【澳迈资讯】澳洲7月起实施简化学生签证 将刺激房产市场

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-20 澳迈集团澳洲别墅服务商




地产资讯网站REA Group 的数据显示,来自中国的寻房者的访问量今年初骤降,但是等7月1日起澳洲实施简化后的学生签证后,这种状况有望扭转。 据《澳洲人报》报道,针对有意在海外置业的中国买家的居外网(Juwai.com)的澳洲负责人诺里斯(Gavin Norris)称:“澳洲任何增收中国学生的举动,都是增加房地产市场战略地区的投资活动。” 


根据澳洲政府的新政策,无论哪个国家的公民,下个月起年满6岁就可以申请500学生签证。而现在则是根据学生所在国家的移民风险程度来进行评估,都是因此大多数中国学生的风险等级3,也就是风险等级最高、要求最多申请证明文件的申请者。 移民部发言人称,这一政策变化旨在令真正的学生的申请更为简化,“实施更有针对性的移民政策”并减少繁琐的程序。 位于墨尔本的留学教育招生机构总裁黄文勇(Victor Huang)认为,这次政策调整是个巨大进步。因为“按照旧有框架,中国的小学生不能在澳洲读书,但现在非常清楚的表明他们也可以来了。” 移民部则称,政策调整不是为了增加小学中的留学生数量,而是能让留学生在澳进行有限的学习,“例如上5和6年级”,然后在澳洲上中学。 


近期一项主要针对中国家长进行的调查显示,有24%的人愿意在可能的情况下,将小学学龄的子女送来澳洲读书。 约3年前移民来澳的石莎莉(Shirley Shi,音译)急于将这个政策告知在北京的朋友。石莎莉自己有2个孩子在悉尼西北区上学,她称已经有朋友问她如何申请监护人签证以便能来澳陪伴子女读书。 中国是澳洲最大的留学生来源地,2015年持学生签证者有27.3%都是中国人,数量为136,097人。 移民部的政策调整也得到了房地产界的欢迎。诺里斯称“监护人签证可能会对房地产市场产生相对巨大的影响,因为和陪伴18至21岁的子女相比,家长更倾向于来澳陪读小学及中学年纪的孩子。” 澳洲房产网Ausproperty.cn的市场部负责人Frank hu认为,移民政策调整可能会刺激学区房的需求增加。


专家观点,以房养学

中国外国专家局外聘专家Victor刘磊表示”以房养学”让我们国内投资者有一种错误的认知,实际上大多数家长都落到狭义的“以房养学”的陷阱当中去了。

“以房养学”有狭义和广义两种概念。

狭义的以房养学概念会有什么风险呢?我们目前在中国限购限贷的政策之下,孩子如果超过十八岁了,父母就会用孩子的名义去购房。但是由于在澳大利亚还有在美国等西方发达国家,他们本身的结婚年龄就很低,比如说澳大利亚只有16岁,所以说当我上大学的时候会发现大学里面的幼儿园,以为都是老师的孩子,实际上幼儿园的孩子85%都是学生的孩子,学生爸爸学生妈妈早晨带着孩子起来,高高兴兴来上学,读完书之后,又带着孩子高高兴兴回家去了,这是一方面。

第二,它是一个承认事实婚姻的国家和地区,不管是澳大利亚还是美国,在澳大利亚以恋人的关系共同生活在一个屋檐下24个月,等同于结婚,而结婚之后你们所有的资产是共有的。换句话说,中国家长把钱打到了孩子账户的时候已经变成是赠予,跟他本人已经没有任何关系了,钱变成了孩子的资本,而用孩子名义所购买的房子,孩子又和他的另外一半住到里面去了,如果他们最终不是结婚对象呢?那这种情况之下造成了双方对于财富的分割,面临着法律诉讼问题,所以说,素未谋面的未来儿媳妇或女婿可能就把你的资产的一半剥夺掉了。

所以说,“以房养学”重点不是买哪里,不是花多少钱,买什么样的户型,而是谁持有这部分资产。所以我强烈建议准备在海外给孩子买房的,不管是买在澳大利亚,新西兰,英国,美国还是其他国家,一定要选择家长持有这部分资产。


第二个方面呢,很多家长说了,收到一些中介公司的介绍说:“刘先生,您可以让您的孩子住到里面去,完了以后呢,买两房剩下的另外一个房间,您和您爱人看孩子的时候还有机会住到里面去。”

而实际情况呢?当你的孩子住到你买的房子里面去,他立刻和同学朋友甚至同事群居在一起了,父母根本就没有机会住到自己投资的房产里面去,而且我们中国人非常好面子,儿子不向老子交房租的,他的女朋友也没有交房租,甚至国内的父母在澳大利亚在美国白养了一个人。还有,他的房间租给了同学同事,越是好朋友越不能按照市场的租金按照CPI的增长而随行就市提高租金。久而久之,你会发现,越是租给了亲戚越是租给了朋友,你的租金收益率不升反降了。所以说在租金上,中国的家长投资者没有享受到任何的优势。


第三个方面,我们中国投资者说了我根本就不打算出租,我在海南的房子,我在青岛的房子,我就放在那里,我连装修都不装修,对不对,他依靠于房价的增值来弥补租金的损失,对不对,但是在海外市场正相反,我们认为能够赚钱的房子偏偏不赚钱,甚至还可能损失钱,原因是为什么呢?他是用中国的购房习惯,比说很多家长说什么,我要买就买在哪里?市中心。对不对?“市中心”在中国是今年十八届三中全会之后有城市化改为了新型城镇化,但是在美国,已经做城镇化60多年了。在澳大利亚,像悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯、阿德莱德做城镇化已经35年了。所以说你不能够拿中国刚刚新型城镇化的观点套用到西方发达国家,特别是澳大利亚已经经历过接近40年的城镇化发展之后,真正的市中心就是商业中心,就是个就业中心,而不是用于生活的地方。所以说这个地方所居住的本土人士,就是澳洲护照持有者和绿卡身份拥有者,实际上在整个城市人口当中的比例是极低的。

我拿墨尔本举例,墨尔本的城市人口是35万,而持有澳洲绿卡和澳洲护照的澳洲本土人士只有1.4万左右。所以说这比例极低。那么问题来了,我们中国家长给孩子买了一套房子,最终结果你打算套现给谁呢?

你买的房子是小户型,澳洲家庭是4到5口人,住不进去,你买的房子是小户型,没有车位,原以为是方便吗,但是澳洲人有车,人均家庭1.7辆车,换句话说,两辆车,他会买你的房子吗?不会。另外他们生活的居所是前有花园后有花园,社区环境优质的能够体现生活品味的区域,而不是嘈杂的,环境污染相对严重,交通相对拥堵的市中心区域,换句话说,我们眼中的好产品,高档豪华住宅,小户型,精装修,对于澳洲本土人士和投资者而言,那就是鸡肋产品,弃之可惜,食之无味。所以造成投资结果和他的预期不匹配,而当发现他的投资错误的时候呢,可能已经5到7年过去了。

所以说,从这三个层面上,第一,你的资产有被分割的风险。第二,资金收益率没有真正获得增长。第三,你预期的房价增长可能会低于你的预期,甚至只和澳洲的CPI相匹配而已。

因此,“以房养学”我更建议投资者遵循的是广义的以房养学。那什么叫做广义的以房养学呢?

不是以你孩子的留学目的地的学校周边作为你的投资选择,也不是以你们的移民的目的地作为购房选择,而是根据澳大利亚的市场的数据的筛选,属于上升周期的城市和地点。那举个例子,一个孩子的留学费用加生活费用,一年是5万澳币,四年大学生活是多少呢?是20万澳币的教育和生活开销。而我们选择一个上升周期的市场,比如说那50万澳元的房子做一个投资标的物,他澳大利亚过去56年的资本增值率是8%,所以说50*(1+8%)的四次方,就是说四年之后,50万的房子涨到了70万,所以说房子增值了20万,你会孩子的教育支出也是20万,从而实现了免费的以房养学这样一个结果,所以说,那可能家长说了,那我的孩子住哪里?孩子如果上预科,应该是住在学校里提供的Accommodation,或者是学校提供的住宿的地方,你不要让孩子过早的去和中国人群居在一起,应该让他接受多元文化的一些教育,如果孩子上了大学,在大学旁边租房子,上了研究生呢?在研究生院旁边租房子,如果工作之后呢?如果工作地点还没有确认,甚至他的另外一半的工作地点,甚至还要差很远,所以说当他们工作稳定了,家庭建立之后,再去选择一个他们心仪的房子进行自住,这才是最佳的投资房产的一种步骤和顺序。


图文来自网络





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