想在墨尔本买房,到底应该买在哪里?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-11-30 墨尔本微生活


大家好,我是辅诚置地投资顾问Mike Mei,其实我最近身边很多朋友想买房,但是遇到最多的问题是:



不了解怎么选择区域

     不知道哪些区域未来会有比较好的升值

哪些区域会比较不稳定


在专业从事投资分析的我看来,这些是可以通过政府规划为先导,以及区域需求分析看到的。


政府规划

让火车为投资指路


说到政府规划就不得不提到Cranbourne-Pakenham Line的25亿澳币提升计划


2014年7⽉9日,维多利亚州长纳普信就公布了墨尔本新火车站的概念计划。计划将墨尔本东南区的3个旧郊区⽕车站拆除,重建Carnegie、Murrumbeena和Clayton的火车站,它们将有一部分被建在地下。计划定在2015年年开始动工,将于2019年完成。


最近,维州政府宣布,将斥资25亿澳元在墨尔本东南区投入65列载客量⼤的新⽕车,这一项目的中标方也正式出炉,就是具有中资背景的Evolution Rail公司。


据报道,Evolution Rail公司由Downer Rail和中国中⻋股份有限公司(CRRC)共同出资组建,将负责这65辆新列⻋的建造和后续维修保养工作。


按照当地政府规定,商品的某些规定部分必须在进⼝国内生产,可以是具体数目,也可以是价值数目。也就是说,让外国人来给维州建火车没问题,但是建造工作必须有一部分是在维州当地完成的,为的是给当地创造就业。


因此,此次项⽬60%的建造工作都将在维州当地进⾏,届时将创造1100个工作岗位,其中15%的岗位都将留给弱势群体。这是“由维州人而建、为维州人而建”的⽕车。


Anyway,我们关⼼的是这些新⽕车将在哪运行?什么时候开始运行? 


对此,州⻓说:这些新⽕车都将投入客流量⼤的Cranbourne-Pakenham线路,等到新火车站建成,9个平交道口移除之后就可以开始运行,时间是2019年,这是一个为期10年的⽕车系统改进计划的一部分。


据说这些新⽕车上的空间⽐现有的列车多出了20%,因此能在一定程度上提⾼载客量,缓解车厢内拥挤的问题,为市⺠提供更好的公共交通服务。



我们公司一直非常看好墨尔本东南区的发展,并且一直在墨尔本各个⽕车交通升级区域都有开发或者代理项⽬,如Monash Caulfield校区旁边的学区房,Carnegie⽕车站旁边的精品楼,还有未来新建的Cranbourne East⽕车站旁边 Clyde Shopping Centre对⾯独栋别墅。


买房投资的确是需要了解政策规划,尤其是交通规划,绝对会对房价的增值起到至关重要的影响。Caulfield, Carnegie,Clyde North这三个区域的升值也是非常的明显,不论house 还是apartment都有很大的升值潜力。很多买房投资者常常说,墨尔本东南区沿着火车线买不会错的,也就是这个意思。


区域选择

投资刚需旺盛的好区


了解到了东南区火车线的规划,很多朋友又会问,那底哪些区域是刚需旺盛的好区呢?


首先,什么是刚需?


刚需就是当地人的需求。


我们讲第一个买房选择区域的要点:买在刚需旺盛的区域才能让您的投资又一个长期稳定的增长。


那么肯定会有很多朋友想问了,那墨尔本这么多区,哪些区会涨,哪些区域会跌呢?


Mike给大家一个小建议,想想


你今天买的房子明天卖给谁?


大家都知道3年前墨尔本CBD公寓很火,但是我们公司当时就发现cbd出现了供大于求的情况。因为买CBD的大多都是海外投资者,以没有身份的学生为主。


CBD由于前几年管理不善,建起来了太多新房,而且还在不断的建,越建越密。这样就使得CBD非常不宜居,local都不愿意住在CBD,而愿意住在郊区。


但是你如果买了CBD的房子未来卖的时候就变成二手房了,海外投资者不方便买,local又不愿意买,那还有谁买呢?


以前CBD一年造2000套公寓,是供求平衡的,现在CBD一年造20,000套公寓就供大于求了,而且未来租金也会受影响。


果不其然这两年CBD公寓不断下跌,甚至由于受到贷款收紧影响,CBD海外买家都不能从银行贷款,很多人被迫全款买房或是转楼花。 


前几天FIRB宣布放宽对海外买家限制,允许海外买家当接盘侠,就反映了目前大量期房无法交割的问题。




为什么银行不愿意贷款给买CBD的买家呢?


因为银行认为贷款给购买CBD公寓的海外买家会比较大风险,所以就把贷款比例降低。同时 CBD买家还要承担CBD公寓由于供大于求房价下跌的风险,以及未来租金不稳定的后果。


所以这就体现了我前面说的选择投资区域的重要性,一定要想想今天你买的房子明天卖给谁。你买的房子到你卖的时候就变二手房了,在澳大利亚买二手房的主体人群一定是local,所以


投资local喜欢的区域

才会有长期稳定的增长。


好区推荐

那么接下来大家推荐一个local刚需旺盛区域,Caulifleld,东区富人区,距离cbd12公里。


在realestaete.com上面,这个区的每一个物业平均有1125个买家在看,而墨尔本的一个房子平均是574个人在看。所以Caulfield的需求是远高于墨尔本的平均值的,名副其实的高需求区。


Caulfield的House均价,在过去的12个月里,涨幅高达20.10%,Apartment均价在过去12个月里涨幅也达到了19.24%。


这是为什么呢?


首先,Caulfield有一个完善的教育系统。澳洲八大名校之一的Monash大学Caulfield校区,高中Caulfield Grammar School是澳洲最有声望的私立男女混合学校之一。


而且交通方面,电车,火车,公交车都可以到达Caulfield这个区。


在墨尔本周边,house均价高达165万还能保持如此稳定快速的增值的区域为数不多。可以看出Caulfield区域


完善的教育系统

便利的交通

优美的环境


都使得该区域受到local的追捧。我们是生活在墨尔本,而这里的主体人群就是local,选择local喜欢的区域,才可以给以后物业的升值保障。


那么

这就是mike给大家买房选择区域的建议,以火车线以及政府规划为方向,选择刚需旺盛的local区。


买房是长期价值投资,基础建设完善 教育资源丰富 交通便利 环境优美才使得人们愿意生活在那里,那里的房价才会有长期稳定的快速增长。


今天先聊到这里,也很欢迎感兴趣房地产投资的朋友通过微信来与我进一步探讨交流。谢谢!


辅诚房地产投资顾问 Mike Mei

电话:0478 672 564

微信:meixuan960



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