美国买房指南和出租房细则

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-11-29 美国移民信息平台


美 国 买 房



美国房地产市场的运作模式

美国房地产业交易的运作模式可能与您本国有很大不同。在美国,每个州在房地产交易、购房合同签署、双方责任分配和房地产税缴纳也都有不同的规则:


美国,房产中介人会把所有房源信息公布在房地产网站上,客户就可以通过这些网站(例如Zillow)来浏览房源信息。在很多其他国家,房地产业属于分散经营,购房者必须去当地每个中介点寻找合适房源。
很多国家,您需要给您的房产中介人付一笔中介费。然而在美国,该佣金费用是由卖方来支付的,您不需要向中介支付任何费用。
美国,所有房地产中介都需要有经营许可证来进行房屋交易。每个州的经营许可法对房产中介的受教育程度、资格考试的类型难度和得到该资格证之后是否还需要深入学习有不同的要求。该资格考试系统是为了确保房地产中介有带领客户找房源、评估房源并为房源贷款的专业资格。

除此之外,中国买家还需要考虑:货币兑换、汇率、国际转款流程、银行系统、跨国税收以及货币和家庭用品进出口限制等问题。


首先决定将如何使用该房产

在开始找房子之前,首先要考虑清楚:您在美国购房的用途是什么?例如:

  • 作为度假房?

  • 作为在美国有生意往来时居住的房子?

  • 作为孩子将来在美国读大学所居住的房子?

  • 作为一项投资?

  • 作为长期定居居所?


注 意:单单在美国购房,并不代表您具有合法居留的权利或身份的特权。如果您计划在美国停留超过签证上允许的时间,请咨询移民律师来帮您操作。当您决定了该房产的基本用途和您打算多长时间之内买到房时,您就可以开始联系房地产中介并把您的需求告诉他们了。


与当地的房地产专家合作
地产购买者,尤其是外籍买家,多花一些时间找到一个靠谱并且有经验的房地产中介尤为重要。如果您的英文不太流利,您可以去找那些既会讲中文又会讲英文的房地产中介、律师、房屋检查人员以及银行经理来协助您在美国购房。这些讲中文的地产中介不仅会跟您无语言交流障碍,而且能更好的理解您的需求;并且他们都会有大多数房地产相关文件的中文版本,这样比较方便您阅读。注意,您所要签署的合同还会是英文的。
要找到这样一个会讲中文并经验丰富的团队,确实要花一些时间。找到一个理想的中介,您在整个买房的过程中就会轻松很多了。




在美国买房最常遇到的十大问题

1
只有美国公民才能在美国买房吗?
即使您不是美国公民或没有美国绿卡,您也依然能在美国买房。不过您需要提供一个个人的纳税人识别号码(ITIN – Individual Taxpayer Identification Number),这是一个国税局核发给外籍人士和其他需申报联邦税(但不符合取得社会安全码资格)的人,用于处理税表的号码。ITIN 号码一般由美国国内收入署(IRS)或者由IRS 授权的专业会计师颁发。申请时,您需要填写一份W-7表格(英文),包括有效的申请理由。根据您的国籍,您也可能被要求提供经过公证的身份证明或外籍人士身份证明。如:护照、签证、驾照等。

2
第一次跟房产经纪人联系时,我需要问什么问题?
第一次与房地产经纪人接触时,您应该告诉他:您想要找一个什么样类型的房子、您的预算是多少和您打算多久之内买到房。同时您也可以向经纪人询问一些关于美国与中国买房过程中的不同。您了解的越多,在之后的谈价环境中就会更轻松。

3
我需要雇佣一个房地产律师吗?
这个不是强制性的,但是在买房过程中会牵涉到很多法律细节和问题,这些您都是需要房地产律师的帮助。房地产律师可以帮助您审查购房合同和复查产权报告/产权承诺书等一系列购买房产相关文件。您还可以问他们有关纳税或申请移民等其他法律问题。在房地产交易过程中,律师主要起到以下作用:买卖合同(Purchase and Sale Agreement)、产权调查(Title Search)、完成交易(Closing)和售后登记(Afterthe Closing)。

4
在美国,有没有什么类型的房产我不能购买?
在美国,您可以购买家庭住宅(single-family homes)、公寓房(condominiums)、双层住宅(duplexes)、三层住宅(triplexes)、四层住宅(quadraplexes)以及连栋房屋(townhouse)。但住房合作社(Housing Cooperatives)或者合作住宅(co-ops)往往规定禁止外籍人购买。这是因为合作住宅通常要求购房者在美国本土有收入证明,并且要求大部分购房者资产在美国境内。

5
我应该用自己的名义在美国购房吗?
外籍投资者可以直接以自己的名义购买房产,也可通过一些企业单位,如境内注册公司、境外注册公司、有限责任股份公司、合资企业、不动产信托投资或股份有限公司来购买房产。当您考虑清楚您将如何使用该房产时,根据不同的购房计划,您的房产中介会告诉您税务方面的差异以及提出更具体的建议。

6
我可以全部用现金购房吗?
可以。美国允许使用全部现金购买房产,但是法律规定超过一万美金的现金交易必须向联邦政府汇报。汇报时需上交所有交易相关人员(购房者、房产中介、律师以及产权公司)的相关资料。政府想了解您的资金来源是否合法所得。使用全部现金购买会节省贷款申请、贷款发放、房产评估和产权保险等费用。

7
中国购房者应该特别关注美国某个州的房产吗?
国际房产买家会因为不同的购房目的而被美国不同的州所吸引。有些人想在离家近一些的州购房,有些人则想去比较暖和、气候宜人的州购房。然而中国购房者则集中在美国东西海岸的沿海地区。根据全国房地产代理商协会(National Associationof Realtors)调查显示,35% 在美国的中国购房者选择在加利佛尼亚州购房。其他受关注度高的州包括:华盛顿州(8%)、纽约州(7%)、马萨诸塞州(6%)、伊利诺伊州(4%)和德克萨斯州(4%)。

8
我一定要本人到美国才能完成交易吗?
这个不是强制要求的,但是最好您能亲自完成交易。如果您实在无法亲自赴美完成交易,您可以给受托人写一份委任书(Power of Attorney),并将其公证。即以书面形式授权另一个人去代表您完成交易。

9
除房价以为我还需要叫什么额外费用吗?
除房价之外,买房通常还需要支付律师费、产权保险、产权登记费和首期地产税等。总计约为总交易金额的1%-2.25%。例如,如果购买了一百万美金的房子,需额外交一到两万美金左右。

10
关于缴纳美国房产税。

一名外籍房产所有者在美国的纳税义务,根据购买者所属国家是否与美国有税收协议而定。


美 国 出 租 房


在美国,出租房屋有个好听的名字叫“房屋管理”。


每个地区都有专门的房屋管理公司,许多有工作的人忙不过来,买投资房之后懒得自己管理,就委托管理公司出租。


当然,跟买卖房屋一样,管理公司也必须要有 Broker 执照,而房地产经纪人通过执业的公司也可以进行房屋管理。


当然,当美国房东并不是件轻松的事,跟国内大不一样。比如:


  • 国内的住宅没装修,照样可以出租,美国就不行;

  • 在国内,如果租客不付房租,你就断水断电赶他出门,在美国,你这样做就是违法;

  • 在国内,你可以在广告中写“只租给女性”,在美国你这样做叫“性别歧视”会吃官司;

  • 在国内,出租房的热水器坏了你可以不管,但在美国,这是你房东的职责,不去修你就违约了。


有些州的法律还规定,如果租客失业了付不起房租,三个月之内你不能赶他出门。


总之,如果不了解本地的法律规定,房东很容易违法,给自己带来麻烦。


买了美国房产后,自己管理房屋,感觉挺不容易的,尤其是想要获得好的投资回报,还真得勤动脑多费心才行。


那么,要怎样才能当好包租婆呢?



 Ⅰ 




随时了解租金的动态


行情租金太高,无人来租,房屋空置率就高,这样你会损失金钱。


租金太低,想来租的人虽多,但你仍然损失了金钱。


所以,了解房屋租金的市场行情是当好包租婆的首要任务。


你可以在房屋租赁网站收集房源信息,了解租金的实时行情,掌握投资房的地点、新旧、布局、面积和租金水平。




  


认真筛选租客


在美国,房东不能因为租客的肤色、种族、性别、年龄、身体状况(比如残疾)、家庭状况(比如小孩多)等原因拒绝出租,这些都是违法行为。如果出租广告中出现这些字眼,你很可能就会当上被告。


但是你可以拒绝租客带宠物,也可以拒绝信用不好或你认为收入不稳定的租客。


出租房子之前,房东都要对租客作一个小小的背景调查,也就是让租客填一份租房申请表,上面有一堆问题要他回答,比如他的工作单位、收入状况、家庭成员和联系方式等等,而且他必须向你提供社会安全号 (Social Security Number),通过这个号码,你可以上网查询他的信用状况。如果他的信用分数很差,那就说明他成为你租客后不付房租的可能性比较大。




 Ⅲ 


出租合同一定要约定清楚


当决定出租之后,双方要签订一份出租合同,将来发生争议,依白纸黑字所写为准。


在美国,水、电、气这些公用设施费用,叫做 Utility,租金内是否包括 Utility,是否包括垃圾费和剪草费,是否准许带宠物入内,入住的成人有几位以及姓名等等,都必须要在合同中写明的。


有些老式公寓楼,由于电表、水表没有单独设置,租金通常都包括 Utility,就跟宾馆一样。较新的公寓楼,电表、水表已单独设置,租金则不包括 Utility。


投资独立房的好处是,Utility、垃圾费、剪草基本上都是租客自付,甚至室内部分设施的维修费用(比如冰箱、洗衣机),也可以约定是租客的责任。


租期的长短也是需要商议的,通常租期越短,房东花费在清洁地毯、粉刷墙面等方面的费用就高,空置率也会高一些,所以房东都希望租期越长越好,一般投资房都要求至少一年的租期。


租约满了之后,如果房客继续留住,经房东同意后可以不再签合同,依然适用以前的合同,但合同的性质就由从前的 Yearly-to-yearly 变成了 Monthly-to-monthly。两者的不同之处是,前者不能在租期内随意变更或解除合同,而后者只要提前30天通知对方,房东和租客都可以中止合同。



合同还有一个重要内容,就是约定违约责任以及什么情况下可以解除合同


比如可以在出租合同中约定,每个月的第1天是收租日,逾期3天(也就是第4天开始)就要收取延期支付费,逾期7天,房东就可以选择中止合同,要求租客搬离,或者选择租期内的全部租金到期,要求租客即时支付全部租金。


另一个需要注意的问题是房屋押金,美国叫 Damage Deposit,数量跟国内一样,差不多或者略低于一个月的租金。


如果租客带有宠物,你可以收取宠物费 (Pet fee),这个费用跟押金不一样,通常是不予返还的。宠物费如果是一次性收取的,一般是1只宠物200-300美元,如果按月收取,一般是1只宠物20-30美元。


租客在签订出租合同入住后,房东还需要注意查看 Utility 的名字是否已经及时更换到租客的名下,你可以打电话询问 Utility 公司,如果还没有,你得尽快催促租客办理,否则这个期间发生的水、电、气费就是房东承担了。



 Ⅳ 


维护保养并及时修理损坏的设施


房屋是房东的财产,所以房屋的保养和维护是房东的责任。如果不事先在合同中约定,按照美国的法律,房屋内所有设施的维护则都是房东的责任。


对老美而言,空调、暖气和热水器是不能有故障的,这些坏了一定是由房东负责维修,如果不及时修理,租客可以中止合同搬走或自行修理之后将费用从租金中扣除。


如果碰到一些小问题,可以学着自己维修。比如纱窗坏了,去 Lowe's 花五美元就买回一大块,自己也能弄上去。比较专业的问题,比如空调或热水器不工作了,就只能请专业公司。美国的人工费很高,专业公司仅上门检查一下,也要收取70-80美元,所以,你得注意收集不同公司的服务质量和收费信息,以便选择一家服务最好收费最低的。



在美国,房屋的保养维修费用确实是一笔不小的开支。比如屋顶,每隔15-20年就要更换一次,寿命最长的屋顶也只有30年,而一个1200英尺的独立房,换一次屋顶至少就要3000美元。


由于房子都是木制结构,每年你还需要注意防白蚁、防霉,否则,损坏了房屋结构,损失就大了。


种树也很有讲究,有些树的根太大太粗,你不能把它种得离房屋太近,否则,日久天长,它会破坏你的下水管道,树枝断了也会砸坏你的屋顶,危及人身安全。所以呢,一旦发现这种风险,你就要请人来修剪树枝或者干脆砍掉整棵树,这些都得花钱。



 Ⅴ 


区别对待拖欠房租的租客


每个月的1号,是大多数雇主给雇员发工资的日子,我们也把这一天定为收租的日子。


包租婆朋友有两幢小公寓楼,住的基本上都是美国的穷人,以前的房东曾告诫她,你不能等着他们寄支票,必须上门收取,因为有些人根本就没有银行帐户没有支票,你晚几天去收,他们就已把钱花光了,没钱给你了。


可就算按时上门收租,8户人家当中,每月都能顺利支付租金的,也差不多只有一半,其余的一半,总有这样或那样的原因要缓几天,或者分次支付,有些人宁可支付延迟支付费25美元。



碰到这种情况,需要区别不同情况处理:


  1. 风险小的租客

    有些人平时信用很好,突然某个月因为某种原因暂时没钱付房租,对待这种人,你给他机会让他筹钱就是了。 

  2. 风险中等的租客

    比如609的一家三口,他们是今年1月份才从圣路易斯搬来这里的,男的是个白人,原是修空调的,女的是黑人,没工作,但因为小指头有点残疾,每月有600美元的政府补贴。

    来这里之后,男的一直没找到工作,后来去麦当劳打工了几个月,然后不知怎么又把工作搞丢了,所以房租也是时付时欠。由于女的是黑人,小孩是个混血儿,周围的邻居有些歧视他们,经常打电话给我们说他们的坏话,想赶他们走,有一次甚至报警谎称他们卖毒品,房东比较同情他们,从中做了不少调解工作。

    可是,有一次他为了晚付房租不惜编故事,于是房东只好拿着 Eviction 通知(要求搬离的通知)跟他们两口子好好谈了一次,说你们有困难就告诉我们实情,我们可以同意缓房租,因为我们都是通情达理的人 ,但你们不能撒谎,否则,你们就在这个通知上面签字。那次谈话之后,他们居然就能准时支付房租了。

    对待这类租客,不必把关系搞僵,如果真的发现他们没有支付能力了,好好商量让他们搬走,这样就不用上法庭,房东的损失也就小一些。


  3. 风险大的租客

    以前601B的租客,是个赖帐的家伙,好像是个建筑工人,但只有一点零活干,成天呆在家无所事事。房东买下这幢房时他已经住在里面了,这人最爱拖欠房租,从来不准时,今天拖明天,明天拖后天,还编不同的故事。今年四月份他跟同居的女友闹翻后,索性不付租金了,还说不想搬走。租房最怕遇到这种人,他赖着不走,你只能打官司请他走人。


 Ⅵ 


遇到老赖必须尽快上法庭


美国一样有老赖,对付他们的办法只有一个,上法庭。好在这种官司的程序比较简单, 一般人不请律师也能对付。顺利的话从立案到判决也就一个月。


这种小额民事法庭的法官每天要处理几十个案子,法官其实早就掌握赖账房客的心理了。结果基本都是老赖输掉官司,必须支付拖欠的的租金和诉讼费用。


如果租客拒不执行判决的话,房东可以叫来警察赶他走,但不要自己去赶他,不要去惹怒他们,否则吃亏的是自己。



 结语 


在美国买房后出租能获得一笔不错的收入。美国政府允许海外投资者出租自己所购买的房产,从中获得收益。


美国的租金回报率大约在7-9%之间,而净利润差不多是6%,可谓是一笔稳定的投资回报。这也是近年来越来越多的国人投资美国房产的主要原因之一。



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