房地产的可持续性发展

2016年12月06日 AU澳洲土地开发那点事


前几天有位看官给老F留言,希望能聊聊房地产的可持续性问题。现在“可持续性发展”已经变成了一个趋势,什么都在谈这个。老F我自然不能免俗,之前也分享过一个介绍可持续性发展的连载(相关阅读:连载1连载2连载3)。

当然了,之前的连载是从城市规划的角度来谈的,比较宏观。从房地产的角度就没那么宏观了,“可持续性”就要从项目的选址、整体规划、建筑选材和设计等方面来体现。题目实在很大,老F我也就是斗胆瞎谈谈,权当抛砖引玉了。

 

 

大家都明白推动“绿色建筑”的好处,也有不少大项目在做类似的设计。比如 Sydney Park 的循环用水把雨水在项目低洼处用集水坑收集,简单的沉淀和生物处理,然后打回到广场做水景观或者浇灌公园的草坪什么的。号称这是澳洲最大的“绿色基础设施”,通过这个处理约850万立方米的雨水。

 


 

还有悉尼的 Central Park,墙上全是绿色植物,主打可持续性。非常……那个啥。

   


 

还有下图这个猫本的 Pixel Building,澳洲第一个无碳排放的建筑,也是非常的那个无法形容



 

这些都是很大的项目,其实很尴尬,因为这种所谓“可持续性”的开发都走高端化,不够平民。而中小型开发商根本不敢冒这种险,因为不清楚建造成本会上升多少,也不清楚市场会对这类型的项目有什么反馈。投资者也不敢投,因为不知道有没有需求。对于买房者来说,“可持续性”的建筑又太遥远,不如买普通的房子来的实在。



 

其实就房地产来说,所谓的“可持续性”本质就是要贯彻个节能加低碳的理念。政府部门也在推进,规划方面就不说了;建筑方面,澳洲建筑法(BCA)里有不少关于节能方面的规定,比如建筑的隔热、灯光和用水方面的要求,并给出了评分的标准,比如房子和联排别墅六星,公寓五星之类的,后来有推个 NatHERS 的节能评分标准,一共10个星。还有澳洲的一些机构也在从事这类工作,比如 Green Building Council Building Sustainability Association 等等。


其实各个州都有各自的机构和要求,新州比较特殊,节能审查方面走 BASIX,昆州和维州都基本是基本按照澳洲建筑法(BCA)的要求走的。



 

所谓可持续性,并非什么高深的科学。老F我记得当年自己租住过的一个房子,夏天西晒,阳光直接照入室内,非常热。但是冬天阳光就被阳台的墙挡住了,一点也照不进来。真是个让人无语的设计。

其实这种建筑只要稍微调整一下,住起来的感觉就会好的多。建筑是否节能,和朝向有着直接的关系。一般澳洲,东边、西边和北边的窗户最好窗外有挡,尤其是西边,有西晒下午会非常热。北边窗户最好有屋檐,这样可以做到冬暖夏凉,如下图所示:

 



又或者,建筑可以用收集的雨水来洗衣服、冲厕所等,可以节约不少水。



 

其它的一些方向,比如用太阳能板、选用节能灯照明等等,都可以使项目更加低碳环保,同时又能减少建筑在使用时对能源的消耗。下图就是个住宅平均耗电的大概统计[1]:



 

咱们昆州这边也一直在推动太阳能发电。而且还有政策说多余的电可以传送上网,每度电都有政府补贴(feed-in tariff),也是嘛,昆州作为“sunshine state”,不多利用一下阳光,就实在可惜了。


所以嘛,对环境影响的分析、对建材的选择、对结构的设计和对电器的要求等等都可以贯彻“可持续性”这个理念的。并不是什么高深的学问和高端的技术,也没必要非得往高端了整。

在建造房子的时候,我们也都是在试图增加可回收使用的建材,减少浪费。有些地区也会对这些有明确要求,比如逐步的达到建筑材料的“零浪费”和“零填埋”,等等。

 



地产开发这个行业虽然是周期性的,但是只要房子本身有生命周期、社会在不断发展、人口在增加,地产开发这个行业就是永远存在的。所以所谓房地产的“可持续性”那只是以开发项目为单位,来讨论如何不断提高项目的“可持续性”。


老F我不想涉及太多的细节,毕竟每个地方都不一样,所以从大方向上,我们可以从两个角度来总结:


从项目设计的角度来讲,大致有以下几个方面:


  • 充分考虑气候等自然因素,对现有生态和环境的最大化保护。

  • 对土地的合理规划和使用。

  •  减少汽车出行,方便绿色出行(走路和自行车),增加社区交流。

  •  方便的公共交通、公共设施和基础设施。

  • 更多的绿地,能保护城市生态、居民健康、减低绿岛效应什么的。

  •  给排水,比如利用雨水罐、水循环利用、水景观等。


从建筑设计和建造的角度来讲,大致有以下几个方面:


  • 建筑的地理位置,是否对地方生态或环境造成什么影响

  • 建筑的节能标准。比如:

    • 节水

    • 省电(供暖、制冷、照明等)

    • 废弃物排放

    • 室内空气质量和居住舒适度

    • 最新节能理念

  • 建筑的建材选择,比如节能材料、可回收材料等的使用比例。

  • 建筑(和使用的建材)的生命周期

  • 建筑的抗震、建造过程中的浪费和污染


老F我也真心希望,从项目最初的设计到 Council 审批,到施工图的设计和审批,再到建造和最后的推向市场,“可持续性发展”这个理念能够真正被贯彻到地产开发流程里的每一步。


[1] Kenway, SJ, Priestley A, Cook A,Seo S, Inman M, Gregory A and Hall M, (2008) Energy use in the provision and consumptionof urban water in Australia and New Zealand December.


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