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今日，英文媒体Stuff的一篇文章试图用6张图解释新西兰房市火爆或者说泡沫吹起的原因，尽管许多数据已经为公众所熟知，但它们之间的内在联系却并未被揭示出。

先看这2张图：

对比来看，奥克兰平均房价从2012年的55万新西兰元起飞，至今104万，几乎翻倍的趋势线与新西兰净移民数从2012年的0到2016年10月的7万人的曲线完美吻合。全国平均房价的上涨走势弱于净移民数的增长力度，但也呈正相关关系。揭示出净移民数带来的房产需求增量是导致房价大涨最重要的原因之一。

同时，由于过半、甚至7成新移民选择定居奥克兰，给其带来了最多的需求增量，所以奥克兰的平均房价涨幅也远超全国水平。

从27年的建房许可数量看，从2008年全球经济危机开始，一直到新西兰房价起飞的2012年，长达5年的时间里，全国的建房许可数量一直处在1000—1500个左右的低位；奥克兰更是少到可怜的不足500个，揭示出经济危机重创房产供应，当2012年后需求大幅增长后，供应不足助推了房价的上涨。

作为人口占比全国1/3、房产需求最大的奥克兰，建房许可数量一直严重落后于全国平均水平，近两年来虽有所提高，但仍不及2002—2003年的峰值和全国2008—2012年的水平。

新西兰的房贷利率，从2008年上半年的9.6%到2009年2月的5.9%，一年的时间内完成了一次断崖式下跌，由于经济危机影响房产需求，期间房价并没有明显变化。从2012年11月到达近20年来的次低点5.4%到今年5月的历史低点5.1%，低利率区间恰好重叠房价大涨的5年，反映出二者显著的负相关关系，是推动房价大涨的另一重要因素。

从按月房贷数额看，2015年1月和2016年1月的两个低点，是每年圣诞新年后典型的节后贷款市场特征，次月便反弹明显。2016年5月峰值后贷款数额的逐步下滑，正是在新西兰限制海外收入贷款和提高LVR后，房价虽然还在上涨，但涨幅趋缓。

这一组数据图表，说明新西兰近5年的这一轮房价大涨是由于净移民数、房贷利率、建房许可数量等多种因素复合影响所致。那么，下一步政府的抑制房价的措施，将会给奥克兰以及新西兰带来什么样的影响呢？

自从新西兰银行向财政部长Bill English提交了DTI方案后，反对声一直不绝于耳。新西兰房产协会首席执行官Ashley Church和一个房产估价师团体都反对实施此计划，称实施DTI将会对奥克兰房产市场和新西兰经济造成伤害。

尽管财政部长和央行行长Graeme Wheeler都表示该计划的实行尚无明确的时间表，而且，以房贷产品为盈利手段的商业银行也未必欢迎这个计划。但可以肯定的是，一旦该计划实施，首先伤害的是靠贷款买房的本地买家。众所周知，新西兰人的储蓄率不高，大多数人需要靠贷款买房。

与此相反，手握重金，不需要靠贷款买房的富裕阶层或海外富豪买家可能分享到市场因买家减少导致的更多的选择余地和更低的房价。如此，奥克兰乃至新西兰房市可能演变成一场只有富人手握资金“入场券”的游戏。

答案是：多半不会。如果DTI实施，由于进一步提高了购房资格门槛，所以最大的可能性是使得市场成交量进一步萎缩。作为发达国家的新西兰，房市以二手房为主，卖方市场分散掌握在成千上万个不同情况的业主手中，除非发生系统性金融危机，他们不会形成对市场的一致判断进而不约而同降价急售，也就不会整体大幅拉低房价。

DTI更可能会使二手房市场中某价位区间房产、某区域房产和资金压力较大的某些一手开发住宅感受到明显的价格压力。

其他方面，旨在提高供应的Unitary Plan短期难解房市之渴，且全面实施时间依然不得而知；银行继续提高房贷利率后，对潜在买家无疑造成更大困难；对“负贷”一族，只有连续加息的累积效应才会成为“压垮骆驼的最后一根稻草”，还有时间提前应对。

明年大选后，新的移民政策将成为观察新西兰房市未来走向的重要看点。但移民不是增量需求的全部，只要自然环境、社会安全、营商环境、移民文化这些复合优势存在，新西兰房市长期向好的总体趋势就不会发生改变。