房地产研究集团CoreLogic RP Data预估,未来几年布里斯班将有44500套房产,而布里斯班根本没有那么多新增人口,绝对的供过于求的担忧。


真实数据:


CoreLogic的研究中一个不清晰的信息这些公寓的供应量是根据批文上的数量,而不是实际交房的数量。


假设“44500套” 成立,当然并没有官方数据确定

这些房产可能包括计划中,拿到批准和正在建筑的,

但是,并不是拿到批准的项目就一定会建

因为一块地或者项目,就算申请拿到批准,也有可能售出另作他用

但是,要说这些房产将百分百交付是非常荒谬的。”


按照一般的规律,真正能交房的可能占少数,因为银行精准的审核制度,对开发商的严格要求,不是所有的开发商都能从澳洲银行中得到资金。加上目前严格的借贷标准,更加抑制开发楼盘进入批准阶段。


根据Brisbane Development 网站地图显示,红色标记是计划方案,绿色是批准,蓝色是在建项目,紫色是政府大型计划。


所以我们可以清楚看到,到底有多少公寓是真正可以供应给人们的,人云亦云其实并无意义!




(Brisbane CBD area)

市场反应:


一半以上的批文不会通过,一半以上的房子不会建成。未来两年预计有4万多套新房的布里斯班,实际只有2万套。


而未来两年的人口增加预测,预计17年突破2400万人口,然而2016年2月16日的数据显示已经达到2400万+人口。



根据以往来看,澳洲人口由2200万增至2300万的时间是四年半。


2:买房成本太高,又是FIBR,又是加高印花税,还限制贷款了。


数据:


目前澳洲方面在收紧政策,从海外买房要申请FIBR,后来又要加高印花税,甚至是海外贷款也越来越严格了,这说明了澳洲地产限制海外投资,控制房价。


真实数据


加高印花税以及海外贷款的严格,从一定程度上也证明投资市场活跃政府想加大收入。因为如果真的控制房价,限制海外投资的话,直接把整个通道关掉岂不是更加省事。


然而事实上,从来没有任何政策或者风声说要关闭海外投资。而且在政府极力提高海外投资的情况下,房价还是再涨。




市场反应:


近几年来,似乎一直有政策在提高海外买家的门槛,但是随着房屋短缺越来越严重,该卖的房子还是在卖,改涨的房价也还是在涨。




其实拿国内举例,前几年国内的楼市限制第二套房,并且提高税率,限制贷款额度。然而,房子买不动了吗?房价跌了吗?


3:布里斯班公寓没有优势。


数据:


布里斯班的公寓时代是虚假的繁荣。房子太多,供过于求。



真实数据


每年大学毕业生数量在35000+人左右,这代表了这些人步入社会,也代表了之前步入社会的年轻人又工作了一年。


从2016年的国际留学生中就可以看出,澳洲的留学生相当的多。


而年轻人初出社会,意味着成家立业在即。买房子是必须的。而公寓是比较适合新生代的。



市场反应:


对于年前人来说或者是首次购房者和投资者来说,公寓式楼房“具有吸引力且价格实惠”。


考虑公寓的位置和价格,对于首次购房者和投资者来说是绝好的选择,


很多年轻人以及刚刚参加工作的毕业生来说,他们不想住在独栋房子里,也不想住在郊区,他们想住在城里,所以只要有毕业的年轻人,那么公寓将会一直受欢迎的。


CBRE Young Team




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