房东与房客之间的纠纷，经常是个难解的议题。以下这篇文章，我们要探讨的就是房客与房东之间常见的问题。问：郑律师您好，我在Rosemead有一栋公寓出租给大约二十个房客。最近，有一位房客不愿意缴交全部房租，只因为我延迟了五个礼拜没有帮他修理窗户，他请人帮他修理窗户，并且从房租里面扣除修缮费用！请问这样合法吗？谢谢。答：Samuel, 以您的情况来说，房客的行为是合法的。在某些情况之下，房客可以不必经过房东的同意修缮房屋，并且将修缮费用从下个月的房租里扣除。这个法令我们叫做「修理和扣除法则」。
有几件事您必须注意。第一，法条明文规定，房客必须告知房东房屋的损坏，并给予合理的修缮期限。关於「合理的修缮期限」，有时候很难界定，到底多久算是合里的修缮期限呢？举例来说，如果房客在通知房东叁十天後自行修缮房屋，并将修缮费用从下个月的房租里扣除，那麽我们则界定房客的行为在 『合理的期限』之後。
另外，损坏必须具有某程度的严重性，并且可能直接危害到房客的健康与安全。像是坏掉的门、暖气、马桶、窗户锁，以及先前我们提到的窗户，都包含在这个範围里。
不管房客是不是故意的，只要损坏不是房客造成的，房东都有修缮的义务。换句话说，房客不能因为自己打破窗户而要求房东替他更换。房客保留的修缮费用金额必须少於一个月的房租，而且请求自下个月扣除修缮费用的方式一年只能使用两次 。因此，以您的情况来说，除非房客自己打破窗户，房客是有权力要求从下个月的房租里扣除修缮费用的。问：郑律师您好，最近我到法院申请驱逐房客的请求，我雇用了律师，并支付一千五百美金的诉讼费用。法官仍裁定我的声请无效。我非常的震惊，因为我有遵照法律的规定，在叁天前通知我的房客。我们约定以“逐月”的方式为租赁房屋，他已经住在那里一年了。希望您能回答我的问题，谢谢。答：您被法院拒绝的原因很简单，您违反了90天通知的规定。房东按规定必须给房客时间寻找新的住处。即使有租约的存在，房东也必须给予适当的通知让房客解决他们所违反的合约项目（例如：未缴租金）。没有适当的通知，法院有权力拒绝您的申请。原因是房东不能任意驱逐房客。只有少数的法令规定在提起诉讼前需要先通知对方，房东与房客之间的法规即是其中一项。另外，加州法令规定，房东不能擅自驱逐房客 （例如：换锁）。在驱逐房客前您必须得到法院的允许，否则您就有被告及败诉的可能。
以下是关於终止租赁契约的简易指导。逐月租赁，租期少於一年的房客在没有提高租金限制的城市裏，房东只需要给30天的通知。居留超过一年的房客，需给90天的通知 。您就是属於此种情况。叁天前的通知只适用於违反契约规定或是迟交房租的房客。
本文由资深经纪 Lynn Wong 王琳 提供， 内容及图片转载自郑博仁律师华人服务团队PaulCheng 。
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