房屋租赁 | 房客与房东之间的权利义务浅谈

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-11-19 美房帮



房东与房客之间的纠纷,经常是个难解的议题。以下这篇文章,我们要探讨的就是房客与房东之间常见的问题。

Samuel – Rosemead 
问:郑律师您好,我在Rosemead有一栋公寓出租给大约二十个房客。最近,有一位房客不愿意缴交全部房租,只因为我延迟了五个礼拜没有帮他修理窗户,他请人帮他修理窗户,并且从房租里面扣除修缮费用!请问这样合法吗?谢谢。
答:Samuel, 以您的情况来说,房客的行为是合法的。在某些情况之下,房客可以不必经过房东的同意修缮房屋,并且将修缮费用从下个月的房租里扣除。这个法令我们叫做「修理和扣除法则」。

有几件事您必须注意。第一,法条明文规定,房客必须告知房东房屋的损坏,并给予合理的修缮期限。关於「合理的修缮期限」,有时候很难界定,到底多久算是合里的修缮期限呢?举例来说,如果房客在通知房东叁十天後自行修缮房屋,并将修缮费用从下个月的房租里扣除,那麽我们则界定房客的行为在 『合理的期限』之後。

另外,损坏必须具有某程度的严重性,并且可能直接危害到房客的健康与安全。像是坏掉的门、暖气、马桶、窗户锁,以及先前我们提到的窗户,都包含在这个範围里。

不管房客是不是故意的,只要损坏不是房客造成的,房东都有修缮的义务。换句话说,房客不能因为自己打破窗户而要求房东替他更换。房客保留的修缮费用金额必须少於一个月的房租,而且请求自下个月扣除修缮费用的方式一年只能使用两次 。因此,以您的情况来说,除非房客自己打破窗户,房客是有权力要求从下个月的房租里扣除修缮费用的。
George – Santa Ana 
问:郑律师您好,最近我到法院申请驱逐房客的请求,我雇用了律师,并支付一千五百美金的诉讼费用。法官仍裁定我的声请无效。我非常的震惊,因为我有遵照法律的规定,在叁天前通知我的房客。我们约定以“逐月”的方式为租赁房屋,他已经住在那里一年了。希望您能回答我的问题,谢谢。
答:您被法院拒绝的原因很简单,您违反了90天通知的规定。房东按规定必须给房客时间寻找新的住处。即使有租约的存在,房东也必须给予适当的通知让房客解决他们所违反的合约项目(例如:未缴租金)。没有适当的通知,法院有权力拒绝您的申请。

原因是房东不能任意驱逐房客。只有少数的法令规定在提起诉讼前需要先通知对方,房东与房客之间的法规即是其中一项。另外,加州法令规定,房东不能擅自驱逐房客 (例如:换锁)。在驱逐房客前您必须得到法院的允许,否则您就有被告及败诉的可能。

以下是关於终止租赁契约的简易指导。逐月租赁,租期少於一年的房客在没有提高租金限制的城市裏,房东只需要给30天的通知。居留超过一年的房客,需给90天的通知 。您就是属於此种情况。叁天前的通知只适用於违反契约规定或是迟交房租的房客。




本文由资深经纪 Lynn Wong 王琳 提供, 内容及图片转载自郑博仁律师华人服务团队PaulCheng 


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