谈海外 | 王宝强砸120万美刀竟然买了个烂学区?程sir告诉你坑在哪

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-11-18 美国房产精英


《2016中国高净值人群出国需求与趋势白皮书》  (点击即可阅读)报道,已置业海外的高净值人群中,56%是为了子女教育居住。那么该怎么挑选学区房?有哪些注意事项?继续由美国加州房产经纪高艳来解答。



加州房产经纪 | 高艳

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今天我来跟大家分享一下美国的学区房制度。最近几年大家都看到了国内的教育情况,有更多的压力和竞争,所以越来越多的家长把眼光投向了海外,美国作为世界上教育水平最高的国家,当之无愧地成为了首选地。


我来说个具体数字吧,2014年,中国人在美购买住宅性地产220亿美金,2015年这个数字飙升30%,达286亿美金,2016年财政年度这个数字是280亿美金。平均每年中国人在美购买3万套住宅性地产。


根据福布斯的报道,60%以上的买主买房都是为了子女受教育。这是因为美国跟中国有一点是一样的,都是试行学区房制度。但是美国是十三年制义务教育制度,从学前班到高中毕业。而且美国的好学区一般是从小学到中学都挺好,不用再中途转学。所以一房买定,孩子上学就终身无忧,不用家长再折腾幼升小小升初,初升高,求爷爷告奶奶又拼爹。

 



今天我们就来讲讲美国学区房跟中国的区别,以及在美国买学区房有哪些注意事项。

学区房属于公立学校

首先我们来说说什么是美国的学区房。美国的学校分为私立和公立。公立的中小学和幼儿园都是采取就近入学的原则,学校质量好的地区就会吸引有孩子的家庭搬来这些学校周边居住,就形成了学区房。


私立跟公立学校的比例大概在1:9。以高中为例,美国3万所高中,其中2000多所是私立学校。而且私立学校除了收取不菲的学费以外,还要测试,基本上私立学校学费大概2万多美金起,如果是寄宿大概还要再加2万多美金。大家可以想一下,这个成本是不低的。我们通常概念上所讲的学区房就是指可以根据就近入学原则接纳学生的公立学校,与私立学校无关。

 

衡量学校好坏的标准是API指数

那么我们怎么衡量这个学区房好不好呢。通常我的客户会跟我说,我们不能进入你们经纪人内部系,所以我们就上一些外部的商业网站,房屋交易网站,看一看学区对应的学校,教育评级是9分还是8分。我就会说,其实这个评级只是一个粗略的估计,因为它结合了家长对这个学校的主观评语。所以,不是特别的客观。




而我们经纪人用的指数跟加州教育系统使用的指数是一样的,叫API,学术表现指数。加州教育系统每年都通过这个API来衡量各地中小学的表现。它通过学生在加州标准测试CST里面的英语、数学、科学等门类的成绩来评估。到了高中,这个API还要考量毕业生的考试结果,SAT分数。


API的分数是介于200到1000分之间。现在加州的最低目标是800分。基本上800分以上,你可以认为它是一个合格的好学校。当然,华人家庭的要求远远不止于此。华人家庭大概是去追求api在900多分的,而且希望这个学校是加州荣誉学校,或者是美国蓝带学校。翻译过来用国内的说法就是是省重点,还是国家重点。

 

房产税交得多,教育质量也越好

我们接下来说说学区房从何而来,靠什么形成学区房。因为公立学校的资金主要来自于周边房子的房产税。学校资金基本上是跟房地产税成正比的。因为在美国,你拥有一套房子,就必须要交房地产税。它由各个县或者市政府来征收。大概是在1%到2%之间,以加州为例,平均大概在1.25%左右。




地方政府有收税的权力,但是它也必须履行义务。政府每年都要公布房地产税的去向,通常房地产税总额的一半以上甚至是60%以上都是用于公立中小学的修缮建设、设施设备、聘请教师、开展活动、校车接送等等。


一个学区如果房子价格高,房地产税也就相应的会高,用于学校的钱就宽裕,教学质量便会提高,从而吸引更多家长来买学区房,推动房价上涨,形成一个良性循环。

学区不完全等同于行政区

我们通常说行政区跟学区经常会出现交叠或者说“跨片儿”的情况。很多人误以为好学区就是学校所在的城市好。其实不是的,我们要根据这个物业所在的地址来核对。学区划分要具体到每一条街、每一个门牌号、每一栋房屋。否则就会出现,即使你买在好区,也不能上好学校的情况。




这个教训已经很多了。之前我们国内一个明星因为老婆跟经纪人造成轰动,他买的房屋在帕萨迪纳,如果看过生活大爆炸的都知道帕萨迪纳是加州理工大学所在地。加州理工是全球理工科学生的梦想学府,有句话说“没关系,如果你考不上加州理工,还有麻省理工”,大家可以想象这个学校的地位。在如此好的地区,这个明星买到的房子api居然是4、5、2。我查了一下,就是小学平均是4分,初中5分,高中2分。我特别纳闷他是怎么选出来的,一定是他没有意识到学区的重要,而且经纪人也没有起到提醒的义务。所以我们说学区的划分没有最重要,只有更重要。


说完刚刚几个因素之后,我们来解答一下中国客户经常问到的在美入学的问题。

1

什么样的身份可以购买美国的学区房,

可以享受学区房?


购买学区房就可以入学”这件事不是绝对承诺的。大家可以想一下,移民局系统跟美国教育系统是两个独立的系统,如果你手持B1、B2旅游签证来读书,可能教育系统接纳你。但是后面你怎样合法地待在美国?这是一个大问题。


我们已经出现过这种例子了。有一个客户,他从天津持B1签证来美国入读,等他第二次办理出关再回来的时候,就被海关入境处拒绝了。因为海关告诉他说,我给你旅游签证不是让你来读书的。但是孩子已经耽误了一年,所以他回到天津的时候,学习也跟不上。




所以我们提醒大家,最好孩子拥有美国的合法身份,公民、绿卡或者孩子的爸爸妈妈手持L1访问学者、合法的工作签证、H1B等这些签证,那么孩子就可以入读,否则你就要谨慎。

 

2
学校对学生的数量是否有限制?


一般而言,学校的学位还是比较充足的。但是万一遇到有特殊情况,学校也会进行调整。我前几天回访我的客户,他们刚刚搬到一个非常好的学区。他们房子对应的学校api大概是923分,但这个学校不能同时接受他们家两个孩子,因为没有两个年级对应的两个学位给到他。学校跟他们说你们回家去吧,我们会给你们调整的。很快就给他安排了附近的一个评级10分的学校,让他们孩子入读,并且在不久以后打电话给他们说,我们学校已经空出两个学位了,你要是愿意回来可以回来,你要是想继续在那个学校入读也可以。客户的感觉是,我终于享受到了我交了房地产税,就被他们当大爷伺候的感觉了。 


3
好学区分布在洛杉矶哪里?


因为地产跟学校经费密切相关,所以一般来讲,房价比较高的地区,学校也比较好。目前南加州的好学区分布在圣马力诺、阿凯迪亚、尔湾、PV半岛、核桃市、钻石吧这些地区。基本上这些地区很多学校的api都是在900多分以上。


但是大家更要注意,我们刚才说学区不等于行政区域。所以买房的时候要精确到每栋房子对应的学区。但是尔湾可以是例外,因为它是全方位、无死角、全覆盖的好。它的22所小学平均api都在934分左右。所以你闭着眼挑都不会出现刚才说的那个大明星所出现的选到烂学区的问题。而且尔湾的房源也比较充分,规划也比较新,所以它会成为国人在美国首选的城市。



End


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