【2017全球城市报告】10大海外地产投资城市,纽约依旧必争之地

2016年12月02日 HM华美优胜海外投资


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2016年里,无论是世界经济整体、亚洲或是中国经济,都在各种挑战中起伏波动。但我们的世界仍在继续前行并不停地在进行自我修复。而随着财富的积累、政策的放开以及渠道的拓宽,中国投资者全球资产配置的时代正在到来。结合莱坊2017全球城市报告,我们找出了未来十大海外地产投资热点城市,希望为各位的投资带来有益参考。


纽约 中资“绞杀”的战场




纽约依旧是中国企业海外地产的必争之地,一些在美国投资较多的中国企业中纷纷把眼光瞄准了纽约,如安邦保险、上海城投。仲量联行统计显示,2016年前五月纽约曼哈顿的商业房地产交易量已达200亿美元,内地资本占商业地产外来投资的27%,加上香港,占比超过三成。


安邦保险连续购买了纽约华尔道夫酒店和位于第五大道的717号办公大楼,总额约24亿美元。上海城投联合美国的开发公司以2.75亿美元购得了位于第五大道的土地,准备新建商住混合的71层高楼。绿地集团与本地的开发商正共同开发位于布鲁克林区的大型项目,万科于2015年10月开始预售他们在53街开发的住宅项目,鑫苑地产则开发了位于纽约威廉斯堡的豪华公寓项目,并已经在曼哈顿购得了他们在纽约第二个项目所需的土地。


作为全世界最安全的投资地,纽约地产市场已经非常成熟。



伦敦:资本避风港




在脱欧的黑天鹅飞出后,投资人一度对英国的市场持观望态度,但作为英国首都,全球金融中心和资本避风港,伦敦房产市场仍有许多得天独厚的优势,在未来依然对中国投资者有强劲的吸引力。


伦敦已经成功定位为世界级创新型经济体,拥有实力雄厚的科技和创意产业集群以及传统金融、保险和服务市场。金融、媒体和科技企业在创业中重生,在未来也将掀起对伦敦写字楼新一波的需求浪潮。


英国房产长期处于供不应求的状态,国家人均土地拥有量少,国家调控土地程序又繁琐,人口处于一种增长趋势,可供开发的新土地资源数量却有限。这些客观事实被伦敦市现任市长在伦敦城市计划白皮书中被着重指出。


而英国目前的税收政策对海外投资者来说也是利好局面,英国不对海外买家征收投资资本增值税,根据具体情况还有多项税收减免政策。近期英国《每日快报》披露:政府提出覆盖面很广的减税计划,包括20种税种,其中对房产税也提出新细则,印花税、市政税或全部取消。


据莱坊城市报告显示,2016年,超过25%的超高资产净值人士认为教育是促使他们改变居住国的关键推动因素,而英国是继美国、澳大利亚和日本后第四大海外留学地,英国在教育方面的吸引力也为有利于海外投资者逐鹿英国房产。


悉尼:金融与科技助推经济增长




金融业的走势影响着悉尼市场的走势,而在未来,科技和创意服务业将成为其经济增长新的助推力,结合城市交通基础设施的完善,悉尼将在租金增长上有更为稳健的表现。在莱坊2015年第四季至2019年第四季全球城市优质写字楼租金预测上,悉尼以27.5%的增幅排名第一,2015年悉尼写字楼市场总交易物业价值超过91.2亿美元,占澳大利亚当年交易量的57%。




悉尼CBD的写字楼里30%的白领从事金融和保险行业,在2008年金融危机的重创之下,悉尼的出租物业面积锐减,但得益于新南威尔士州的经济拉动和交通岗基础设施项目的筹建,悉尼的中央商务区房地产市场全面复苏。过去两年,悉尼涌现出大量IT行业企业,科技和创业服务业已经成为其增长的重要助推力。


租赁市场的不断好转进一步刺激悉尼住宅建造和交通基础设施的完善,再加上澳大利亚对于优秀人才的一贯吸引力,悉尼的科技行业在未来有进一步发展的趋势,助力悉尼成为金融、保险、科技多元化发展的城市。


波士顿:生物科技之城




波士顿在生物科技和制药领域一直牢牢把住全国龙头,全美36%的生命科学和制药企业IPO融资由马萨诸塞州企业创造。


2015年11家位于马萨诸塞州的生物科技公司筹得8.7亿美元,究其原因在于其周围聚集了哈佛大学、麻省理工大学、塔夫茨大学、波士顿大学等40多所世界顶尖高校;还拥有全美著名的麻省总医院、哈佛大学医学院、等优质临床医学资源,以及众多在生命科学、分子生物学、新材料及化学等相关研究领域引领世界的优势学科群和实验室。


创新研究环境的形成促进了人才的交流和信息的沟通,吸引了众多生物科技、制药和医药公司进驻,初创企业和小微型企业更是扎堆冒出,而政府拨款和税收激励政策亦成为了波士顿城市实验室的必需要素。


生命科学行业的大发展推动剑桥地区的实验室租金达到前所未有的水平,实验室的空置率也在飞速下降,剑桥地区的实验室空置率已降至4.6%。实验室的供不应求促使许多写字楼进行改造翻新,为市场提供高标准配备、大空间的实验室虽然需要大量的前期投入,但却是顺应波士顿生物科学强劲发展的举措。在未来,毗邻企业和学校的优质的实验室必将推动波士顿生命科学产业的长足发展。


多伦多:快速发展的机遇之城




多伦多正在热火朝天地开展其175年以来最大规模的扩张。由于能源价格走低,加拿大元疲软,众多制造、交通、仓储行业前景好转,投资者和开发商均在快速成长的多伦多寻找新机遇。


有竞争力的利率、实力雄厚的公立大学以及税收优惠政策加大了多伦多的吸引力。洛伦多对新企业投资征收的税负最低,在七国集团国家中债务占GDP比重最低,稳定的商业和经济发展推动了其地产的发展,而其一直以来的高程度多元化也将助力劳动人口的引入。




目前,多伦多已承诺要加强城市中心建设,增加密度开发和再开发,写字楼前景乐观。据资料显示,洛伦多新建的360万平方英尺存量中大部分已经预租,未来其房地产市场有继续保持增长的态势,但是对于投资项目的选择或许更加挑剔,再开发中贵精不贵多会成为其地产更新的基本原则。

 

柏林:逆转之城




在柏林墙倒塌四分之一个世纪之后,柏林凭借其旅游和服务业的繁荣发展,从一度空空如也的商业和低迷经济中迅速崛起,而低生活成本、丰富的夜生活和充满活力的创业文化正在不断让其变成文化、科技和创业精神的中心


2005年前后,柏林的失业率高达19%,之后年年降低,今年目前为止仅有9.5%,这得益于柏林井喷式发展的创业企业。每年柏林有超过4万家初创企业,合理的企业管理费、低生活成本和优惠政策吸引企业家和创业者们云集。开明的文化和轻松的氛围为柏林大萧条后的复苏做出了贡献。




旧金山:总部云集之城




作为科技产业的主要孕育之地,旧金山是美国首屈一指的总部之城。如今在旧金山拥有一万平方英尺办公室的各大科技企业所租面积占旧金山写字楼总存量的30%,大多数科技企业已经上市,具备良好信用,也有多年的运营时长,其中不少企业甚至准备进一步扩大旧金山总部的面积,包括赛福仕、推特、Square。硅谷和领英的总部虽不在旧金山,但也将在租赁超过50万平方英尺面积的办公楼。


风险投资对于旧金山的兴趣依旧浓厚,在2016年第一季度,旧金山湾区企业共获得大约50亿美元投资,占全美投资总量40%以上。注资的平缓稳定了其写字楼租赁需求,截止2017年年底,430万平方英尺的新建写字楼面积将竣工交付,其中44%的空间已于2016年春季前完成预租。这些公司的发展势头良好,其中75%已运营超过8年之久。




2016年初,整个市场的空置率低于5%,租金虽然增速放缓但仍然保持上涨,而且每平方英尺的销售单价已达新高。为了防止市场泡沫出现,旧金山政府颁布了“年度写字楼开发限额方案”,未来每年的开发上限仅为87.5万平方英尺,该措施通过保持低存量来防止未来租金价格的大幅下跌。虽然此举会对旧金山的办公物业开发有所限制,但长久来看,是有利于旧金山写字楼市场健康良好发展的措施。


巴黎:超高密度下的再开发之城




巴黎正行走在刀尖之上。六年间,巴黎写字楼投资总量几乎翻了四番,在2015年达到历史最高点。这种成功是基于一种基本投资战略之上,也就是紧盯拥有稳定租户的位于黄金地段的高品质写字楼。


2015 年,巴黎地区81%的资本都用于投资核心或超核心类型的资产。然而,超过密度的楼宇布局也带来了暗流涌动的危机,优质的核心资产供应毕竟有限,找寻城市更新下的新机遇才是布局巴黎的聪明之道。


东京:便捷之城




东京都政府和东日本旅客铁道株式会社正大力重新开发品川区,而该地区办公楼租赁市场的发展也将因交通的便利而得益。


日本日益严峻的交通问题和过长的上下班时间考验着企业与上班族,交通的高度便捷成为其写字楼是否优质和具有竞争力的评判标准。以日本东京品川火车站为例,这里是东海道新干线在东京仅有的两站之一,去东京市中心和大机场非常便利,因此得到了众多租户的青睐,如三菱重工、尼康和德勤。而政府对其“城市紧急复兴重建区”的规划和重视让其唯爱的商业地产、住宅地产也有了发展条件。城市的便捷与交通的不断完善会推动东京类似品川区的交通枢纽成为优质成熟的写字楼区域。


新加坡:去中心化与再中心化并济




自从1991年新加坡概念规划第一次推出“ 非核心化”战略以来,一系列分级商业区被纳入规划,即地区中心、次地区边缘中心和小型区域。市区重建局已经划出一些重要的城市边缘和郊区区域,以推进实施“ 非核心化”战略。而郊区区域中心低廉的租赁成本也为其赢得了众多金融机构的青睐。




然而,中心商务区也并没有衰落,2015年中期以来,写字楼租户中希望在中央商务区续签、搬迁至此或在此建立新办公室的比例保持在70%左右的高位。中央商务区优质甲级写字楼租金的震荡也催生了“追求质量,回归中心”的现象加速。



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12月03日 · 上海站(13:30-17:00)


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12月17日 · 北京站(13:30-18:00)


地址:北京东三环希尔顿酒店 3楼名仕七轩


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