澳洲物业市场回顾及展望(下集)住宅市场走势分析

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-11-21 澳洲鼎丰集团上海分公司


2016年,澳洲经济稳定增长,物业市场顺势发展。接下来,我们回顾一下今年澳洲整体住宅市场的状况。


一、澳洲资产结构

         CoreLogic在2016年10月的报告所示,这片承载着约2400万人的国土上,拥有住宅物业970万套,总值达6.7万亿澳元,远高于2.1万亿澳元的养老金储备,1.7万亿澳元的股票基金等金融资产,以及0.88万亿澳元的商业地产总值。由此可见,住宅物业占澳洲财富最高比重,是澳洲国民最倚重的投资工具,国民对拥有住宅物业的热衷程度远胜于其他类别的资产。过去一年中,住宅物业成交量为451,461套,销售总金额达2821亿澳元。

(以下图片以及数据来源于CoreLogic)



二、澳洲住宅物业中位价年增长率走势

      从1998年10月至2016年10月的18年里,澳洲房价只有在2008年全球金融海啸以及2011年欧债危机影响下出现过房价下调(0%以下的区间),两次均能在1年内止跌回升;其余时间整体房价均呈现稳定增长(0%以上的区间),增长速度每年有别(请注意,黑线的波动为增长率的高低,而非房价的起跌)

(以下图片以及数据来源于CoreLogic)

        从上图可见,2012年开始房价高速增长,2013至2015年更高达10%以上的年增长率,至2015年底银监会收紧房产投资者贷款比例、提高贷款要求和利息后,房价增长速度放缓;但2016年中又见房价增长提速。过去12个月里,房价总体增长7.5%,处于正常增长比率值。


三、购房贷款额走势

         在澳洲,绝少数购房者会以全额现金支付房款,贷款购房者占所有交易的90%以上。下为自住者贷款额与投资者贷款额的走势图,我们可透过两者增减变化,了解房产市场交易量走势。

(以下图片以及数据来源于CoreLogic)

  • 代表投资者的灰线在2015年银监会收紧贷款政策后急挫,但今年逐步消化了该政策的影响,并在低息环境刺激下,投资市场交投量已从低位回升。如未来进一步降息,将诱导投资市场交投量持续拉升。

  • 代表自住者的红线,乘银监会政策之风交易量大增,据2016年11月12日realestate.com.au数据,悉尼以及墨尔本两大城市的拍卖清空率到达81%的超热以及75%的大热程度,目前该两大城市的二手楼供应量已开始萎缩,相信后市供不应求的情况将持续加剧,激烈的抢房形势仍将持续一段时间。

    (以下图片以及数据来源于realestate.com.au)


四、租务市场

       澳洲租务市场仍相当活跃,以下两方面有所体现:

  • 空置率

    据SQM Research 2016年10月报告,全国总体空置率从第二季度的2.6%下降至2.3%,预计圣诞节过后将进一步降低;而悉尼与墨尔本总体空置率仅为1.7%与1.9%,房产需求旺盛;布里斯班空置率为3%,处于平衡状态;珀斯则因就业环境改变、人口迁移问题,增加了空置房。

    (以下图片以及数据来源于SQM Research)


  • 租金回报

    据CoreLogic 2016年9月数据,澳洲八大城市的别墅平均租金回报为3.2%,公寓平均租金为4.1%。租金收益仿佛在下降,但实际上,在过往的18年中租金持续增长(下图绿竖线),业主的租金收益实际上在持续增加。过去几年房价的急速增长,超过了租金的增长速度,因此造成了租金回报率的下降的迹象。

    (以下图片以及数据来源于CoreLogic)


五、主要城市房价回顾及展望

(以下图片以及数据来源于CoreLogic RP Data)



  • 悉尼

    悉尼房价年增长10.6%,为全澳之冠,但从季度的2.9%以及月度的0.6%升幅可见,其房价增长速度逐步放缓,相信是由于生活成本过高,洲际移民迁出(下图灰柱),以及首次置业者在过去几年房价强劲增长后,入市相对困难,故选择在悉尼继续租房居住,而在其地城市购房投资所致。悉尼房价后市已进入正常增长周期

    另一边厢,纽省为澳洲最大经济体系,提供最多就业机会,海外移民数量(下图红柱)为各大城市之冠,因此悉尼住宅仍然供不应求,未来对物业需求量仍会增加,但不同区域升幅会有较大差别。

    (以下图片以及数据来源于ABS)



  • 墨尔本

    墨尔本房价年增长9.1%,季度增长4.6%,首次超越了悉尼的季度增长。下图可见,其总人口达435万人,与悉尼相当接近;其海外移民以及洲际移民均为净增长,人口增长率全澳最高。墨尔本经济发展强劲,不受矿业影响,环境与高校受海外买家及学生欢迎,未来对住宅物业需求量持续强劲!虽然房价增长率不及前几年,但应比其他城市稍高,且增长比较地区性,市中心区公寓及西南区别墅会有供过于求的情况。

    (以下图片以及数据来源于ABS)


  • 布里斯班

    布里斯班房价年增长4.1%,未到达前两年预期的强劲升幅。因素包括矿业基建放缓,影响物业需求量,及海外发展商集中涌现,短期内加大了市中心公寓供应等。澳币的回落,对昆省旅游业有莫大裨益,黄金海岸去年旅客增长5%;同时,布里斯班的生活成本、物业价格大幅低于东岸两大城市,仍吸引着海外和洲际移民的到来。

    (以下图片以及数据来源于ABS)


    此外,布里斯班的租金回报为四大城市之冠,房价增长有补追空间,布市将成为澳洲最具潜力房产投资的城市。

    (以下图片以及数据来源于CoreLogic)


  • 珀斯

    珀斯年度房价下调了3.7%,过去3个月下调了1.5%,但过去的一个月却回升0.8%,有见底迹象。受矿业基建负面影响,就业机会减少,洲际移民流出,是过去一段时间房屋空置以及房价下调的主因。近日矿产价格大幅回升,同时,政府大力推动市内基建项目,提供大量就业机会,来年珀斯房价有望从低位反弹,也许未来半年是趁低吸纳的好时机。

    (以下图片以及数据来源于ABS)


       综上所述,澳洲经济稳定发展,就业持续增长,国民无通胀压力,低息利率有利置业及营商,人口持续增长,住宅供求关系紧张,澳元下调有利海外投资,租务市场活跃等条件将继续推动住宅物业市场发展,物业价值在未来仍将稳定增长。



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摘自《星狮地产澳洲》Edmond & Stacey

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