Unitary Plan或将难以实现!房屋短缺问题无法根除!买房要趁早!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-11-28 后花园房地产在线


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以下是正文


有人曾说:“买房有什么难的?你给我钱,我也能买啊!”

其实,买房还真不是光有钱就行,时机有时会更加重要!

在今年上半年奥克兰房价飞涨的时候,相信很多首次置业者都会为自己当初没能及时买房而懊悔,同样也会有不少以投资者在主的买家因早早签下了楼花合同而兴奋。


但现在,之前“抢占先机”购买楼花的人可能会郁闷,因为近期不少楼盘因为种种原因而出现了加价或停摆的问题。


说道公寓,就不能不提Unitary Plan。众所周知,作为奥克兰未来的城市发展规划,Unitary Plan所倡导的是一种集约化的都市发展模式。作为高密度住宅的典范,公寓无疑将会在奥克兰房市的发展道路上扮演重要的角色。




奥克兰的居民区分为三部分:混合房屋规划区(Mixed Housing Zone Urban & Suburban) 、独栋房屋规划区(Single Housing Zone) 、联排和公寓区(Terrace House and Apartment Zone)。

 

其中联排和公寓区(Terrace House and Apartment Zone)在很多城区的占比都超过了20%!这种类型的土地规划区是未来市中心和各个城区中心(Town Center)的建筑主流,整体的规划原则是“向上发展”。尽管建筑的土地覆盖面积有限,但依然可以满足较多的居住需求。



 

根据知名地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)的数据,在去年,奥克兰一共建成了1300多套公寓,而立项和在建的楼盘则超过了100个,房源总数接近8000套。由此可见,奥克兰似乎早已迎来了公寓大建的时代。就连新西兰总理John Key都曾多次公开呼吁,让购房者,特别是首次置业者将目光投向公寓市场。

 

但可惜,理想很丰满,现实却很骨感。近期接二连三“出事”的楼花项目让很多买家感到恐惧。值得一提的是,很多近期发生问题的公寓项目都位于Unitary Plan重点规划的公寓聚集区,也就是市中心和各个城区中心(Town Centre)之内。


由此可见,虽然Unitary Plan的绝大多数条款已经在11月开始正式实施了,但奥克兰的住房问题依然很难解决。

 

其中最大的问题恐怕就在于,随着建筑成本攀升和工人短缺等问题的加剧,这些规划内需要兴建的住房根本无法按时完工,特别是其中的主力军——公寓。


根据世邦魏理仕(CBRE)在10月公布的一份名为“公寓立项和遗弃”(Apartmentlaunches and abandonments)的报告,为人们揭开了公寓市场背后的隐忧。目前奥克兰公寓的开发周期普遍为四年,自2013年(也就是Unitary Plan第一次问世的那一年)到现在,整个奥克兰一共已经启动了206个项目,包括13,135套公寓。其中有47个项目和2,455套公寓已经完成。在过去四年中一共有31个项目被取消,影响了2,044套公寓。这相当于推出项目和公寓总数的15%和16%。


项目取消或推迟就意味着购房者将要花费更多的时间去重新安排他们的买房计划,而在这个房价瞬息万变的时代,耽误时间往往就意味着更多的经济损失。更加让人感到不寒而栗的是,随着新西兰各大商业银行在近期相继提高放贷门槛,一些开发商的资金链在未来也必将会更加紧张,因此,之后或许会有更多的楼花项目出现加价或停摆的状况

 

银行为何提高放贷门槛?

要知道新西兰各大商业银行的主要收入均来自于贷款利息,所以他们肯定不会和“赚钱”结仇的。目前最大的问题是银行没钱可贷了!

 

ANZ首席执行官David Hisco表示,除非新西兰各大银行能够从本地市场筹集更多资金,否则明年贷款的发放只会变得更加困难。银行目前所面临的问题是他们无法用新西兰本地的资金来满足新西兰本地的贷款需求,而从海外融资的成本又在一天天飞涨…

 

另一位金融专家则表示,贷款发放数量减少主要是由于全球的政策性限制——各国均规定银行需要在放贷时满足国际资本充足率的要求。因此,放贷变得越来越困难。不是因为利率上升,不是因为OCR,而是因为对资本的管控。


根据Unitary Plan的规划,奥克兰需要在未来25年内修建42.2万套住房,但在这样的背景下,这一计划似乎很难按期完工。而Unitary Plan解决房价可负担问题的主旨还能否贯彻下去?


这一疑问都将摆在每一个决策者面前,也将刻在每一个购房者的心里。对于首次置业者来说,想要依靠高密度住宅来解决房价可负担问题的憧憬或许将很难实现。不过,值得庆幸地是,目前奥克兰的房源极为充裕,以最近三天为例,整个奥克兰地区一共有171套上市房源。而在本周三下午,仅奥克兰最大的地产中介——Barfoot在中区的拍卖室就将有49套住宅将被拍卖。



当初那些没有“及时进入”房市的首次置业者现在又迎来了最佳的置业时机,在这个房源数大增、清盘率和竞争大大减小的时候,在这个投机者举步维艰的时候,在这个高密度住宅发展前景不明朗的时候首次置业者或许真的该出手了!毕竟,明年的房屋贷款可能会更加难以申请,而房价却很可能迎来回涨!


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